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いわゆる事故物件(分譲マンション)の告知義務違反について教えて下さい。

先日、分譲マンションを購入しました。
私に売った売主が所有していた時ではなく、その一つ前の所有者の時に自殺(約1年前)があった物件だということを引越した後(つい最近)になってたまたま近所で聞いて知りました。

この売主は、前の所有者から買った後、一度賃貸マンションとして貸し出していたそうで、その借りた人は短期間(3ヶ月くらい)で退去し、その後売りに出たので私が買ったという経緯です。

仲介不動産屋からも売主からも前の所有者時代の自殺の話は一切聞かされていません。

私は、いつでも解約できる賃貸マンションではなく自分の居住用マンションとして買うつもりだったため事故物件などは絶対に嫌だったので(そういうのを気にする性質のため)、買う時には「自殺とか他殺とか、そういう事故物件じゃないですよね?」「以前はどんな人が住んでいましたか?」「何か問題などは無かったですか?」などと一応聞きました。

しかし売主は「自分がオーナーだった間にそんなことはなかった」「オーナーになる以前のことは聞かれても判らない」ということでした(仲介不動産屋も同じ)。
少なくとも売主は直前にあったことですから知っていたはずですが、仲介不動産屋が知っていたかどうかは判りません。

気持ちの良い所でしたのでまさかそんなことがあったとは思わずに気に入って買ったのですが、今更ですがもっとよく調べてから買うべきだったと後悔しています。

こういう場合、事故物件の告知義務違反にはならないのでしょうか。

賃貸マンションの場合は、オーナーが1度(あるいは2度?)誰かに貸せばその後は告知義務が無くなるという話のようですが、分譲マンションの場合はどうなんでしょうか。
買ってしまった後で今更そんなことを気にしてもどうしようもないのかもしれませんが、もし告知義務違反が問えるのなら、買い戻しや損害賠償に応じてもらいたいと思っています。

よろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

自殺などの嫌悪される事柄は宅建業法において、買い手に告知する義務が仲介業者にはあり、それは宅建業法47条1号に定められています。



また事件の後、一瞬でも借り主が入れば告知の必要なし、にもなりません。

確かに昔は、事件当時の所有者から次の所有者に移れば、その次の買い手には告知しなくても良いという慣習や判例がありました。

しかしこれを悪用して、事故物件が出たら取りあえず自社の社員などに名義変更して(実際には住まず)、その次には告知せずに販売するという手口が横行し、その多くが裁判沙汰になりました。

なので昨今では上記の手段は通用しません。

では告知義務はいつまであるのか。についてですが、これは法律の条文などで〇人の所有者が入れ替わったら、あるいは事故から〇年経てば、というような明確な定めはありません。

つまり相当の人数が入れ替わり、相当の年数が経っていれば嫌悪すべき事項も薄まっているとして、裁判しても告知の義務は無いとされるわけです。

相当にあたる〇人とか〇年は判例から推測するしかありませんが、都会のマンションのように事件や事故が多く人の入れ替わりの激しい所の話と、それの真逆の田舎では、おのずと〇人〇年の判例の数字も変ってきます。

質問の事例では質問者さんが2人目の所有者で、事件(自殺)があったのが約一年前であれば、どこであろうと裁判すれば勝てるケースと思います。

まずはもよりの宅建協会に相談されることをお勧めします。

参考URL:http://www.tokyo-takken.or.jp/ippan/index.html#f …
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

かつてはそんな手口が横行してたんですか。びっくりです。
でもまだ自殺して1年くらいだと都会でも田舎でも勝てる確率がかなりあるみたいですから大変勇気づけられました。
ありがとうございます。
頑張って交渉してみます。

お礼日時:2010/01/13 10:27

単に判例だけで言うなら…



http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …

この中で、
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
の「まとめ」出てくる判例(横浜地判平成元年9月8日判例時報1352号126頁、東京地判平成7年5月31日判例時報1556号107頁)は良く引用される判例で、古い判例なのでWebで見つけるのは難儀ですが、瑕疵担保責任を認めています。

http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi? …
では売主のさらに前の売主の自殺であり和解に至ってますが、少なくとも媒介業者の調査不足は認められています。

ただ、こればかりは紛争になってみないとわかりませんので、経験者はそうはいないと思いますので、的確な回答は難しいと思います。

ちらりとWebで探すと、弁護士さんが似たような件で回答しているのを見かけましたが、
http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/ …
やはり、もし知っているなら告知義務はあるようにも思いますし、媒介業者も調査する義務があるように思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

