請負者側のミス→マイホームの解約

Question

今年3月初旬にマイホームの契約をしました。
(6月着工→10月初引き渡し予定)
契約後、手付金として100万円支払い済みです。

※実家の敷地内の庭を整地して建てるため、非常に限られたスペースに建てる事が条件でした。

そのメーカーで契約しようと思った理由は、
・限られた土地に納得のいく間取りを作って頂き、他社のどの間取りよりも魅力的であった。(全てが気に入りました。)
・そのメーカーが唯一、他社より広い間取りだった。
この２点が一番大きかったです。

ただ、他のメーカーより大きい間取りに多少の不安を覚え、再三「他社は全て○mですが、本当にこの間取りで建てられるのですか？」と確認しました。
その度に「設計にも確認したので大丈夫です。他社はだいぶ余裕を持たせているんですよ。うちもこれでも余裕持っています」との返事でしたので、安心して契約をしました。
注意事項として、「採光の問題があるので、窓を増やす…など必要になるかもしれませんが。」との事でした。

そして、契約後の初めての打ち合わせにて「やはり採光の問題」という事で改めて間取りを出してきました。
特に2階部分がだいぶ削られバルコニーも半分以下になり…。全く原型を留めていません。
この時点で話が違う。とは思いましたが、契約時に「採光の問題」は言われていた為、どうにか妥協し承諾しました。

そして、5月から仕様を決め始め先日ほぼ決定しました。
あとは、改めて見積もりをお願いし、金額によって仕様を多少変更する程度。
庭も整地し、実家の浄化槽も移設しました。
(知り合いの業者で安くしてもらいましたが、100万弱掛かっています)

ところが今になり、この枠では土地に入りきらない。
建ぺい率がオーバーしている。と言われました。
「この間取りの家を建てるには、実家の土地をえぐる様に敷地分割をしなければならない。そうなると、実家の門を壊さないと接道義務違反になってしまう。門を壊したくなければ間取りを小さくするしかない」という事でした。
今更、こんな問題が発生するなんて考えられません。
・今の間取りを維持して建てるには、実家の門を壊して監査終了後作り直す
・門を壊したくなければ間取りを小さくする
この二択しかないと言われました。

そのメーカーのＨＰを見ると「敷地調査→間取りの提案→見積もり」と書かれているのに、今頃になり敷地調査をしています。
本社に問い合わせても、結局は担当者から小さい間取りを渡されたのみです。

変更した間取りをポストに入れておいてもらい、その後直接会って話してはいません。
もちろん納得がいっていない事や、契約の時と話が違う事はこれから伝えます。
無理と承知でも「絶対にこの間取りでなければ納得いきません。明らかにそちらのミスなので、メーカー負担で門を壊し、作り直してください！」と言いたいくらいです。

しかし実際そんな要求が通る訳はない。そうなると、ここで建てる理由が無くなる。と、夫婦で話し合い解約も考えています。
建てられれば何でも良いという訳ではありませんし、そもそも契約の時の間取りと違う事が契約違反なのではないか、と思っています。
既に契約の時から妥協した間取りで話を進めていたので、2度に渡っての大幅変更(請負者側の都合)が許せません。
最初から敷地調査をして、この大きさの間取りが限界です。と言われていれば、限られた土地なのだから仕方ない。と直ぐに諦められました。
現実ではなく、夢の間取りばかり提供されていた事に非常に腹が立ちます。
契約から4カ月が建って、今頃こんな話…。と呆れています。

この様に、請負者側の明らかなミスであるので、「こちら側から解約を申し出た場合」違約金などはどうなる可能性が考えられますか？

契約書に「甲の解除権」という記載があり、
『次の各号の一つに該当する場合には、本契約を解除する事ができるものとし、乙に損害の賠償を求める事ができるものとします。』とありますが、当然今回の様な事例は含まれていません。
この場合は、甲の解除権には当てはまらず、私達が一方的に解約したものと見なされ、違約金は私達に請求されてしまうのでしょうか？
ちなみに父が裁判を起こした方が良い。と言っているのですが、不安でなりません。
メーカーがなんだかんだ言い逃れて、結局負けるなんて事になったら。と考えると、結局泣き寝入りするしかないのでしょうか。


長文・まとまらない文面で大変申し訳ありません。

この1週間毎日悩んで悩んで、本当に精神的にも参っている状態です。
専門的な事なので身近に相談できる方もいませんので、どうかご意見をお願い致します。

oyazi2008 · Accepted Answer

本業は不動産業ですが、意匠系の設計事務所も開設しています。
請負契約書時点で配置図や平面図などがあったわけで、それが請負契約を締結する決め手となったのですから、その配置図や、間取りが変更されて、それが土地の条件によるものでも裁判すれば勝てると思います。
契約書に図面やプラン図が添付してあれば尚良いのですが・・・
斜線制限などで屋根が一部削れる・・・などの話なら理解できますが、建蔽率などという基本的な制限で出来ませんという言い訳は今の段階で言える道理は無いと思います。

