転勤になりました。持ち家はどうしたらいいのかお知恵を貸してください。

現在、分譲マンションに住んでいます。
この春から夫が遠方に転勤となり、ちょうど上の子供が中学生になるので、一家で引っ越すことにしました。
そこで、問題になるのは、今のマンションをどうするかということです。
先日不動産屋さんに査定を依頼したところ、売却してもローンが1000万残る試算となりました。さらに、売却する場合、抵当権を抹消するためにそのローンの残りを一括で払わないといけないということを知りました。また、そのためのローンを銀行で組むのは難しいともいわれました。
そこで不動産屋さんに提案されたのは、引っ越し先で新たにマンションを買い替えて、そのローンに今のローンを上乗せするという方法です。
でも、見ず知らずの土地にいきなり家を買うのを躊躇しています。
また、今から新しくローンを組むことを夫がとても負担に思っています。
賃貸にだすと（もし、可能なら）、築１０年を超すマンションなので、あちこち修繕する必要がでてきて、月々のローン＋管理費よりも赤字になる可能性はあるけれど、新たな借金をするよりかはいいのかなとも考えています。ただ、こちらの回答を見たり、実際に賃貸にだされている方の話を聞いても、賃貸にだすことにあまりメリットがないようにも思えます。
どうしたらいいのか、思い悩んでいます。どなたか、いいお考えがあればぜひお聞かせください。お願いします。

No.1 回答者： 777oichan 回答日時： 2009/12/09 11:46

ある会社では社宅や寮として会社の管理で貸したり売却のお世話などをしているところがありました。

次にそちらに赴任される方にお貸ししても宜しいのでは無いでしょうか。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
会社の方針で、最近は仕事が東京中心となり、我が家も地方から東京への転勤なので、残念ながらこの地へ赴任される方はほとんどいないのではないかと思います。
また、会社の借り上げ制度もないので、会社関係の方へお貸しすることはまず不可能だと思っています。

お礼日時：2009/12/09 14:17

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2009/12/09 12:23

賃貸に出すメリットがないとは、家賃トラブル、敷金トラブル、設備トラブル、居住権等の事でしょうか？

そんなにネガティブになる事も無いと思いますけどね。
そもそもここは相談場所のようなものなので、トラブルばかりが目につきますけど、実際にトラブルになっている人なんて数％でしょうし、人から聞いてもネガティブ情報だけを面白く話すので、目立つだけです。

私も賃貸に何軒か出していますけど、大してトラブルなんか無いですし、仕事上での情報でも、トラブルは極稀です。
設備の交換などでお金がかかる事はありますが、そのために家賃をもらっているんですしね。

赤字になるとの事ですが、多少の赤字になろうが、賃貸経営で生計を立てようとしている訳じゃないでしょうから、今のローンが滞りなく払える事を優先した方がいいと思います。
ローンが高いのは分かりますが、家賃で70％位は補充できますよね？だったらいいじゃないですか。管理費に関しては借主負担というのもありますし。

ポジティブに考えないと、結局いい結論が出ず、どっちつかずになってお金で苦労しますよ。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
そうですね、ポジティブに考えないと結局いい結論がでないとおっしゃるのはその通りだと思います。
賃貸にだす場合、遠方に住むので管理を不動産屋さんにおまかせしなければならなくなります。その際、どれくらい、月に不動産屋さんにお支払いしなければならないかもわからないので、そのへんも含めて、自分でも試算してみますね。

お礼日時：2009/12/09 14:24

No.3 回答者： nabituma 回答日時： 2009/12/09 22:26

賃貸に出せばいいのでは。

もちろん借り手がついての話ですがそれが一番楽と思います。
あまり高い料金を設定しなければそこそこ借りては見つかります。
まあ、部屋が多少傷むのはしかたないでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
賃貸にだすことをすすめられる方が多いので、正直驚いています。
賃貸にだす場合、賃貸料を決めるのが難しいですね。
確かに高い料金設定にしなければ、場所もそこそこいいので借りてはみつかるとは思うのですが、
なにぶん古いので修繕の必要がでてくるだろうと思われるのと、
ローンがはらえなければならないのであまり低くは設定できないと思います。