判例をいくつもありがとうございます。
特に瑕疵担保責任を認めている判例、ありがとうございました。
大変勇気づけられました。
単なる死亡ではなく「自殺」の場合はかなり勝てそうですね。
頑張って交渉してみます。

お礼日時:2010/01/13 10:22

こういう事例集が参考になるかも。



不動産トラブル事例データベース > 瑕疵担保責任に関するもの > 自殺物件・暴力団事務所の存在
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_category_sel …

一定の瑕疵担保責任を負うって意見が提示された事例があります。


webなんかでも、宅建業法35条の対象ではないが、47条によって告知義務が生じるって意見が多いみたいです。
ただ、そういう判例があるって記述はあるんですが、具体的な裁判例や判例がなかなか見つかりません。

競売物件で、調査を執行する裁判所、執行官に過失があるか?って事を争った事例(平成20(ワ)15 平成21年01月30日 さいたま地方裁判所 第5民事部)では、過失は無いとして、損害賠償請求が棄却されています。
自殺があったかどうかを知り得たかどうか?の判断にも、個人情報保護なんかが絡んできて、責任を問うのは難しいって判断だとか。


費用をかけずに問題解決するための、行政の相談先としては、消費者センターへ。

国民生活センター
http://www.kokusen.go.jp/
http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

そういう所の担当者に間に入ってもらい、前述のような事例を提示するなどして、しっかり話し合いを行い、相手側の理解を得て、落し所を探すのが良いと思います。


> それが今回のケースの場合に対象となるのかどうかということです。

それは分かりません。
請求してみて相手側がすんなり和解に応じるのなら、問題解決ですし。
仮に裁判するにしても、個別の状況や事情を考慮して、第三者(裁判所)が合理的な判断を下す事になりますので、質問者さん側が十分な根拠を提示できなければ、「知りませんでした」で突っぱねられると、どうにもならないかと。
過去にそういう判例があるのなら、重点を置いて参考にされますが、質問者さんの有利にはたらきそうな判例は、前述したように見当たらないです。

消費者センター、都道府県の弁護士会から適任な弁護士の紹介を受け、相談してみるとかも検討してみてください。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

相手(売主)側は自殺した所有者の遺族から購入しているようですので「知りませんでした」という話はあり得ず、その点については簡単に立証できると思います。
ただ問題は、過去のそういう自殺の事実は判っていて、その上で転売した今回のようなケースです。

確かに「自分がオーナーだった期間にはそんなことはなかった」「それ以前のことは判らない」と言われれば、こっちだって「そりゃそうだろう」と思うんですよね。
本当は「それ以前のことは判らない」のではなくて、知っていて隠したのは明白なんですが、それが果たして重要事項の告知義務違反になるのかどうか・・・。
それを買い手である私にきちんと伝える義務があったのかどうか、という点なんですよね。

告知義務があったのなら完全に勝てると思いますし。
調べてみてもそこがどうにも曖昧なんですよ。
結局やっぱりこういうのはケースバイケースで、裁判にまでしてみて初めて判るっていうことなんでしょうか。
何だかやりきれません。

消費者センターのことは気付きませんでした。
ありがとうございます。

お礼日時:2010/01/12 20:42

自殺は宅建業法上の明らかな説明事項とはなっていません。



ただし、自殺があったことを気にする人は多いので、説明した方がよい事項といわれています。
説明しないと説明上の過失により、損害賠償などを請求される可能性があるからです。

ただし、事件の後、一瞬でも借り主が入れば、それ以降の入居者に対して告知義務はありませんので、難しいかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

> 自殺は宅建業法上の明らかな説明事項とはなっていません。
ということですが、様々な所で書かれているように自殺については過去にいくつも判例があり、明らかに重要事項説明の対象とされていると思いますが・・・。

> 説明した方がよい事項
ではなく、説明しなければ違法となる(自殺後の最初の取引の場合)のではないかと思いますが・・・。

お聞きしたいのは、それが今回のケースの場合に対象となるのかどうかということです。

お礼日時:2010/01/12 19:41

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Q不動産売買の契約後に事件が発覚

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性は居住中で滞納もありません。

事件は近隣中が知っており、居住者の質が悪いという噂も聞いたため、不利益が予想され契約解除を申し入れたところ、知らなかったのだから告知義務違反にはあたらないとされ、違約金を要求されています。

