某人気駅から8分の1LDKマンションの購入を考えています。住環境はかなりいいのですが問題は築40年です。室内はリフォーム済みで日当たりもよく広さもあるのですが、EVはもちろんなく4階まで階段です、錆びてはいないけれど入り口などの共用部分も外見も昔の団地風。ただお値段は土地持分のほとんど土地代です。質問は賃貸として借りる人はいるのだろうか。さらに10年20年後とか老朽化がかなり進み、半分ほど空家状態になった場合とかどうなんでしょう。いくら立地がいいとはいえ、売れないし、土地持分があるといっても壊したり立て替えたりするわけでなければ意味ないんでしょうか。投資用としては元金が戻らないリスキー物でしょうか?

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A 回答 (3件)

いずれ建て替えという問題があり、その費用負担の問題がありますが。


かなり昔に建てられたマンションの場合、容積率一杯に建っていなくて、建て替えの際に容積率の余っている分を分譲に回せるので、旧所有者の負担が軽くなる、というケースもあります。
例えば、容積率200%なのに150%の建物しか建ってなくて、建て替えに際しては余りの50%分余計に建てられるので、その分戸数を増やして増えた分は売るわけです。
珍しいケースではありますが、4階という中途半端な高さなので、もしかして?と思います。
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借金して買うのであれば、損益分岐点時期と建物耐用期間が合わない


のでやめたほうがいいでしょう。

現金で買うなら、賃貸で出してキャッシュフロー(賞味収益)べース
で何年で回収できるか考えましょう。
10年より短い時期5,6年で回収できるのであれば、面白いかも
知れません。(人気駅、客付けに問題ないという前提で)

>お値段は土地持分のほとんど土地代です
土地の持ち分が生きた資産になるか、死んだ資産になるかはまだちょっ
と判断できませんので現時点での将来資産価値はゼロで見積もって
おくべきでしょう。(土地も含めて)
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この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございます。

お礼日時:2009/05/25 22:09

なぜその物件が売りに出されているかを先に考えましょう


これが理解できないなら素人投資はやめましょう
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この回答へのお礼

確かに。目先のことにとらわれていました。よく考えてみます。

お礼日時:2009/05/25 22:07

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Q対内直接投資と対外直接投資は英語で?

対内直接投資と対外直接投資の英語が分からなくて困っています。
英語ではなんというのか、また、このような単語が載っているオンライン辞書などあれば教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

wikipediaにはこのように定義されています
日本では、日本企業による海外の企業に対する直接投資を対外直接投資、海外の企業による日本企業に対する直接投資を対内直接投資というが、これらは法律上の用語で、一般にはそれぞれ海外直接投資、対日直接投資といわれることが多い。
自国資本が外国に向かう対外直接投資(outward Foreign Direct Investment,outward FDI)と,外国資本が国内に入ってくる対内直接投資(inward Foreign Direct Investment,inward FDI)の双方向があり,この両者を合わせて統一的に把握する場合には,国際直接投資(International Direct Investment,IDI)と呼んでいる.


http://www.exbuzzwords.com/static/keyword_3359.html

Q田舎の空家(まだ中に物がたくさん有)・土地の売却について

現在東京に住んでいるのですが、田舎の空家(とはいっても未だ生活用品が多数残っています)を売却したいと考えています。
現在、お金に余裕がないことから、キャッシュアウトを無しにどうにか処分をしたいと考えています。
そこで、不動産屋に問い合わせしたところ、見積もりした上で売りに出すとのことでしたが、結局買い手が見つかるまでは処分できないということでしょうか?
その他、下記についても相談させてください。
・地元の不動産業者へ見積もりを依頼するのが一番良い選択なのでしょうか?
・それとも、ネットで調べると出てくる都内の全国区を対象とする業者さんへ見積もり依頼したほうが良いのでしょうか?

