転勤になりました。持ち家はどうしたらいいのかお知恵を貸してください。

現在、分譲マンションに住んでいます。
この春から夫が遠方に転勤となり、ちょうど上の子供が中学生になるので、一家で引っ越すことにしました。
そこで、問題になるのは、今のマンションをどうするかということです。
先日不動産屋さんに査定を依頼したところ、売却してもローンが1000万残る試算となりました。さらに、売却する場合、抵当権を抹消するためにそのローンの残りを一括で払わないといけないということを知りました。また、そのためのローンを銀行で組むのは難しいともいわれました。
そこで不動産屋さんに提案されたのは、引っ越し先で新たにマンションを買い替えて、そのローンに今のローンを上乗せするという方法です。
でも、見ず知らずの土地にいきなり家を買うのを躊躇しています。
また、今から新しくローンを組むことを夫がとても負担に思っています。
賃貸にだすと（もし、可能なら）、築１０年を超すマンションなので、あちこち修繕する必要がでてきて、月々のローン＋管理費よりも赤字になる可能性はあるけれど、新たな借金をするよりかはいいのかなとも考えています。ただ、こちらの回答を見たり、実際に賃貸にだされている方の話を聞いても、賃貸にだすことにあまりメリットがないようにも思えます。
どうしたらいいのか、思い悩んでいます。どなたか、いいお考えがあればぜひお聞かせください。お願いします。

No.11 回答者： KEKEKO2008 回答日時： 2009/12/11 23:53

KEKEKOです。

No.6の方のような方法では賃貸に出せないでしょうね。多分不動産屋が扱ってくれません。また、賃借人の良いようにリフォームされたら帰って来た時にトラブルに成るでしょう。自分のお金で好きな家にしたのだから出たくないと言われたら法的に賃借人を退去させる事は出来ません。契約書に明け渡し条項が一文入っていても難しいと思います。裁判でも勝てません。
そんな事を踏まえて定期借家をお勧めしています。

すみません！余談でした。
管理でしたね。どのくらい遠方か判りませんが。。。始めはプロに任されたら如何ですか？どのような方が入居されるか判りませんよね。
家賃の入金トラブルなどあったら困ります。私は、かなり大手の会社に勤める母子家庭の方に貸していました。
一年位は管理を頼んで順調に家賃も入ってくるので、管理を断り、賃借人に何か在ったら直接電話が欲しいとお願いしました。管理人さんとも仲良くしていたので、修理などの時には、アドバイスをしてくれて助かりました。
基本は、何処かの修理等の時に賃借人に直して貰って請求書を此方に廻してもらうことです。勿論電話では話さないといけませんが…管理を頼んでいると此処にも管理会社の手間賃がオンされているのか高いと思います。後は、管理代が浮いた分を貯めておいて重大な案件の場合はご自分が出向かれるのが一番かと思います。今は、ネットで調べればどこでもかなり安くいけますよ。ツアーなら往復の運賃より安い値段で宿泊まで付いています。
但し・・・厳密に言うと、ご自分が住まなければ住宅ローンは基本的に使えません。また、賃貸に出した分の収入は課税されます。ローンを払っていても控除されるのは、利息部分だけです。
でも・・・銀行はこんな時代ですからきちんと払われていれば何も言わないでしょうね。第一判りません。申告も・・・多分大丈夫でしょう。
上記は、あくまでも私見ね。
色々大変ですが、頑張って下さい。

この回答へのお礼

実際に賃貸にだされている方のお話なので、とても参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2009/12/12 17:12

No.12 回答者： almyte 回答日時： 2009/12/12 12:03

No6です。

説明不足で申し訳ないですが、分譲マンションや一戸建てを誰かに貸し出すと、現行の法律では店子の利益が優先されるので、相手がごねたら契約形態に関係なく明け渡しなんて余程運が良くない限り認められないと思ってないとダメですよ。
だって、裁判所は「大家は家賃の収入が得られるのだから、生活困るとはいえない。」のスタンスで判決を出しますからね。

だから、最初に10年以上戻ってくる予定が無いならといったのは、10年も他人に貸した家なら、戻れなくても割り切れるでしょうの意図です。

それに、リフォーム直後なら2～3年はトラブルに見舞われる心配がありませんから、最初の1年だけ管理委託してその後は自主管理にするというのは、不動産屋にとっても美味しい時だけ委託してもらえてラッキーってレベルの話です。

しかも、一個の物件しか貸し出してない大家だと、修繕に関する対応も甘いので、修繕費が大家持ちの場合だと、設備の扱い方が荒い店子が多いです。

確かに、私の言ってる方法は、不動産屋に最も利益の出ない方法（最初の仲介手数料しか見込めない）ですので、嫌がる不動産屋が多いのは事実です。

でも、そこまで不動産屋の機嫌を取る必要は私は無いと思っているだけの話です。

この回答へのお礼

＞しかも、一個の物件しか貸し出してない大家だと、修繕に関する対応も甘いので、修繕費が大家持ちの場合だと、設備の扱い方が荒い店子が多いです。

この点がすごく気になっています。
ただ、賃貸にだした場合、どんな入居者さんにあたるかはある意味運ですから、考えても仕方がないのですが。
すごく参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2009/12/12 17:20

No.13 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/12/12 17:24

方法は期限を決めての定期借家契約するか。

それとも会社内で多くの移動があるなら当然にその勤務地に住む方もいるわけでその方に貸すというのも方法でしょうね。
貸し出す場合も見積もりを１社にしないで多くの不動産屋に任せてもいいと思う

＞近隣に大型新築マンションが建設され、
まだ空きがだいぶあるために、今後も値下がりしそうだということです。
これは信用しないで
＞管理というのは、遠方でもできるのですか？
はいこれは可能ですね。すべて現状貸しという形にすれば問題はないと思います。（ほとんどの賃貸が特約になってますからね）
後は家賃の滞納だけになると思います
安心できる保証人協会を立ててもらえば問題はないと思う。
その他考え出したらきりがないです。あなたが住むというのなら考えもしますがそうではないなら気になさらないで収益のためと割り切りましょう。ただいつ借りてくれれるのかこれがわからない。二重払いになるかもね。

この回答へのお礼

具体的なアドバイスありがとうございます。
とくに、保証人協会という存在には気付きませんでした。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2009/12/12 23:29