未遂とはいえ新聞にも出た事件です。管理会社からのレポートには、事件の月に「警察に間取り図を提出」とだけ記載がありました。しかし管理会社は、警察からの詳しい説明がなかったため、事件の詳細をケンカ程度にしか捕えていなかったと言っています。

売り主が当時知らなかったというのが事実だとしても、売るにあたって管理や調査の義務を怠ったという点は問えないものでしょうか?
また、それは違約金の支払いを拒否する理由にはあたらないのでしょうか?
現時点で、和解をもちかけても売り主と仲介業者は弁護士をたてるならこちらも、と強気の姿勢です。

ちなみに、投資用アパートですが、将来居住するつもりもあって契約したものです。
対応を迫られ、非常に急いでおります。
どうかアドバイスをよろしくお願い致します。

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、1年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性...続きを読む

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No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕疵担保責任を負わないという意味です。平たく言えば、「知ってて買ったのだから」と言う事であり、またそれをネタに強請るなと言う事でもあるのでしょう。

つまり買主が悪意無過失、悪意過失の場合は担保しなくてよいという規定です。
もちろん買主が善意無過失の場合は売主は瑕疵担保責任を負いますが、善意過失の場合はどうかが問題で、「調べれば分かったはず」と言われる事でトラブルが発生します。しかし、隠れた瑕疵というのは、通常の注意力を持ってして見つける事の出来ない瑕疵ですので、調べれば分かる事は隠れた瑕疵にはならないという理屈から、売主は瑕疵担保責任を負う事になるのが一般的ではないかと思います。

瑕疵担保責任について簡単に整理します。
1)民法
 他人の権利、滅失や不足物、地上権付き、抵当権付きについての売買と隠れた瑕疵についての担保について規定
2)宅建業法
 宅建業者の瑕疵担保責任期間(2年)の規定
3)住宅瑕疵担保履行法
 躯体等住宅の根幹に関わる隠れた瑕疵の10年保障の規定
4)消費者契約法
 事業者の担保責任免除の阻止の規定

今回の件は売主が個人なので、瑕疵担保責任を負わないとした場合、民法が適用されます。つまり契約書で瑕疵担保期間を規定しない限りは、あくまでも「隠れた瑕疵」についてのみが争点になるので、自殺未遂事件が隠れた瑕疵になるかどうかという点が重要ですね。

ここからは一宅建業者の個人的見解ですが、これを宅建業者の告知義務に当たるかどうかを判断材料とすると、告知義務違反とは言い切れないので、隠れた瑕疵とはならないのではないかと思う訳です。可能性の一筋としては、あくまでも売主が嘘をついたと言う点ですね。事件など無かったと断言する事です。でも契約を反故にできるほどの内容ではないのも事実なので、さらなる無駄な労力と費用がかからない決断をされたのは正解なのではないかと思います。

No.3です。

>かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
 「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか?

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
 この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか?

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕...続きを読む

Q自殺したマンションである旨を伝える義務

タイトルの通りなんですが、
自殺した人がいるマンションであることを不動産屋が契約や説明等で言う義務はあるのでしょうか?

時期は去年夏。部屋でとのこと。
私が利用した不動産屋は言ってくれたのですが、後輩の利用した不動産屋は言わなかったようです。
契約して、預り金を三月頭に払ってる段階だそうです。
その子は霊感体質ですが現地では感じなかったそうです。
預かり金や頭金はかえってきますか?

Aベストアンサー

自殺した部屋を借りるとしたら、その説明義務はあります。去年の夏に自殺されたのでしたら、当然です。特に決まりはないのですが、最低でも5年くらいは説明しておいた方がいいかと思います。10年間説明する義務があるという考えもあります。

もし、その後輩の方が、そのような部屋では入居したくない、と言えば、そのように要求してみて下さい。その後輩の方が利用された不動産業者はもしかすると、知らなかったのかもしれません。(質問者さんが利用された不動産会社は管理会社で、後輩の方が利用されたのは、ただの仲介業者だと思います。)仲介業者の人が、管理会社から聞いていたのに故意に教えなかったとしたら、その仲介業者が責任を負います。聞いていなかったら、管理会社が責任を負います。その点も確認してみて下さい。