現在離れた場所に住んでいることからも、こういった重要な取引を電話やEメールだけで進めていくのがとても不安です。かといって頻繁に行き来できるものではないため、悩んでいます。不勉強で申し訳ないですが、アドバイス頂ける方いましたら、何卒ご回答のほどよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

 キャッシュアウトなしにというのは、お金を使いたくないという意味ですよね?
でも家の中に生活用品、家具なんかが残されたままだと、まず処分に費用がかかりますから
見積り額が相場よりずっと低くなるのは間違いのないところです。
それどころか、処分の手間をかけても売れる見込みがないような物件でしたら
取り扱い自体断られる可能性だってあるでしょう。
大きな家具なんかは業者に頼むのは仕方ないとしても
食器やその他のものは自分で処分してはいかがですか。
処分するのが面倒なら、家ごと取り壊して更地にして販売するという選択肢もあります。
その地域の実情をつかめるのは(更地の方が有利かとか)地元の不動産業者でしょうから
心配なら複数の業者に見積もりを取ってもらうといいんじゃないでしょうか。
でもその状態だと二束三文なのは間違いないと思いますよ。

Q心当たりのない英語で投資のメール

最近一ヶ月ぐらい前から外国からのものと思われるメールが頻繁に入ってきます。宛名として、POPサーバは私が加入しているプロバイダで同じですが、アカウント名は私とは全く関係のない名宛てとなっています。このような体験の方いらっしゃいますか。これはどういう現象でしょうか。またこれを停止する方法はあるでしょうか。是非教えて下さい。

Aベストアンサー

投資話やドラッグ、違法ソフト、エロサイト勧誘など、私のメールアドレスにも毎日沢山の迷惑メールが届きます。(日本語もありますが、圧倒的に英語のメールが多いですね。)これらはいわゆる、SPAMメールというヤツで、社会問題になっているのをニュースで聞いた事があるかと思います。

心当たりがないのであれば、ゴミですから無視して問題ありません。インターネットプロバイダによっては、迷惑メールのフィルタリングサービスを行っているところもありますから、そのサービスを利用すると多少はましになります。くれぐれも、メールを返信したりしないようにしましょう。

参考URL:http://www.clubbbq.com/spaminfo/beginners.html

Q建て替えるか 土地を探すか 売却するか 空家にするか

今回、ボロ屋が立っている状態の土地を相続することになりました。
親族が住んでいた場所なので、自分としても周辺環境等はそこそこ知っています。
完璧な立地条件とは言いませんが、不満な点も特にありません。

問題は、建物の老朽化が激しいので、そこに住むとしたら立替が必須です。(現在は賃貸生活)
この場合、このまま建て替えるのと、もっと自分に合う条件の土地を新たに探す(マンション等も含む)のと、どちらが良いのでしょうか?
現状維持(空き家)や売却も視野に入れています。

この点、空き家にしておくのは防犯上好ましくないですし、売却するほど気に入らない土地でもありません。
また、土地を売却して新たに買うとなると、時間も体力も費用も掛かるような気がするので、今はそのまま建て替えて住む方向で考えています。
ただ、経済的には問題ないのですが、今後の本拠地としてそこが最善かどうかはまだわかりません。
(他府県への転勤等はありませんが、転職等に伴う通勤環境の変化はあるかも知れません)

現在30歳♂、近いうちに結婚予定です。
この件に関して、結婚相手や自分の家族は無関心(お好きにどうぞ状態)です。
アドバイスいただけたら幸いです。

今回、ボロ屋が立っている状態の土地を相続することになりました。
親族が住んでいた場所なので、自分としても周辺環境等はそこそこ知っています。
完璧な立地条件とは言いませんが、不満な点も特にありません。

問題は、建物の老朽化が激しいので、そこに住むとしたら立替が必須です。(現在は賃貸生活)
この場合、このまま建て替えるのと、もっと自分に合う条件の土地を新たに探す(マンション等も含む)のと、どちらが良いのでしょうか?
現状維持(空き家)や売却も視野に入れています。

