賃貸契約書について

今度賃貸契約をするのですが、念書に「契約解約時において、敷金より内装リフォーム費用として３ヶ月分を差し引くものとする。尚、乙（借主）において破損、汚損の著しい箇所がある場合は別途支払うものとする。」とあります。
敷金とは、解約時に原則として全額戻ってくるものなのだと聞いています。契約時に３ヶ月分と決めてあるのはなんとなくおかしいと思うのですが、どうなのでしょうか。
御鞭撻のほど、よろしくお願いいたします。

No.6 回答者： noname#112387 回答日時： 2010/06/01 12:03

それは敷金と言いながら、まるで礼金ですね。

敷金は、万一の際の預託金。

ハナから還さない契約なら礼金にすればいいのに、
あとで揉めてもそんな紛らわしい契約は無効ですね。

ただし、充分に説明ややりとりがあった上に、
別途念書まで書いてしまったら、あとになってから
無効だ！とは、良心的に言いにくいでしょうね。

No.5 回答者： s-tomy 回答日時： 2001/03/22 00:10

確かに、契約自由の原則がありますので、そのような定めも法律的には可能ですが、リフォーム費用は貸主の負担とするのが一般的だと思います。

なぜ、リフォーム費用まで負担しなければならないのか、貸主によく聞いた方が良いと思います。

No.4 回答者： noname#24736 回答日時： 2001/03/21 10:42

通常、賃貸契約書には、退居の際には物件を「原状に回復した上で明け渡さなければならない」という趣旨の条項が入っています。

この「原状回復」というのは、一見入居した時点と同じ状態という意味にとれますが、例えば小さな汚れや損傷など時間の経過や通常の使用方法で使っていて生じたようなものはそのままの状態で引き渡せばよいと考えられています。そもそも、賃貸借というものは、物件を相手に使用させてその代償（対価）として家賃を受け取っているわけですので、通常の使用によって生じる汚れや傷み（損耗・汚損）は本来家賃でカバーされるはずのものだからです。

最近、ハウスクリーニングや補修をした費用として、敷金が返されなかったり、さらに不足分を別途請求してくるといったトラブルが多発しています。ひどいものでは、部屋を全く新品同様にして高額な請求をするというものもあります。
　退去時の補修費をめぐるトラブルは、裁判になれば、最終的には業者側に正当な理由なしとされる可能性が高いのですが、解決に時間や費用がかかるのが実態です。トラブルを避けるためにも、契約に当たって補修費の条項を十分チェックし、内容に疑問があるときは業者に確認する慎重さが必要でしょう。

３ケ月分控除が妥当か、という点と、尚、乙（借主）において破損、汚損の著しい箇所がある場合は別途支払うものとする。」という点について、上記を参考に、詳細な点を詰めておいたほうが、後々のためになります。

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて、下記のページに解説があります、参考にして下さい。

参考URL：http://www.moc.go.jp/house/house/topics/keiyaku/ …

No.3 回答者： shoyosi 回答日時： 2001/03/21 03:52

「原則として全額戻ってくるもの」とは、あくまで「原則」です。

契約の条項で別の定めがある場合には、「契約自由の原則」により、そちらが優先します。また、賃貸借契約においては、解約について、借主に法定より不利なものは無効であったり、規定のないものは借主に有利なように裁判所は解釈する傾向がありますが、敷金の内容について、極端に不合理でない以上、明文で決めていればしかたありません。

No.2 回答者： noname#1595 回答日時： 2001/03/21 01:20

地方によって異なるのかもしれませんが、当地では、一般に、何割か差し引かれます。

また、過去の問いにもありますように、退去時、さらに別途費用の請求がされる場合もあります。そのとき、その請求が適切であるかどうか見極めればよいと思われます。

No.1 回答者： hanatare 回答日時： 2001/03/21 01:13

ご契約されるのは店舗か事務所なのでしょうか？住宅だとしたらばりばりの新築ですか？契約時の敷金は何ヶ月分になっているのでしょうか？普通住宅だと敷金は２ヶ月、多くて３ヶ月と思われます。

ご質問ではそのへんが分かりませんが・・・。ただ、一般的には解約時に敷金で精算されます。３ヶ月分と決めるのは自由だと思いますのでよく契約前に相談された方が良いと思います。