どちらにしても、契約を白紙にすることと契約金等の金銭返還は可能です。

Q賃貸住宅の入居者が病死した部屋の入居者募集について

賃貸の文化住宅を経営しています。 つい最近、入居者のひとり暮らしの方が部屋で病死しました。

すると、賃貸の不動産業者が、今度、新たに入居者を募集する場合、病死したことを説明しなければならないと言います。
それを説明されると入居者がなかなかつかない気がします。
本当に入居者が病死したことを客に説明しなければならないのでしょうか。

Aベストアンサー

不動産業者です

先日も所謂「告知義務」について回答させていただきました。
http://oshiete.homes.jp/qa7672984.html

で、結論から言うと「必ず言わなければならないということではないが、万一バレて法的に争った場合(裁判)かなりの確率で負ける」と覚悟して下さい。

これは現在の民法が「消費者保護」の考えが根底にあるからです。

そしてそれ(争い)に負けたときの代償が多大なものになるので不動産業者としては「告知しましょう」という提案になるのです。

残念ながら、これらのリスクも含めての「大家業」だと思います。

Q自殺物件の告知義務違反に対する請求について

今住んでいる部屋が自殺物件であるということを最近知りました。
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説明はありませんでした。入居後一年半ほど経ってから近所の噂で知り、
仲介業者と大家を問いつめたところ、自殺物件である事を認めました。
現在、転居の検討や訴訟、家賃減額交渉などを検討しています。
そこで、下記の点についてアドバイスをお願いします。

(1)これは明らかに告知義務違反と断言できるのでしょうか?
 仲介業者は「自殺直後の住人に対しては事実を話す義務はあるが、
 その次の住人には話さなくて良いと思う」と言ってました。
 実際、私の入居前に数ヶ月だけ、事情を知った上で通常家賃で
 入居していた方がいたそうです(業者の話なので半信半疑ですが)。
 法律上は明記されていないので、単なる言い訳のように思えますが、
 告知義務違反と言うことで追求することは可能でしょうか?
(2)転居の場合、必要経費以外に賠償金も請求できるのでしょうか?
 契約解除に伴う敷金と礼金、転居費用は請求できるようですが、
 賠償金も請求することは可能でしょうか?(例えば家賃半額分×住んだ期間)
 この様な事例に関する判例はあるのでしょうか?
(3)過去に遡って家賃の減額分を請求することはできるのでしょうか?
 とりあえず、家賃は5割引で交渉中です。今まで住んでいた分も、
 過去に遡って請求することは可能でしょうか?
 自殺物件であることを知らされずに満額払わされたわけですから・・・。

妻が精神的に参っている状況で困っています。よろしくお願いします。

今住んでいる部屋が自殺物件であるということを最近知りました。
私が入居する1年前とのことですが、入居時に仲介業者からの
説明はありませんでした。入居後一年半ほど経ってから近所の噂で知り、
仲介業者と大家を問いつめたところ、自殺物件である事を認めました。
現在、転居の検討や訴訟、家賃減額交渉などを検討しています。
そこで、下記の点についてアドバイスをお願いします。

(1)これは明らかに告知義務違反と断言できるのでしょうか?
 仲介業者は「自殺直後の住人に対しては事実を話す...続きを読む

Aベストアンサー

(1)自殺物件は宅建業法35条で規定された重要事項説明には関係ありませんが、第47条により告知義務があると考えられています。しかし、仲介業者のいうような風に他の人が住んだ場合しなくともよいという考え方もあるようですが下記のサイトの回答をみると、5年(~10年)程度はする必要があるとされるようです。
なお、第35条以外の重要事項説明は法律上口頭ですればよいことになっています。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1310476338

(2)実際に与えられた損害が認められますので、引越しなどにかかる費用は告知義務違反が認められれば、請求できます。
因果関係が認められれば、精神的な面の損害(慰謝料など)についても認められるかもしれませんが、医師の診断の他因果関係を証明する必要がありなかなか難しいです。
またその損害を金銭換算するのも困難ですね。

>例えば家賃半額分×住んだ期間

期間といっても知らない間は特に問題がなかったことでしょうから、住んだ期間と損害の間に因果関係はなさそうなので、期間を根拠に計算することは難しいでしょう。

(3)実際使用したことにより住居を得ていたという利益を質問者側は得ていますし、先に述べたように期間と損害の間に因果関係がありそうではないので、難しいと思います。
請求できるのはあくまで損害に対するものです。

(1)自殺物件は宅建業法35条で規定された重要事項説明には関係ありませんが、第47条により告知義務があると考えられています。しかし、仲介業者のいうような風に他の人が住んだ場合しなくともよいという考え方もあるようですが下記のサイトの回答をみると、5年(~10年)程度はする必要があるとされるようです。
なお、第35条以外の重要事項説明は法律上口頭ですればよいことになっています。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1310476338

(2)実際に与えられた損害...続きを読む

Qこれは事故物件になる?この物件買いますか?