この点、...続きを読む

Aベストアンサー

売るほど気に入らない土地でもなく、通勤もできそうなのであれば、あなたが主導になり、結婚を機に新居を建てられたらいかがでしょうか。
土地さえ自分のものであれば、あとは新築費用だけ。お二人で計画すれば出来るのではないですか?とっても幸運だと思います。

私は同じく実家を相続しています。両親共亡く、とりあえず自分の住まいもあるので使い方に苦慮しています。二年以上、空き屋のままでしたが、様子を見に行きながら片づけをしたりするのは、思いの外大変でした。蚊が発生するので、庭の雑草取りや植木の手入れも大事な仕事の一つでした。とうとう空き巣に入られかけたのをきっかけにして、人に貸すことにしました。建物に手を入れると相当な費用もかかるので迷っていましたが、幸い、友人二人が 古いままで住んでくれることになり、相当安い家賃ではありますが、留守番代わりになり、私もほっとしています。将来は売却を考えています。

こういうこともあり得ますので、現状維持はオススメできません。通勤できるならば、素敵な新居を建てて、住めば都、案外住みやすいかもしれませんよ。

Q20代は自己投資

 先日、ある自己啓発本に20代は自己投資をしろ と

書いてありました

自己投資は何に自己投資をしろということなのでしょう

か?英語とかパソコンなどの答えではなく

他のものを教えて下さい

ビジネスマンで同じような悩みで何か投資している

人は何をしているか教えて下さい

Aベストアンサー

#2です。
 
そのような状態であるなら、
体力と人脈作りに自己投資したほうが良いでしょう。
なお、投資という言葉の中には、
お金だけでなく時間という意味もあります。
人脈作りのために、プライベートの時間を割くことも、
自己投資の一つですよ。
    

Q築38アパート付き格安土地、管財弁護人が売主。10年後までに新築したいがリスキーでしょうか?

地方都市、約築40年鉄骨造2階のアパート(120坪)を購入するか迷っています。元オーナーが破産。この物件を含め、資産は全て管財弁護人が処理しています。現在全10室中半分が入居。低い賃貸(2万から3万)なので住人は高齢者の日本人と聞いています。不動産会社は「抵当権は設定されていないので問題ない。建物が古く入居が半分という状態なので値段が低く設定されている。」という事です。値段は付近の相場の約半額に抑えられています。
非常に閑静な住宅地で主要駅にも近いので、10年後を目処に入居者の退去を自然と待って新しい住居件オフィスを建てたいと考えています。当面、古いアパート経営なので修繕費管理費は当然かかってきます。魅力の土地価格、良い立地という条件を帳消しにするリスクがあるでしょうか?
ご意見どうぞよろしくお願いします。

Aベストアンサー

>この物件は1150万です。

月20万の物件だったら退去費用も見積もって悪くないと思います。
ただ、どれくら退去費用が必要なのかわからないのでもっと下げても
いいかも知れません。

一番重要なのは場所、地域によりますね。場所はどの辺でしょうか?
これから地方を買っても資産ではなく、負債になるだけです。
しかもかなり金食い虫の負債になります。

田舎や地方の中心都市以外だったらリスキーですがが、
東京などの人口密集地だったら検討する価値はあります。

購入するのだったら出口戦略を考えておかねばなりません。
購入後、10年後、20年後、どうするか?
最悪の事態を想定しておきましょう。

退去がスムースにいったら・・・
10年後、建て替えて自宅とオフィスを建てる

10年後、退去してくれなかったら・・・
新築アパートに建て替えしてまたその老人たちを住まわせる。
家賃の値上げがむずかしい。
しかし、行政に家賃補助制度があるか調べておく。

