不動産業者の土地売却戦略に不信感

Question

よろしくお願い致します。

遺産相続に絡み、更地を売却する為、分割協議書作成を依頼した信託銀行の紹介で、子会社不動産会社に売却仲介を依頼しております。

売り出しするにあたり、不動産会社と打ち合わせをしているのですが、売却戦略の説明を聞いて、不信感を抱き心配しております。

そこで、不動産の方が説明した戦略は、売主である私達にとってメリットのある戦略なのか、不動産側のメリット重視の戦略なのか判断して頂きたいのです。

疑問１
売り出し当初はレインズに登録せず販促活動するメリットとは？

不動産会社独自のノウハウらしいのですが、売り出し当初はレインズに登録せずに販促するとのことです。
仲介業者としては、同業他社に情報も流れなくて、売買成立の場合は、売却手数料と購入手数料の両取りが出来るメリットがありますが、売主としては、同業他社に情報が流れない為に、それだけ情報範囲が狭まり、メリットが全くないように感じられるのですが。それにレインズに登録しないなら、ネットの不動産サイトへの掲載も不可能になると思うので、本当に仲介不動産屋が顧客を見つけない限り売れないと思うのです。

チラシ投函は物件近くの地域のみのメリットとは？

担当者の説明だと、不動産業界の統計で、購入者の多くは物件地域近隣在住者との結果が出てるので、チラシ投函は物件地域に限定して配布するとのこと。それで反応が薄ければ地域を徐々に拡大していくとのことでした。
これは本当のことなのでしょうか。

主な疑問点は上記2点です。
私が疑ってるのは、もしかしたら、不動産会社自身で安く買い叩く為に、適当な販促活動を売主に説明してるだけではないのか、ということです。
実際、そうやって、安く買い叩いて、買取後に高く売りさばく不動産会社も多く存在する話も聞いているので、不信感を持っております。
そこまで悪徳じゃなくても、手数料の両取りを狙った戦略ではと疑っております。

上記戦略は、売主にもメリットのあるまともな戦略だと思われますか？
それとも、仲介不動産会社しか得しない戦略でしょうか。

遺産相続に絡んでの仲介依頼なので、簡単には会社を変更出来ません。
ですので、なお更、悩んでおります。

近々、不動産屋と再度話し合うので、判断材料として知っておきたいと思っております。分かる方、ぜひ教えて下さい。

oyasbiccha · Accepted Answer

疑問１にお答えします。
　以前、土地の売却の専任媒介契約した大手の不動産屋もレインズに登録しませんでした。
選任媒介契約なので、他の方の指摘されているように７日以内に登録する義務が有るはずなのにです。
契約時にはレインズに登録すると言っていましたが、登録業者以外はレインズを閲覧出来ないのでだまされていました。
他にも怪しいことがあったのでレインズに登録の有無を問い合わせましたが大変非協力的では回答を拒否されました。その後、相当くがんばって交渉して回答をもらいました。（登録されている物件の所有者の確認を拒否するのはおかしいですよね。）
その点、質問者様の頼んでいる業者は少しは良心的ですね。
登録しないのは売り主と買い主の両方から手数料をとるためです。
結局契約期間の３ヶ月買い手がつかず、契約期間終了後に３ヶ所の業者さんと一般媒介契約を結んだところ、すぐに売れました。
一社から教えてもらったのですが、最初の大手の業者のチラシを見て買い主を捜しましょうかと問い合わせをしたが断られたそうです。
レインズに登録しないのは仲介業者が情報を他の業者にオープンにしないで仲介料を独り占めするためで、顧客にはなんのメリットもありません。
広告が出てもしばらく売れないと、問題が有って売れ残りというイメージをもたれます。
　専任媒介ならばすぐにレインズに登録させ、一般媒介ならば他の業者とも契約しましょう。

0621p · Answer

No.２です。
不動産業者が手数料の両取りを狙うためにはあり得る戦略ですが、他の解答にもありますように専任媒介の場合はレインズへの登録が義務付けられていますし、良い事ではありません。普通はレインズにも登録しておきながら、他社からの問い合わせには「商談中」というような対応で他社の客を付けないようにすると思うので、売主さんにそこまで言うのも珍しいような気がします。まあ正直に言うだけ良心的なのかもしれませんが。
信託銀行の不動産部ならどちらかと言えば、狭い地域に密着型の営業よりも広範囲を営業エリアとしていると思うので、物件の地域に密着した業者に依頼するか、あるいはそのような業者に情報を流してもらったほうがいいと思います。
先の回答にも書きましたが、いずれにしても物件次第ですね。すぐに売れそうな物件ならどちらでもいいんですが。

nonbay39 · Answer

そのやり方はあなた方にメリットは考えにくいですが、やはりその不動産屋に任せるべき案件とは考えます。

　専任媒介であればレインズへの登録必須です、しないとなると一般媒介なのでしょうね。
　一般媒介ならば、勝手に自分で大手不動産屋にでもお願いすれば良いのは事実です。それでも仲介手数料の売りは銀行へ買いは不動産屋に渡す条件にはしましょう。