お礼日時：2009/12/10 15:39

No.4 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/12/10 09:51

私も、賃貸に出される事をお勧めします。

これ以上ローンを増やしてはいけません。東京に転勤となれば。住居費の補助もかなり在ると思いますので多少の赤字は覚悟で貸し出してください。一番の問題は転勤後帰る時です。定期借家という契約方法もありますのでご検討下さい。
此方の都合で出てくれとはいえないのが賃貸に出した時の問題点です。

不動産屋に管理を頼むと
かなり掛かるでしょうね。5％くらいだったかな？？でも・・入居者次第ですよ！よい方なら自分で必要なことをして後は、領収書を送ってくれたりします。私は途中で、管理契約は切りました。その後は賃借人と直にやり取りして巧くいってましたよ！！家賃の額が10万を超えていれば年間かなりの負担になりますので…相手を見て自己管理に変えてもいいですね。直に声が伝わってきて我が家の状況も良く判り良いとおもいます。
大変ですが、頑張って下さい！！
東京は楽しい所ですよ！！東京生活も充分楽しんでください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
自己管理という方法があるのですね。
確かに、不動産屋さんに管理を依頼する際の手数料等が気になっていたので、
自己管理という方法もあるということを教えていただけてよかったです。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/12/10 15:44

No.5 回答者： drisa 回答日時： 2009/12/10 14:45

こんにちは。

ローンに関して銀行とは相談したのでしょうか？

原則として、銀行は住宅ローンを組んでいる物件を賃貸にすることは認めません。
（転勤などの場合は認めるケースが多いとは思いますが。）

恐らく不動産屋の話のみで質問されていると思いますので、
【どうすればいいか】の前に、
【どのような選択肢があるか】を確認するのが先決であり、
それは銀行に相談するのが最善だと思います。

そして、不動産屋を利用しその選択肢をそれぞれ具体的にシミュレートして、
一番良いと思える方法を見つけて下さい。

この回答へのお礼

>原則として、銀行は住宅ローンを組んでいる物件を賃貸にすることは認めません

これは、知っています。
ただ、今回転勤であることと、実際、現マンションを賃貸に出しておられる方が何戸かあるので、
おそらく大丈夫ではないかと楽観視しています。
銀行に相談するということ＝ローンを組むということと思っていたのですが、
具体的にどのようなことを相談するべきだと思っておられるのでしょうか。教えていただけるとありがたいです。

お礼日時：2009/12/10 15:48

No.6 回答者： almyte 回答日時： 2009/12/10 16:09

マンションの管理規約と、銀行のローン契約内容しだいですが、転勤で10年以内に戻ってくる予定ではないと言う状況なら、賃貸に出すのが一番でしょうね。

で、築10年を超えているので、今後の修繕費を気にされているようですけど、分譲マンションですから物は考えようで、家賃を相場より低く抑える代わりに、現状渡しで修繕費は借主が負担として、マンションの管理規約の範囲内でのリノベート（リフォーム）まで認めると言う賃貸契約にすると言う方法も可能ではないでしょうか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
私の言葉が足らなかったのですが、修繕費として気にしているのは、
もちろん最初に修繕する分と、あと、借主さんから請求される月々の修繕費です。
私の知り合いは、戸のたてつけが悪いといって修繕を依頼されたと言っておりました。
最初は現状渡しにして、その分の費用をあとで発生するかもしれない修繕費にまわすという手もありますね。

お礼日時：2009/12/11 10:35

No.7 回答者： drisa 回答日時： 2009/12/10 16:59

No.5です。

まずは銀行に現状を伝えた上で【賃貸に出しても良いか】の相談です。
そもそも、そこを確認しなければどうにもならないでしょう。
その際には、金利等の条件に変更がないかどうかも重要でしょうし。