このように出口戦略が必要です。

目的が収益不動産なのか、自宅なのかはっきりしません。
もう一度精査する必要があるでしょう。

>この物件は1150万です。

月20万の物件だったら退去費用も見積もって悪くないと思います。
ただ、どれくら退去費用が必要なのかわからないのでもっと下げても
いいかも知れません。

一番重要なのは場所、地域によりますね。場所はどの辺でしょうか?
これから地方を買っても資産ではなく、負債になるだけです。
しかもかなり金食い虫の負債になります。

田舎や地方の中心都市以外だったらリスキーですがが、
東京などの人口密集地だったら検討する価値はあります。

購入するのだったら出...続きを読む

Q不動産業界向けビジネス英語本

書店に行くと数え切れないほどのビジネス英語本があります。
しかしどれも例文やダイアログはメーカーや商社で働く人向け。
不動産投資ビジネスに従事している私が直接引用できるようなフレーズはほとんどありません。
投資銀行、AM会社、PM会社などで働く不動産系ビジネスパーソンにも参考になるダイアログや例文を満載したビジネス英語本ってありませんか?
英文契約書の攻略本も他業界向けのものばかりのようです。
不動産の売買契約書や賃貸借契約書、信託管理処分契約書などの事例を満載した本ってないですか?
あればぜひ購入したいです。
事例を取り上げているものってない。

Aベストアンサー

ビジネス用フレーズは、業種に関係なく基本的には同じようなものゆえ、ご質問の主旨は、不動産投資・関係ビジネスで使う分野の内容の表現等についてと解します。

調べたことないですが、多分希望されているようなものはないかと。理由は日本で必要とする人たちの絶対数がすくないからだと思います。

で、どうするかですが、以下のようにされてはどうでしょうか。

1.同業種の英語国の多くの会社の年次報告書を読む

2.契約書についてはネットで関係語を入れるといろいろでてきます(例、 real estate agreement samples)

3.不動産関係は、コンピュータのような世界と違い、不動産に対する歴史、法体系、取引システム、概念などが国によって違いますから、そのようなことをベースに、例えば米国なら、米国のその業界の理解を深める。それには、英語の書物を読むしかないのではと思います(日本語で書いたのも少しはあるようですが、英語での使い方もかねて)。Real Estate Fundamentals, Real Estate Investment とかいったものです。ちなみに、Barron's Real Estate Handbook という辞書をもってますが、重宝してます。 図示や用語の使い方を提示していてわかりやすい。

ま、このような専門分野の表現は、文書でも口語でも同じようなもんですから。

ビジネス用フレーズは、業種に関係なく基本的には同じようなものゆえ、ご質問の主旨は、不動産投資・関係ビジネスで使う分野の内容の表現等についてと解します。

調べたことないですが、多分希望されているようなものはないかと。理由は日本で必要とする人たちの絶対数がすくないからだと思います。

で、どうするかですが、以下のようにされてはどうでしょうか。

1.同業種の英語国の多くの会社の年次報告書を読む

2.契約書についてはネットで関係語を入れるといろいろでてきます(例、 real estat...続きを読む

Q隣地のブロック塀が当方の土地に入りこみ、ひび割れもして老朽化しているので直して欲しいのですが・・・・。

土地を分割して購入し、現在、家を建築中なのですが
隣地の方のブロック塀が、当方の土地に入り込んでおり
ひび割れなども発生しているので、直して欲しいと
お願いしましたが、なかなか応じてくれません。

ブロック塀の入り込み方も、当方は、実際クラックも入って
いるので、結構わん曲して入り込んでいると思うのですが、
向こうの方はそんなに入り込んでいない
と言って、聞き入れていただけません。(クラックが入っているの
は事実です。)

実際に土地を分割した際に、計測した結果、
ブロック塀の真ん中あたりに境界線が入り込んでいるように、
わん曲しているのは間違いないと思うのですが
「それは、そちら側の計測結果で、こちらも測量士を頼んで
計測するまでは、入り込んでいるかわからない」などと
計測した印しも付いているのに
話を2転、3転してさせ、なかなか話が前進していきません。。
しかも、いつ計測して頂けるかわかりません。
(今はできないとの一点張りです。)