　物件で近隣の物が買う確率が高い地域とそうでない地域は大きく別れます。古い住宅街などであれば、校区を変わることが嫌な小学校の子どもを持つ世帯が欲しがったりします、あとは実家の近所が良いという世帯などでしょう。新しい住宅街やその側で比較的住んで間が無い人間が多い地域は、むしろ近隣ではなく遠方の関係の無い所から引っ越してきます。
　単純に素直で便利な土地で無ければ、近隣の者及びその関係者が買う可能性が高いのは事実でしょう。

　信託銀行の子会社であれば自ら安く買い叩くためにあこぎなことをするとは思えません。

　疑問はその業者に聞くのが一番です。変に同意はせずに疑問点は折れることなく徹底的に追及し、納得の行く回答をもらいましょう。レインズに登録して欲しければそう言えば良いだけです。物件の販売価格は人気とどの程度早く売却してしまいたいかに大きく左右されます、物件の査定根拠は良く聞いておきましょう。
　チラシをまく範囲を広げるとあなたの広告費の負担が大きくはなるでしょう。

＞そこまで悪徳じゃなくても、手数料の両取りを狙った戦略ではと疑っております。
　欲の皮が突っ張るのもわかりますが、ここまで信頼して多大な骨を折らせているんであれば仲介手数料云々程度はケチなことを言わないようにしましょう。両手とらせてあげればよいでしょう。
　親戚のごたごたの中、説得し、更地を売却できるように持っていった手間は膨大な物と考えます。その部分の手間賃は今のところゼロでしょう。
　ここにいたるまでの手間が大きければ大きいほど手数料の両手を取ろうとするのはある意味当たり前でしょう。またそのつもりであなたもこれまで任せてきたと解釈せざるを得ません。

　売り主サイドがややこしければ、わけの分からない買い主が登場すると双方に振り回されます。それを嫌って自分で納得のいく買い主を探そうとしているのかもしれません。そのほうが売り主とのマッチングも計りやすいとは言えるでしょう。

kamaryu · Answer

専任媒介契約を結んでおられるのなら、レインズへの登録は法律で義務付けています。
７日以内に登録しないといけません。
レインズに上げない為に一般媒介を結ぶこともあるのですかね。

レインズに登録しても、「現在交渉中です」とか言って、他の業者に回さない会社は結構あります。
特に大手は・・・・

売主さんにはメリットは無いですが、手数料の両取りを狙っているのは確かで、売れやすいとの判断かもしれませんね。

tomoco1012 · Answer

疑問1
売り出し当初はレインズに登録せず販促活動するメリットとは？

業者のメリットであり、売主様のそれではないのでは？。媒介契約はどうなってますか？。専任や専属専任契約の場合、一定期間内にレインズに登録必須です。

疑問2
チラシ投函は物件近くの地域のみのメリットとは？

これも業者のメリットでしょう。ただ、売り物件の近隣に話を持っていくのは有効でしょうね。

0621p · Answer

あなたのおっしゃるように、手数料の両取りを狙った不動産屋のメリットのためだけであり、売主には何らメリットはありません。しかし、「安く買い叩くため」というところまで考えている可能性は低いと思います。
なぜ簡単に会社を変更できないのか？ちょっと疑問です。気に入らなければ他の会社にお願いすればいいんじゃないですかね。
でも一番大きなポイントは、すぐに売れそうな物件かどうか？です。すぐに売れそうな物件ならどこへ依頼しても同じです。

greenhill1 · Answer

不動産屋は其処だけじゃないです。
不信感を持たれるなら、全面的に信頼できる不動産屋が現れるまで、各地の不動産屋と話し合えば宜しいだけです。
何か遠慮しなきゃならないことでもあるのですか？

遺産相続にしても信託会社でなきゃならない理由がおあり？
そんなの自分で出来ます。
http://www.a-souzoku.net/

不動産業者の土地売却戦略に不信感

疑問１にお答えします。

No.２です。

そのやり方はあなた方にメリットは考えにくいですが、やはりその不動産屋に任せるべき案件とは考えます。

専任媒介契約を結んでおられるのなら、レインズへの登録は法律で義務付けています。

疑問1

あなたのおっしゃるように、手数料の両取りを狙った不動産屋のメリットのためだけであり、売主には何らメリットはありません。

この回答への補足

不動産屋は其処だけじゃないです。

この回答への補足

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　そのやり方はあなた方にメリットは考えにくいですが、やはりその不動産屋に任せるべき案件とは考えます。