住宅ローン 借入限度額について

現在、年収がざっと４４０万程度でその他の借入はありません。今の仕事の勤務年数は７年目です。嫁も働いているので、約８万程度は、月々に貯金をしていて、現在マイホーム計画を立てています。近所のハウスビルダーに相談すると、借入限度額が３０００万程度と言われました。土地を買って、格安の家を建てるとしても、月々８万程度の支払いを考えていましたので、手が届かない額ではないかなと思っていたのですが、友人の実家が不動産業をしていたので、相談に乗ってもらった所、そこで算出された限度額は１７００万でした。　ハウスビルダーさんも商売ですので、一番安い変動金利（１．２５％）で出しているのはわかっています。しかし、その友人の実家は、３～４％の固定金利を進めているのですが、どうにも、金利が約倍になっただけで、１３００万も差が開いてしまうとは思えないのですが、どうなのでしょうか。　友人の親は、私を心配してくれてるようですが、あまりにも低すぎないでしょうか？現在、月々７万のアパートに暮らしてるのですが、「そんな家賃じゃ高すぎて、将来払えなくなるよ！」とまで言われてしまいました。。。。　さすがに、金額の差が大きいので銀行の事前審査はやめておいたて家を買う計画もストップしています。　他の質問で出てくる、借入限度額の計算をしても、やはり３０００万程度かなと思うのですが、どなたか、１７００万の計算が分かる方見えますでしょうか？　また、マイホームを買った方の、返済額などのお話も聞けたら幸いです。月曜日に土地の仮押さえ期限なので、急いでいます！！　よろしくお願い致します。

No.7 回答者： manno1966 回答日時： 2009/11/28 17:29

> 何度も計算したのですが、私の計算がおかしかったのでしょうか・・・。

どの計算のことを言っているのか解りません。
明示してください。

> １７００万の計算が分かる方見えますでしょうか？
住宅ローンシミュレーションが出来るホームページはいくつもあります。
１７００万を4%で借りた場合又は毎月8万円返済にした場合を入力すれば、そのまま答えが出ますから、間違っているとは思いません。
計算マクロを組めば、エクセルでも同じ答えが出ます。

No.6 回答者： shikishimapan 回答日時： 2009/11/28 14:51

わたくしはただの建売購入経験者ですが、

ご質問を見て、あまりにも他人依存なので、驚きました。
金利が倍になる恐ろしさ、銀行のローンシュミレーションサイトで
ご自分で入力し、見てみれば、すぐにわかることです。
今からでも、ご自分でお勉強し、ご自分で、ご自分の支払える金額を、決めるべきです。
うちは共稼ぎで収入も質問者さまより多いのですが、
ローンは3000万なんて、恐ろしくて、借りられませんでしたよ。
借りたのは、当時の2人分の年収×約２．５倍です。
子供にかかる費用、老後にかかる費用、生活を楽しむ費用を考えてのことです。
それでも、両方の父母はやめろと心配したくらいです。
とりあえず5年目、貯金も繰り上げ返済も無理なく継続できて、
少し自信がつき、ローン期間の短縮と、変動金利返済へ切り替えたところ、
子供の学費と老後については、まだまだ頭が痛いです。

お友達の不動産屋さんの感覚くらいでないと、
住宅ローンのための生活になること間違いありません。
いろいろ生活スタイルがあるので、なんともいえないところもありますけどね。
ご実家から援助がたくさんあり、食費が全然かからないとか。
お子さんがいらっしゃらないとか。
車を持たず、お金のかかる趣味もないとか。
とにかく、人の話ではなく、ご自分で計算し、決めるべきです。
どんぶり勘定では、絶対に、後悔されます。
マイホーム、お金かかりますからね～（後から後から、ほしいものがいっぱい出てきますよ）。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
失礼ですが、決してどんぶり勘定をしてる訳ではありませんし、他人依存にはなっていません。　「私の計算だと、こうなるのですが・・・。」と言う話です。　回答者さんのおっしゃる通り、生活スタイルはさまざまですが、私よりも収入が多くて、そのような事を状態であれば、一度、家計の収支を見直した方がいいのではないでしょうか。
限度額の３０００万はあくまで目安ですので、必要なければ借りませんし、あくまでも月々８万の返済です。下のお礼にも書きましたが、２９万の手取りと嫁の収入が８万。ローン返済が８万。固定資産税、修繕積立を５万見たとしても、臨時の出費がなければ、年間４０万の貯蓄が出来る計算になっているのですが・・・。