友達のことなのですが、40年くらい前に造られた団地に両親が建てた築35年の家に一人で住んでいます。
土地の坪は多分60~70坪くらいだと思います。
団地内の同時期に建てられた家がちょうど世代交代で売りに出されることが多いらしいのですが、だいたい2500万くらいですぐに売れているそうです。
何度も遊びに行っていますが、古くても古さを感じないというか、キレイというか高級感?のある家が多く、40年前に造られたとは思えない団地で、中古物件もほとんどが建て替えられることなく住まわれているようです。

ここで本題なのですが、その友達がこの度諸事情で、家を売ろうかと迷っています。
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数時間後にお母様が発見し、警察など入ったのち、脳梗塞(脳卒中?)での急死だということでした。
まだ60代でした。

そして1年後、今度はお母様がくも膜下出血で倒れられ、病院に運ばれましたがお亡くなりになりました。
お父様が亡くなられたのと同じ歳でした。

不幸が重なってしまって本当に悲しく悔しい思いでしたが、彼女と私は子供の頃からの友達で、ご両親にもよくして頂いていたし家にもしょっちゅう遊びに行っていたので、この家で起きたことが「いわく」だと全く感じていません。

しかし、友達が「ウチはいわくつき物件だから売れないかも。」と言っていて「え!?」と思いました。

そういう目で見ていなかったから全く感じなかったけど、全く知らない家にそういう過去があれば「いわく」と感じるのかな?と思わないでもないです。

この件に関しては彼女が自分で調べて答えを出すと思うので、口出しをする気はないのですが、この物件をどう思うか、一般的な意見が個人的に気になって質問させて頂きました。

・全くいわくとは思わない
・気になるが条件に合えば買うかも
・買わない
・更地になっていたら買う

など、理由もあわせてご意見をお聞かせ下さい。

友達のことなのですが、40年くらい前に造られた団地に両親が建てた築35年の家に一人で住んでいます。
土地の坪は多分60~70坪くらいだと思います。
団地内の同時期に建てられた家がちょうど世代交代で売りに出されることが多いらしいのですが、だいたい2500万くらいですぐに売れているそうです。
何度も遊びに行っていますが、古くても古さを感じないというか、キレイというか高級感?のある家が多く、40年前に造られたとは思えない団地で、中古物件もほとんどが建て替えられることなく住まわれているようです。

...続きを読む

Aベストアンサー

自殺や他殺があったのであれば事故物件かも知れませんが、病気で亡くなられるのは自然なことですので事故物件とは言わないのではないでしょうか。

ご本人にすれば同じ歳で亡くなられたと言う事に何らかの因果を感じられているのかも知れませんが、第三者から見た場合特別なこととは感じないように思います。

Q賃貸、事故物件について。

事故物件について教えていただきたいです。

引っ越ししようと賃貸を探していました。
家賃相場は周辺と同様で外装も内装も綺麗でした。
しかし、ネットの賃貸情報で
人気物件と謳っているわりに空室が多数あったので
少し疑問に思いましたが
更新されてないだけかな?と気にとめてませんでした。
1部屋実際に見に行きました。
その時に外観からカーテンがついてるかなど
チェックすればよかったのですがすっかり忘れました。

少し不審に思う事もあったので
何故空室が多いのか?何かあったのか?と聞いたところ
順調に埋まって行ってるので現在の空室は2部屋のみです。
ネットの情報の更新が遅れてれだけでしょう。
と、言われましたが腑に落ちないので
(私が見たところスー⚪︎で10室空いてました。)
人気物件なのに敷金も礼金もゼロなので
何かあるんじゃないか?と訪ねたところ
時期的なものでたまたま現在0円なだけで
普段はあります。との事でした。
大家は早く部屋が埋まって欲しいみたいで
家賃は千円下げてもらえました。

外観も内装も気に入った事もあって申し込みをしました。
しかしやはり気になってしまったので
ネットで調べたところ、
6階で子供の転落死亡事故(自殺や他殺ではない)があったみたいです。
私が借りる予定の部屋も6階でもう一つの空室も6階でした。
事故はここ10年以内の話でした。