あげくの果てには、問題が起きてから、法律にそって対応しましょう
という提案をしてくる始末で(天災の場合に壊した場合は
過失はないからとも平気で言ってきます。。。)

実際に老朽化しているのは
わかっているのに、こちらとしては、子供などが入り込んで
怪我などの問題が起きてからは、遅いと思って心配しております。
(ブロック塀は建ってから、20年~30年は経っているようです。)
それに、わん曲しているのはこちら側で、当方はすぐに塀になって
おり、向こう側は、庭になっており、向こう側の土地に倒れない
ようには補強しているようです。。。
※ちなみに、当方の土地に倒れてこないように補強は
 されておりません。。(なんとも向こう側に有利です。。。)

そこで質問ですが、
・当方の土地に、隣地の方の塀が入り込んでいる場合は
 直していただくように、請求はできますでしょうか?
(元々塀自体は、隣地内に建っていたようで
塀自体も隣地の方の持ち主だそうです。)

・クラックが入っていて、実際に、当方の土地に盛り上がって
 入り込んでいるほどに、老朽化している場合は
 直して頂けるように、請求はできますでしょうか?

当方としては、隣地の方のブロック塀なので
老朽化しているために、直して頂く様にお願いすることは
あまり強く言えないのかなと思っておりますが
当方の土地に入り込んでいる塀を直して頂く事は
強く言えるのですよね??

素人考えですが、入り込んでいる塀を直すのは、入り込んでいる
部分を削るのは、どう考えても老朽化しているので
危険だと思うので、ブロック塀を建て直すしか方法はないとは
思うのですが・・・。

最悪、このまま話が平行線であるならば、民事調停なども
考えております。(なるべくはしたくはないですが。。)
※この場合は、裁判というより民事調停をした方が
 良いですよね?

本当に困っておりますので、何卒知恵を拝借できますでしょうか。
説明不足の部分もあるとは思いますが、よろしくお願いいたします。

土地を分割して購入し、現在、家を建築中なのですが
隣地の方のブロック塀が、当方の土地に入り込んでおり
ひび割れなども発生しているので、直して欲しいと
お願いしましたが、なかなか応じてくれません。

ブロック塀の入り込み方も、当方は、実際クラックも入って
いるので、結構わん曲して入り込んでいると思うのですが、
向こうの方はそんなに入り込んでいない
と言って、聞き入れていただけません。(クラックが入っているの
は事実です。)

実際に土地を分割した際に、計測した結果、
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Aベストアンサー

♯2です。
>確認済みで
と言うことは、お隣が越境している事がわかっていて購入した訳ですね。

もう一度
『こちらの土地を取得した際の書類一式には 写真でも、図面でも残っております。』
を確認してください。

一番大切なところは、隣地の方の『筆界確認立会報告書』に記名・押印がありますか?
(記名・押印があれば、杭の位置が正しいと言う事です)
なければ悲しいかなお隣の所有者は境界(杭)を承諾していない事です。

>計測した印しも付いているのに
計測した印とはなんですか?
お隣の所有者の立会い(杭)確認の記名・押印ですか?
それとも家屋調査士さんの印ですか?(意味がない)

>当方としても即直せとは言ってはいません。
 ただし、これが、半年以内になおしていただけるのか?
 1年以内になおしていただけるのかなどの約束が欲しいだけですが

 通常は1年や2年で修正が利くものではないようです。
 5年・10年いやもっと掛かる場合もあるようです。

 お隣は意地になってはいませんか?