お礼日時：2009/11/28 17:02

No.5 回答者： manno1966 回答日時： 2009/11/28 12:50

> どうにも、金利が約倍になっただけで、１３００万も差が開いてしまうとは思えないのですが、どうなのでしょうか。

　
計算すればすぐに出ます。

> 一番安い変動金利（１．２５％）
毎月の月利は約0.1％ですから、3000万円借りた時の一ヶ月の金利は約3万円。
9万円毎月返済した時は毎月6万円以上元金が減っていく。

> ３～４％の固定金利
毎月の月利は約0.3％ですから、3000万円借りた時の一ヶ月の金利は約9万円。
9万円毎月返済した時は元金の返済は無しですから、100年返済しても1億年返済しても返済が終わらない。
トータル100億円返済しても1兆円返済しても返済が終わることはない。

> 差が開いてしまうとは思えないのですが
毎月の返済額との相関で開いてしまうのです。
毎月の返済額が多いほど、差が開きませんが、返済額が少ないととてつもない差となります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
繰上げ返済が出来る所はしていきたいと思っています。何度も計算したのですが、私の計算がおかしかったのでしょうか・・・。

お礼日時：2009/11/28 16:55

No.4 回答者： noname#146575 回答日時： 2009/11/27 22:29

お疲れ様です。

私の経験を述べさせていただきます。
私は３年前に注文住宅を新築したのですが、当時の
年収が４５０万円でした。いくら借りられるのか気になったので
みずほ銀行に借り入れ可能額を聞きに行ったら３０５０万円でした。
そして、他の銀行複数も回ったら２７００万～３１００万円くらい
でした。私の場合、節約しなくて普通に暮らしていても
１５万円くらいは住宅ローンに回せたので、

借り入れ可能額　＜　実際に返せる返済額

だったので、とにかく目一杯借りられるところを探しました。
結果、３３００万円借りたかったので、年収１００万円の妻の
パート代と合算して３３００万円借りました（３５年固定で）。

金利ですが、日経新聞を読むようになると経済のことがよく
わかるようになります（最近１年くらい読んでます）。
すると、３５年固定の
金利を変動金利が上回る可能性は極めて低いことがわかったので
４ヶ月前に変動金利に借り替えました。
条件はいいがローン審査が厳しいことで有名な
住信ＳＢＩネット銀行です。今度は私一人の収入で借り換え審査を
しましたが、合格しました。妻は子供が生まれて仕事を辞めました
ので。これまでより毎月の支払いが
３万少なくなったので、これを繰り上げ返済にあてています。
借り換えして４ヶ月ですが既に５３万円繰り上げ返済しています。
年間１００万はいくかな。
質問者様は他の借り入れもない堅実な方で、なおかつ
奥様も働いておりますので、全く問題ないですよ。
１７００万しか借りられない？こんなことは初めて聞きました。

それから変動金利の話になると必ず昔は７～８％のときが
あったという話になりますが、こんな金利になったのは極めて一瞬で
す。しかも、そのように金利が高い好景気であれば我々の
収入も上がっていますので心配する必要はありません。
相当低い確率ですが万が一、不幸にも自分の会社の給料があがらな
くても、そんなに金利が上がるほど景気が良かったら、
転職市場も大盛況ですので、給料のいい会社に移ればいいでしょう。
経済のことを勉強してそのあたりの仕組みはわかるようになり
ました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
回答者さんの他の回答も見させていただきました。心強い意見ですが、私の場合は、ローン返済に１５万も返せる余裕はないです。。。子供が二人います。全員保険にも入ってますし、子供が小さいので、交際費・行楽費で、月に４万程度、飛んでってしまいますが、下のお礼に書いたように、月々８万で計算しますと、４０万程度の貯金ができます。　教育費・車の買い替えに当てたいと思ってるのですが、どうでしょうか。。。。　圧倒的に回答者様以外の「無謀だ」と言う意見が多いですが、どうお考えですか？