＞おそらく大丈夫ではないかと楽観視しています。
本当に大丈夫かどうか、この話の裏を取る。と言うことです。

それ以外に何か方法がないのか聞けば（担当の経験にもよると思いますが）、
色々教えてくれると思います。


＞具体的にどのようなことを相談するべきだと思っておられるのでしょうか。
ここで質問していることをそのまま銀行に質問するべきだと思っています。

方法は大きく３つ
■売却
■賃貸
■放置
この中で賃貸が良さそうではありますが、それが可能かどうかは銀行しか分からず、
それを聞きに行くのならば、ついでにどのような方法があるのかも相談すればいいのでは？
と、言うことです。

この回答へのお礼

引き続いて、ご回答ありがとうございます。
できれば、売却するか、賃貸にするかのあるていどの意思決定をしてから、必要があれば銀行に相談しようと考えていました。
ご意見、参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/12/11 10:40

No.8 回答者： noname#144293 回答日時： 2009/12/10 18:10

まず、将来今のマンションに戻って来るのか来ないのかにもよると思います。

戻ってくる可能性がないのなら、私であれば売却すると思います。

不動産屋の査定で、売却してもローンが１０００万円残るとのことですが、それはあくまでも査定の金額に過ぎず、売却価格ではありません。売却価格は売主の言い値ですので、高く売れば良いのです。ただ、売れるまで時間が掛かるようですと、その間ローンを払っていかなければいけないのでリスクはあります。しかし、築１０数年ですとそんなに古くはありませんし、立地も良さそうですので査定額よりも高く売れるのではないでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
おそらく、将来的に今の場所に戻ってくることはないと思います。
私たちも最初は売却を考えたのですが、不動産屋さんに言われたのが、近隣に大型新築マンションが建設され、
まだ空きがだいぶあるために、今後も値下がりしそうだということです。
やはり、あまり値段がかわらなければ中古より新築を選ばれますよね、と。
でも、売却するいう考えのかたのご意見、参考になりました。

お礼日時：2009/12/11 10:53

No.9 ベストアンサー 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/12/10 22:28

KEKEKOです。

まず、不動産屋に行ってどの程度の賃料で貸せるか査定してもらう事も大事です。そしてリフォームの有無です。私は、賃貸に出す時に壁紙のフルリフォーム、カーペットの部屋をフローリングになどして60万円ほど掛かりました。不動産業者は必ず管理の有無も聞いてきます。

私も初めてで判らなかったので1年くらいはお願いしていましたがこれが年間になるとかなりの金額になり、止めました。住んでいる方も良い方で修理などもスムーズに行ってました。

売却については・・今は、不動産屋の査定で出した価格から値引き交渉は入ってきますが・・それ以上に売れる事は少ないと思いますよ。まずは、不動産屋に賃貸に付いても相談なさったらいいと思います。売買・賃貸両方ともやっているところは・・・手数料が断然高い売買を進めるかもしれませんが、良く考えて結論を出してください。

帰ってきてその家に住む時は、半年以内に退去等というような特約を付けて置くと良いかもしれません。まあ、実質的にはあまり効力な無いのですが…法定な効力を持つのは、定期借家契約だけですよ！！そんな事についても不動産屋が相談に乗ってくれます。変な人に当たって居座られると凄く大変ですので入居の面接(判らないかもしれないけど・・）などもなさって下さいね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
具体的に書いてくださって、とても参考になりました。
ひとつ、質問させてください。
管理というのは、遠方でもできるのですか？

お礼日時：2009/12/11 10:56

No.10 回答者： almyte 回答日時： 2009/12/11 21:38

No6です。

誤解があったようですので、追申です。

＞最初は現状渡しにして、その分の費用をあとで発生するかもしれない修繕費にまわすという手もありますね。

いいえ、もっと大胆な考え方で、家賃を相場世よりも下げる代わりに、現状渡しで且つ修繕費は借主に負担してもらうと言う発想です。
とはいえ、家賃が安いだけでは借主に旨みが少ないでしょうから、マンションで許されている範囲内であれば、間取りの変更も含めたリフォームの権利も許可すると言う発想です。

この回答へのお礼

さらなるご回答ありがとうございます。
なるほど、貸出し後の修繕、修理には一切ノータッチにできるかもというご提案ですね。検討させていただきます。

お礼日時：2009/12/12 17:07