1度どなたか入居されると報告の義務はないのは
知っているのですが
ここまで聞いて何も教えてくれないもんなんですかねぇ…?
正直、自殺や殺人なら嫌ですが事故なら…
とも思うのですが…なんとも言えない気持ちです。

先日入居審査は通ったのですが、
事故物件の事について説明を求め、
どの部屋だったのかと、もし私が申し込みを入れた部屋だとしたら
前の住民の退去理由を聞きたいのですが
教えてもらえるのでしょうか?
審査が通った後でも大家にキャンセルされることもあるそうなので
なかなか聞きにくい事ではあるのですが。
私はかなりの怖がりなので…
幽霊などは見た事も体験した事もないので
信じてはいないですが怖い話などは苦手なもんで。
1人で暮らすわけではありませんが、
家探しにも切羽詰まっているのも確かです。
なのでよっぽどの事がない限り入居したいのですが…

キャンセルされるぐらいならこっちからキャンセルしてやる
と、思われてしまいますかね?

事故物件について教えていただきたいです。

引っ越ししようと賃貸を探していました。
家賃相場は周辺と同様で外装も内装も綺麗でした。
しかし、ネットの賃貸情報で
人気物件と謳っているわりに空室が多数あったので
少し疑問に思いましたが
更新されてないだけかな?と気にとめてませんでした。
1部屋実際に見に行きました。
その時に外観からカーテンがついてるかなど
チェックすればよかったのですがすっかり忘れました。

少し不審に思う事もあったので
何故空室が多いのか?何かあったのか?と...続きを読む

Aベストアンサー

>1度どなたか入居されると報告の義務はないのは知っているのですが

これは俗説。
出典としては、行政から”そういう風に解釈できる”指導が出されたとされているけど、実際には裁判例の中の1例を挙げただけの話らしい。
別の裁判ではこの「1人目だけ説明でOK」説は完全に否定されているから。


>私が見たところスー⚪︎で10室空いてました

別々の部屋かどうかは確認した?
同じ部屋を複数の業者が同時に広告している場合があるので、募集数=空室数ではないよ。
私が知っているなかでは、スー○じゃないサイトだけど、1つの部屋を200件以上の業者が広告しているのをみた事がある。
必ずしも空室がいっぱいということではないはず。
現実問題、転落事故があったからといって転居する人は少ない。
転居先賃貸の契約金や引っ越し代もばかにならないからね。
このため、質問文の建物に空室が多いのと転落事故との関連性はわからないけれど。

いわくつき物件の定義は「一般に嫌悪すべき歴史的背景」があるかどうか。
そんな物件に住んだから精神的な負担や苦痛を伴うのは目に見えているので、不動産取引の信義則として告知義務があるということ。
室内で自殺や他殺などがあれば「いわく」となりえるが、ある部屋からの転落『事故』では「一般に嫌悪すべき歴史的背景」にはならないだろうね。
質問者も質問文で述べている通り「正直、自殺や殺人なら嫌ですが」というのが、この”一般に”という感覚。
続けて述べているように「事故なら…とも思うのですが…なんとも言えない気持ちです」というのも一般的な感覚であり、これは転落事故の遭った部屋が事故物件には当たらない可能性をも示唆している。
個人的に思うのは、この転落事故がいわくなら、病死だっていわくになりえる。

また、忘れられがちなのが、いわくの発端である事件事故での被害者の遺族にとってはプライバシーでもあり故人のセンシティブな情報であり個人情報でもある。
「いわく」が確実に成立しない場合には告知の義務があるとまでは言えず、これは業務上知りえた秘密ということで守秘義務の犯意の話になる。
さらには告知義務がないのに遺族の傷心に塩を塗りこむようにベラベラと口外するのは社会通念上好ましくない。
だから不動産業者が悪巧みではなくて説明しない場合も十分にありえる。


本件では入居希望と同じ6階で転落事故があったことから、気になってしまうのは当然だと思う。
担当者にストレートに聞いてもいいと思う。
「この建物で転落事故があったことは知っているので、それがこの部屋だったら借りない。違う部屋だというなら借ります」
この聞き方がミソでね。
いわくではないから告知義務のない物件という位置づけから、この質問によって契約に至る意思決定の重要な要素の明示になるので、これに業者が虚偽の回答を行い後で発覚した場合には不実告知(宅建業法違反)となる可能性があるから。
業者の回答に一定の信頼を持てるはず。
口頭ではなくて証拠の残るメールがいいよ。