お礼日時：2009/11/28 16:52

No.3 回答者： tarotaro001 回答日時： 2009/11/27 21:00

生活に無理なく返済できるのは、年収５００万以下ですと通常年収の４倍です。

多くても５倍。
まあ、家のために働くつもりで、趣味嗜好品を諦める。贅沢はもってのほか、家族旅行は諦める・・・・としてもせいぜい６倍が限界です。
３０００万ですと約７倍ですので・・・正直借りれると思いません。万が一借りれた場合、本当に家のためだけの生活になります。
これが１年２年ならいいのですが・・・１０年、２０年と続くのです。
上限をもっと低く設定すべきです。

http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.jsp

このサイトで入力すると固定金利ながらある程度の月支払い額が算出できます。
ここで３０００万、1.25％、35年で計算すると・・・確かに８万ですが８８２２６円ですので限りなく９万円に近い８万です。

万が一３０００万の物件を購入できた場合、別途固定資産税が必要になります。このクラスですと、毎月３万は計上しておいたほうがいいと思います。
それに将来の修繕積立金として月１～２万別途計上が必要です。

そうなると毎月９万＋３万＋１万＝１３万が最低必要になります。

しかも変動金利ですので、これが１５万に膨れ上げる可能性も十分にあります。

単純計算で現在の家賃の倍になってしまいます。




住宅ローンは、いくらまで借りれるかという問題ではなく、固定資産税などを加味して毎月いくらくらいまで無理なく返済できるかが重要です。

従って限度額という考えは捨てて、もっとじっくり検討されることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
３０００万というのは、ざっとの額ですので、もっと安く済むならそれにこした事はないですよね。　回答者さんの計算をしますと、年間で、４０万ほどの貯金が出来る計算になるのですが、これでも危ないのでしょうか？？

お礼日時：2009/11/28 16:47

No.2 回答者： noname#143153 回答日時： 2009/11/27 19:42

月支払い８万×１２ヶ月×３５年＝３３６０万円

無利子で計算してもこんなになりますよ。
これに利子がかかったら・・

固定金利は変動金利より高いので不動産屋さんは３～４％
（今でもその位取るけど）で計算したのではないでしょうか？
変動金利なら今は１％代ですが、今後もしバブル再来となったら・・・
バブル当時金利は７％くらいついていましたよ。
この金利が毎日借り入れにかかってきます。

奥さんの収入は基本的にローン支払い計画には加味しません。
これを当てにすると将来痛い目を見かねない。
奥さんが働けなくなったら？収入がなくなったら？ということです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
金利が７％にも膨れ上がる場合は、景気もよくなってると思うのは、甘い考えなのでしょうか。。。　利子を入れて、８万円に抑えたいと思ってるのも甘い考えでしょうか。。。

お礼日時：2009/11/28 16:45

No.1 回答者： kokuramon 回答日時： 2009/11/27 19:03

実際に３０００万円も借りたら、返済額は５０００万円ぐらいにもなってしまいますよ。

たぶん、１７００万円借りて３５年固定金利だと返済額が３０００万円近くになると思われるので、１７００万円と算出されたのでしょう。
私の場合、実際に借りたのは１３５０万円ですが、最終的な返済額は２０００万円近くになります。
一番安い変動金利で、最終的な返済額が３０００万円とすると２２００万円ぐらいの借り入れで、固定金利との差は５００万円かな？
でも、変動金利は、その字のごとく変動しますので、月々の支払い（実際は３ヵ月毎かな？）が変わるので、生活設計が立てにくいですよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
確かに、生活設計は立てにくいですね。参考にさせていただきます！

お礼日時：2009/11/28 16:43