土地購入の借入について

Question

我家の隣が解体され売りにでました（40坪1600万円）
息子が買うきで検討を始めてます

●土地購入だけの場合　1600万円全額の借入は可能か
ほとんど貯金がありません（登記などの費用で終ってしまう）

●手付金（申込金？）を100万くらい払うらしいのですが
親が貸した場合借入額から引かれることはありますか

●しばらく家をたてなくても大丈夫なのか

26歳　年収は400万円程度　結婚の予定は全くありません
ただ自分が育ったこの地域が好きなようです

いずれ私たちの土地と合わせて二世帯住宅にしてもいいかな
と親も勧めてます

●銀行は何件かあたったほうがいいのでしょうか

以上　的を得ない質問かもしれませんが教えてください

henrijayer · Accepted Answer

＞土地購入だけの場合　1600万円全額の借入は可能か


単純にはダメでしょう。
売買価格の１割程度の頭金とローン経費、仲介手数料、登記費用が
必要になります。
手順としてはまず金融機関に事情を話して、担保価値を査定
してもらいます。
その評価分しかローンはでません。
しかし
お父様お手持ちの土地にローンがないなら、共同担保にして
お父様が連帯保証人になってローンを組む手もあるでしょう。

お手持ちの土地に残債があるのならその借り入れ金融機関
にまず相談すべきです。

次に、売主には隣地地権者の息子というのはふせておく
べきです。
そのうえで銀行から担保評価から可能なフルローン融資額
を算定してもらってその価格でなら買うと交渉しましょう。
ただし、人気があって買手殺到なら話は別。速攻申込み
いれ、金策はあとからでしょう。
そのあたりは、仲介を通じてさぐりを入れる。
あくまで隣地地権者でらうことは伏せたほうがいい。
わかったらだれでもふっかけてきますから。

＞手付金（申込金？）を100万くらい払うらしいのですが
＞親が貸した場合借入額から引かれることはありますか

はい。手付けは代金にあてられますからその分借り入れは
少なくてすむ計算になります。

＞しばらく家をたてなくても大丈夫なのか

土地代だけの住宅ローンを扱う金融機関は結構あります。
いつまでに上物を建てるかというのは金融機関の契約条件です。

２年後、といっておいて２年後建てないといけないというので
なくて事業など他の用途に使うなというのが主旨でしょう。
（あくまでホンネベースの話で、原則論は２年で建てろ。できれば
工務店の図面や契約書持ってこい。ですが、二世帯住宅ですから
まぁ工務店と話をしてますといえば、「いついつまでに建てます」
という主旨の誓約書書かされる程度です。
約束は守ったほうがいいですが、多少着工遅れたから全額弁済しろ
とか、フリーローンに借り換えろと言ってはこないのが現実の姿。
監督官庁向けのタテマエ論だからです。銀行ってそういうの
めちゃくちゃ多いです。余計なこと書いちゃいました。銀行の
関係者が「おかしい」と書いてきそうなのでやめます。
他意はないです。

住宅ローンは金利が安いのは「家というものはそれだけ
確実に大切にするから、ローンの支払いも硬い」という
主旨からです。
ローン契約の際、貸し金使途「自邸の用地取得」とか
かかされます。


＞銀行は何件かあたったほうがいいのでしょうか

二世帯住宅の建設時期の縛りと共同担保に
応じるかどうかがありますから、複数がいいですが
自分であたらなくていいです。
売り出している仲介とは別の不動産屋に
こういう事情だと話してローンを出す銀行を
みつけてもらえばいいのです。
どうせどこを通しても仲介手数料は払いますから
なにも売主の息のかかった業者を通さなくていい
というのが私の考え。
とはいえ物件価格が安いから、仲介業者は
両手（売主・買主ほうほうの手数料）もらわないと
合わないと思うでしょうけどね。

ma_h · Answer

元業者営業です

＞●土地購入だけの場合　1600万円全額の借入は可能か

金融機関によりますが、原則「土地ローン」という商品はありません。
通常は「そこに家を建築する」という約束の元に住宅ローンを借り入れます。
そうでない（家を建築しない）場合は現金若しくはフリーローン（金利が高い）で購入します。

＞●手付金（申込金？）を100万くらい払うらしいのですが
＞親が貸した場合借入額から引かれることはありますか

全く関係ありません。ただし、金融機関が算出した担保評価以上の金額は貸してくれません。

＞●しばらく家をたてなくても大丈夫なのか

金融機関次第ですが住宅ローンの場合。。。
通常は、ハウスメーカーとの建物（家）の建築請負契約書等がなければ住宅ローンは貸してくれませんし、実行（お金が口座に振り込まれる）は建物の表示登記が済んでからが殆どになりますので、おそらく無理でしょう。
フリーローンなら自由です。なにせ「フリー」ですから。

＞●銀行は何件かあたったほうがいいのでしょうか

ご自由にどうぞ。選べるなら一番条件のいい銀行で借りるのは当然です。

昔から「隣の土地は倍の金額でも買え」とよく言われています。つまり、それだけ隣の土地が売りに出ることは滅多になく、メリットが大きいからです。

ただし、まだお若い（２６歳）との事ですから、将来は結婚されるかもしれませんし、二世帯住宅がベストな選択かどうかは分かりません。

ご家族で熟考されることを。

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＞土地購入だけの場合 1600万円全額の借入は可能か

元業者営業です

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