家付き土地の古家を崩して新築したい。

はじめまして。
希望としている校区に、中古物件が出ました。
そちらは築年数も３０年以上、5年くらい空家のままだったので、古くて住めないので崩して新築しようと思っています。

この際、家付きの土地を買うわけですが、ローンはどうなるのでしょうか？
(1)家付きの土地のローン
(2)新築する家のローン

の二つを払っていかないといけないのですか？
たとえば、(1)のローン５万　(2)のローン７万　で二つのローンを同時に１２万も払っていかないといけないってことですか？
普通に宅地の土地を買って、ハウスメーカーなどに契約して家を建てていくのと、また違うんですか？

家付きの土地を買って、その後崩して新築を建てる場合の流れがまったくわかりません。

家付きの土地を買う場合、デメリットってありますか？
たとえば税金が多くかかるとか・・・。
本当に無知ですので、わかりやすく教えていただけないでしょうか？
すみませんがよろしくお願いします！！！

No.4 回答者： otudo606 回答日時： 2009/10/10 08:29

希望の地域に物件が見つかりおめでとうございます。

【建物完成までのおおよその流れ】

土地のみのローン（○年以内に建物を建てるという条件にて融資）
　　　　　↓　土地のみのローンを支払う
○年後に建物を建てる
　　　　　↓
　　　建物完成
　　　　　ここから土地＋建物のローンを支払う

【土地の購入の時】
＞(1)家付きの土地のローン
１、　銀行へ
　　　融資を依頼するときに、『建物は古いため、すぐに取り壊しますので、所有権は移転しません』と確約させる。
　　　建物の登記費用がいらない。

２、　売主へ（最善の方法は更地渡しを希望すること）

《更地渡しが不可能の場合》
　　(1)交渉事として、『更地の場合の坪単価×地積＝更地の場合の価格』が希望の価格になるので、取壊し費用を全ては難しいとして、ご自分で納得できる費用分を交渉する。
　　(2)売主へも建物の所有権移転は行わない事を条件とする。
　　(3)建物の固定資産税を21年度分は売主負担とする。
　　(4)建物の取壊し費用は買主負担（更地渡しが出来ない時）滅失登記は売主の費用負担とする。　
　　(5)確定測量図は売主負担での作成
　　(6)越境確認を必ず行うように依頼する。（必須条件・もめごとの元になるから）　

幸運を祈ってます！

　
　　

No.3 回答者： asebi-0806 回答日時： 2009/10/10 02:44

まず銀行の融資課に行って相談する事ですよ。

収入、資産状況からいくらローンが組めるか相談します。
別々という事でなく一括のローンが組めるはずです。
古家つき物件の購入費用＋古家の解体費用＋新築費用という事で。
同時にその物件を扱ってる不動産屋さんに相談して（早目が良いですね）値引き交渉してみる余地があると思います。
両方の交渉成立後、手付けという形でいくらか払うことになります。
その後は家を立てるハウスメーカーや工務店を探し建築計画をする事になります。
着工時に建築費用の何割かを支払うと思いますが、着工が遅れるとその分、利子がかさむので早目に計画を進めるに越したことないと思います。

我が家も古家つき物件を購入しましたが、デメリットとすればやはり解体費用がかかること。
しかし売主が売り急いでいた事情もあり解体費用分くらいは値引きしてもらえました。

分譲地などの土地つき新築住宅は一括で土地を買い上げたり大量発注で新築コストを抑えたりできるので割安にはなりますが、納得行く立地で納得行く家を建てたい場合はいろいろと制約が多いので向きません。
とにかく格安で家を手に入れたいという事でなければ、古家つき物件が悪いわけではないですよ。

No.2 回答者： ohinasama144 回答日時： 2009/10/10 02:36

＞(1)家付きの土地のローン

＞(2)新築する家のローン
＞の二つを払っていかないといけないのですか？

その通りです。
詳しくは、不動産屋さんに聞くのが一番です。
でも家付きの土地のローンといっても、家はかなり古いみたいですので、ほとんど価値が無く、土地だけの値段だと思いますよ。

＞普通に宅地の土地を買って、ハウスメーカーなどに契約して家を建てていくのと、また違うんですか？

同じですよ。
ハウスメーカーが、土地と建物を一緒にして売ってる場合が多いですが、土地と建物のローンがあるのは同じです。ローンが別々になってるか、同じになってるかの違いだけです。

また、土地の取得時期と、建物の取得時期が、別々になると、ローンが別々になる場合もありますし、銀行によってはそういった場合でも、同じローンで組んでくれることもあります。

＞家付きの土地を買う場合、デメリットってありますか？

家を壊すときの解体費用が、余分にかかることでしょうか。
その他は特にないと思います。
ただし、今建っている家が、建てられたときと、容積率や建物の高さなど、建築条件が変わっている可能性がありますので、その点は注意した方がいいですね。

まぁ、不動産屋さんに聞くのが一番良いですよ。いろいろ知ってますから。

No.1 回答者： anzuppa 回答日時： 2009/10/10 02:22

家付きの場合、一番面倒なのが「解体・廃棄費用」だと思います

壊すのにお金がかかりますから。
１００万はくだらないと思います。坪３～５，６万じゃないでしょうか。
家付きで売ってるのですから、その値段のローンを当然払うことになります。
交渉で更地渡しができないか聞いてみては。
でも不動産屋さんのほうも宅地の方が売れやすいけど
つぶす費用がかかるから、上物付きで売ってるんだと思います。

もう一つはその地域の建ぺい率、容積率、などが古家の建ったときと変わっていないかどうか調べる必要があります。
その他、条例や消防法なども絡んでいますが
「最初建てたときはよかったけど、今は新たに建てることができない」とか
「立て替えるとしたら今建っている家よりすごく小さい家しか建てられない」場合があります。

立地の割にはかなり安い上物付きの物件だとそういうこともあると思います。