実は今、同様の事例で打ち合わせがスタートしております。親御さんの80坪の敷地の空いている32坪に3階建ての住宅を建てる設計です。法務局の測量図調査はもちろんですが、現地測量、現況の塀や親御さんの建物などを図面に落としての新居プランニングとなっており、私は設計担当ではなく不動産専門ですが、それが当たり前ではないでしょうか？たぶん設計担当は建築する概略の敷地図にプランを入れただけで、その敷地全体を（親御さんの建物の配置や門、設備の敷設状況など）把握し切れていない状態だったと思います。

今後は質問者さんのお気持ち次第で方向性が変わります。
解約したいという意向であれば、まずは話をして解除の方向で進めましょう。損害賠償はむずかしいと思います。整地や移設などは何処で建築してもいづれ必要な事ですよね？
契約金を全額返還してもらう方向でむずかしいなら、弁護士介入しかありません。
提示されたプランで建てば良いなら、実家の門の改修はメーカー負担でやらせましょう。（実質値引きで良いと思います）
但し住宅建築というのは、建ててからも長い付き合いとなりますから、不動産や建築などは最初に躓くと、ろくな結果にならないのも経験上申し上げます。
業界人からしたら、あまりにお粗末なビルダーで開いた口がふさがりません、ってレベルですね。
今までの打ち合わせの記録や図面やプラン図見積もりなどは必ず保管し整理しておいたほうが良いでしょう。

sfx1208 · Answer

敷地面積に対して、建蔽率や容積率は地目によって決まっているのですから、設計段階で判っているはずです。

最初に、決まったら図面から過度な変更をしなければならないのは、明らかに請けた会社の責任になりますから、契約解除をするのでしたら、内容証明で理由を基本的な事項での問題として、建蔽率と容積率で請けた設計建築が突然不可能となった為、と既存の建物を解体しなければならないのは容認できない、と言うので送ってみて下さい。

n-space · Answer

設計は敷地の条件を把握してからでなければできません。
基本の基本です。
契約の基となる設計図書が絵に描いた餅なのですから、
無条件で解約できると思われます。（常識的に考えてですが）
無論、違約金なしでです。

他社ではじめの基本プランからやり直した方が心情的にはいいかもしれませんね。
条件が悪くとも、設計の工夫次第で広がりを感じられたり、必要な機能を持たせたりすることは可能です。
どこで設計しようが、建蔽率オーバーのプランはあきらめなければなりませんが。

nonbay39 · Answer

大手メーカーであれば全額返金の上黙って解約させてくれるでしょう。

　あなたの原契約はもはや形をとどめていません、施工するにしても変更契約が必要でしょう。そうなると変更契約をあなたが絶対に飲まないため結局は原契約そのものをメーカーから破棄せざるを得ない状況となるでしょう。

　悪徳業者であれば知りませんけど。

2009ken · Answer

基本低には、契約書以前の信義の問題です。それが成り立たなければ、契約自体が存在しえないということです。ですから、無条件解約＝全額返金が基本でしょう。

まあ、裁判にはならないでしょう。他の会社では到底できなかった、突出した「法に違った」プランを出してるので、その違法なものに対する契約を結ばせるとなれば、詐欺罪も視野に入ります。大手が、そんな危険な橋を渡るとは、思えません。

どうしても不安なら、弁護士に相談してください。

KEKEKO2008 · Answer

もう一刻の猶予もないように思います。
倒産されたら元もこうもありません。貴方が解約をしたいなら一刻も早く申し出るべきです。まず、手始めに行政に相談されたら如何ですか？必ず相談窓口があるはずです。弁護士の無料相談もありますので行って下さい。全額戻ってきて、すんなり解約できるならそうしたほうがいいでしょう！！信用できない業者です。
裁判にならなくても弁護士が間に入ることによって、すんなり行くこともありますので、悩んでないで、まず相談して下さい。
どんな、結果(判決）になろうとも相手に責任を負う能力(倒産寸前）が無ければ意味がありません。貴方の泣き寝入りになってしまいます。

請負者側のミス→マイホームの解約

敷地面積に対して、建蔽率や容積率は地目によって決まっているのですから、設計段階で判っているはずです。

本業は不動産業ですが、意匠系の設計事務所も開設しています。

設計は敷地の条件を把握してからでなければできません。

大手メーカーであれば全額返金の上黙って解約させてくれるでしょう。

基本低には、契約書以前の信義の問題です。

もう一刻の猶予もないように思います。

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