>1度どなたか入居されると報告の義務はないのは知っているのですが

これは俗説。
出典としては、行政から”そういう風に解釈できる”指導が出されたとされているけど、実際には裁判例の中の1例を挙げただけの話らしい。
別の裁判ではこの「1人目だけ説明でOK」説は完全に否定されているから。


>私が見たところスー⚪︎で10室空いてました

別々の部屋かどうかは確認した?
同じ部屋を複数の業者が同時に広告している場合があるので、募集数=空室数ではないよ。
私が知っているなかでは、スー○じゃないサイト...続きを読む

Q事故物件に該当しますか?

遠方のファミリータイプのマンション1室を所有し賃貸に出しているオーナーです。
前入居者の退去に伴い、現在募集をかけているところです。

先日担当の賃貸業者さんより、所有しているマンションの8階の一室で昨年自殺があったと伝えられました。(遠方のため知らなかったのですが)

私が所有する部屋は事故のあった部屋とは階数も列も異なっておりますが、賃貸募集の際は事故物件として借主さんにお伝えしなくてはならない事項に当たるのでしょうか?
建物内で起こった事故は説明しないと宅建業法違反となるのでしょうか?

担当の賃貸業者さんは宅建業法にのっとり借主さんに最初にお知らせする義務があり、これを怠って入居後に事実を知った借主さんから転居を申し出られた際は、会社として転居の費用まで負担しなければならなくなるとまでおっしゃいました。

事故のあったお部屋ならまだしも建物全体として同様の扱いとなるのか、教えていただけないでしょうか?

Aベストアンサー

基本的に告知事項には該当しません。

告知事項に該当するのは事故のあった
その部屋のみです。


区分所有の他の部屋ですから所有者も違うし
知らない場合するあるケースです。


その営業さんが無知で言ったのか
何か思惑があってなのかわかりませんが・・・


ただ、業法で該当してないとは言っても
借りた人がクレームを言ってくる可能性はあるので
安全策としてそうしているのかもしれませんね。

Q自殺があった家の売却

私の実家で兄が首つり自殺し、母親一人になったのでその家を売却したいと思っていますが曰く付き物件のため、どう売却すればいいのか困っています。このまま売りに出しても売れないと考えています。築17年経つので全部取り壊せばその事実とは無かったことにできるのでしょうか? 取り壊した後でも不動産屋にはその事実を告げなければならないのでしょうか? 

Aベストアンサー

お気の毒なことです。謹んでご冥福をお祈り申し上げます。

仲介業者は、事故物件であることを重要事項に記載しないといけません。
これは1代限り、つまり所有者が交代すれば事故物件の告知は不要です。
業界では、お寺の住職などを住まわせて事故物件を一回クリーンにする
商売もあるらしいです。
私も、かつて住んでいたマンションで屋上から飛び降り自殺がありました
たしかに関係ないとはいえ価格は下がりました。

さて、戸建ての住宅は撤去すれば土地に事故物件の表記は必要ないはずです。
お払いをして何よりご兄弟の成仏を祈ることでしょう。
必ず心残りのことがあおりでしょうから、それに関わる思いを晴らすように
具体的に何かなさることも必要です。

不動産屋には更地になった段階でも事故物件土地という話は伝わっています。
でも家屋が残存するわけではないので大丈夫だとは思いますが、
街中なら駐車場でしばらく貸してほとぼりを冷ますという手もありますね。
逆に空き地のままというのが一番よくないので、ここは捨て値でも家付きで
処分して撤去費は業者に持たせるというのがいいでしょう。

重ねて故人のご冥福をお祈り申し上げます。
合掌。

お気の毒なことです。謹んでご冥福をお祈り申し上げます。

仲介業者は、事故物件であることを重要事項に記載しないといけません。
これは1代限り、つまり所有者が交代すれば事故物件の告知は不要です。
業界では、お寺の住職などを住まわせて事故物件を一回クリーンにする
商売もあるらしいです。
私も、かつて住んでいたマンションで屋上から飛び降り自殺がありました
たしかに関係ないとはいえ価格は下がりました。

さて、戸建ての住宅は撤去すれば土地に事故物件の表記は必要ないはずです。
お払...続きを読む


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