 家屋調査士さんに越境確認をするように依頼されましたか?
 意外と先生方はされない方が多いです。
 そういう時言われる言葉は『越境確認を頼まれなかった』と言う言葉はよく聞きます。

 お隣よりまずは家屋調査士さんへ。

♯2です。
>確認済みで
と言うことは、お隣が越境している事がわかっていて購入した訳ですね。

もう一度
『こちらの土地を取得した際の書類一式には 写真でも、図面でも残っております。』
を確認してください。

一番大切なところは、隣地の方の『筆界確認立会報告書』に記名・押印がありますか?
(記名・押印があれば、杭の位置が正しいと言う事です)
なければ悲しいかなお隣の所有者は境界(杭)を承諾していない事です。

>計測した印しも付いているのに
計測した印とはなんですか?
お隣...続きを読む

Q群衆心理学の第一人者を教えてください。(英語圏の人で)

投資の勉強の一環として、群衆心理学の本を読んでみようと思います。 日本語で本を読むのが苦手なので、英語圏の方での第一人者を教えてください。 その方の著作を読んでみようと思います。

よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

まず「群衆心理学」で検索してみるとwikipediaが出てきますね。
左側のメニューからEnglishを選ぶと英語バージョンも出てきますね。
日本語では「群集心理」のことを「集団心理」とも言うようですね。
英語では、Group dynamics 或いはGroup psychologyというようですね。

上記英語のwikipediaの真ん中あたりに、
'Key theorists'とその主著が沢山挙がっており、
その中に群衆心理学の創始者であるGustave Le BonやWilliam_McDougall或いは有名なSigmund Freud(フロイト)の名前が見えますね。
その他、心理学だけでなく、社会学にも範囲を広げれば、
David RiesmanのThe Lonely Crowd(孤独の群集)という名著もありますね。

最近の学者を探したかったら、更にYahoo Americaなどでネット検索をすればいいと思いますし、下のような学会もありますよ。
http://www.spsp.org/

最後に、読まれる目的が、投資の勉強のためとのことですが、個人個人の投資行動がどんなものかを勉強するのでしたら、群集心理ではなく、もっとひとりひとりの行動選択原理を勉強した方がよいとは思いますが・・・。

まず「群衆心理学」で検索してみるとwikipediaが出てきますね。
左側のメニューからEnglishを選ぶと英語バージョンも出てきますね。
日本語では「群集心理」のことを「集団心理」とも言うようですね。
英語では、Group dynamics 或いはGroup psychologyというようですね。

上記英語のwikipediaの真ん中あたりに、
'Key theorists'とその主著が沢山挙がっており、
その中に群衆心理学の創始者であるGustave Le BonやWilliam_McDougall或いは有名なSigmund Freud(フロイト)の名前が見えますね。
その他、心理学...続きを読む

Q持ち家を空家のまま長期間置いておく場合の対策・弊害

こんにちは。お尋ねします。
関東で建築から30年ほど経ちました木造モルタルの2階建て一軒家に住んでおります。
この家から引っ越すことになったのですが、諸事情により売却や賃貸等はできず、空家のまま何年か置いておくことになりそうです。
将来また使用する可能性もございまして、人が住まないまま放置しておくことが可能かどうか苦慮しております。

木造の家は使用していないと、畳や床板や水周りがダメになり、一気に廃れてしまうといった話を聞いたことがあるのですが、実際はいかがでしょうか?
別荘地などではどのような方法で放置しているのでしょうか?

「○○のような対策をして、放置するべき」
「最低○ヶ月に一回は訪れて、○○すべき」
「絶対に○○は使えなくなる」
といった対策や見通しがございましたら、どのようなことでも結構ですのでご教授いただきたく存じます。

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

 水回りで注意すべきは、流し台、風呂場、洗面所の排水トラップやトイレの溜水部の水が蒸発すると、下水管から悪臭、害虫(ネズミの場合もあり)が浸入します。
 定期的(2カ月に一度、夏場は1カ月に一度)に一度水を排水やトイレに流して、水を排水トラップや便器に溜める必要があります。
 18Lくらいのポリタンに水を入れ、灯油のポンプで水を流して回ると効率がよいです。


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