土地名義人が他人になってしまった場合

Question

土地名義人が他人になってしまった場合

父の名義の土地に、私名義の建物が建っています。
父が自己破産をした場合、抵当権の付いている土地が競売にかかりますよね。

別名義の建物が建っていると言うことで、たいした金額にならないでしょうが・・・

１．落札人が現れた場合に上物を潰せやら、出て行けやらと言われてしまうのでしょうか？
２．言われた場合には、出て行かないと行けないのでしょうか？
３．それに対抗する権利とは居住権とか、どんな権利なんでしょうか？

takapiii · Accepted Answer

重要な事なので、ここでの回答だけで動かず、一度弁護士に相談される事をお勧めします。
弁護士会や法テラスで初回は相談無料で行えますので。

一応分かる範囲で再び回答します。

＞当該建物は古く、抵当権設定前から建っております。

であれば少なくとも、建物が競売になる事はありません。

＞店舗であり居住用財産ではありません。現在、私名義で別の方に賃貸しております

その賃貸借契約は土地に対しても及んでいると考えられますが、抵当権設定後の契約であれば、いずれにしろ、買受人が要求すれば、6ヶ月の猶予後、おのずと賃貸借契約は終了します。つまり賃借人の営業権でもっても対抗できません。
抵抗できるとすると、抵当権者の同意を得て貸借権が登記されている場合ですが、それも無いと思われるので、確実に対抗できる権利が思い当たりません。

なので、恐らく建物の収去請求が起こされる事になるでしょうが、抵当権設定前に貴方がそこに家を建てたという事は、賃借権(というより占有権原)が認められるとも考えられるので、貴方は土地の買受人に対し建物の買い取りを請求する事になるのではないでしょうか。

一番良い解決はやはり父親の土地を任意売却する事です。その土地に設定された抵当権の抹消に必要な金額を貴方が用意できるのなら、それに越した事はありません。
何とかかき集めるか、貴方の名義で銀行での借り入れを検討してみてはいかがでしょうか。

tetu246 · Answer

訂正
×建物の土地利用権原が使用借権なら、賃借人がいようとなんだろうと
その建物は収去になっちゃうんです。

○建物の土地利用権原が使用借権なら、賃借人がいようとなんだろうと
その建物は収去か所有権を失うかになっちゃうんです。

tetu246 · Answer

ポイントは使用借権だってことなんです。

建物の土地利用権原が使用借権なら、賃借人がいようとなんだろうと
その建物は収去になっちゃうんです。

私はこういう物件が好きなのでよくやります。
建物？　そんなもん競売かけちゃいますｗ
だから、なんとかしないとhigetaさんの建物まで競売かけられるのですよ。

私が気になったのは、他のかたの補足に、賃貸借契約を結んでおく
とか賃料支払いの実績期間とかあることです。
現実は地代のやりとりがない。親子間である。
今から土地賃貸借契約や地代の工作をしても無駄です。
競売の3点セットは執行官が調査し・不動産鑑定士が評価し、書記官が物件明細をつくります。
彼らはプロです。
素人じゃ、だませませんよ。（そのつもりがなくても思考がそっちにいってますよ）
悪いことは考えないほうがいいです。

tetu246 · Answer

1.2.は、YES
3.は、使用借権なので、対抗できるような権利はありませんです。

借りている賃借人も出ていかされます。
地域にも拠るでしょうが、もし首都圏でしたら競売では
結構な入札本数があるとおもいますよ。
それだけ建物所有者のhigetaさんの権利は弱いのです。
むしろ落とされたらヤバイケースです。

では、どうするか？
(1)抵当権者と話し合い、higetaさんが買う。
(2)http://bit.sikkou.jp/　から、同じような土地だけの物件を見て
　いくらぐらいで落とせるか傾向をつかみ、競落する。
　この場合、他人に落とされた場合にマイナスになることを
　考えて（自ら建物を収去しなきゃならない）、高めに入札する。
(3)落とされたらおとなしく土地を明け渡す。

(1)→(2)→(3)の順番になりますから、どこの段階で食い止めるかです。
(2)は難しく、(3)は意味がないので、(1)の段階で、何とか解決しなきゃ
いけない案件です。

takapiii · Answer

私もこうした例に直接関わっている訳じゃないので、間違いがあるかもしれませんが回答します。

この場合土地と建物の所有者が違うので、法定地上権が認められる事はありませんので、土地の抵当権設定後に建てた建物なら、普通に考えれば一括競売になるんじゃないでしょうか。
土地と家の両方が競売にかかり、抵当権者は土地部分のみの弁済を受けられます。

抵当権の設定前に建てた建物なら、もし使用貸借でしかないと借地借家法の居住権では守られませんが、当然買受人はそれを知って購入するので、貴方と賃貸借契約を結ぼうとするか、もしかすると強硬に建物を壊すよう要求する事になるかもしれません。

なので、賃貸借契約に変えると言う手段もありますが、自己破産寸前の悪足掻きは無効とされる可能性が大きいので、貴方の余裕があるなら、早めに抵当権者と相談して、任意売却で貴方に名義を変えておいた方がいいかもしれませんね。

Willyt · Answer

１．新たな所有者次第です。
２．交渉の余地はあります。裁判になった場合には使用料と思われる額を供託して争うことになります。
３．戦後の一時期はこれが絶対のような感じでしたが、その後の法改正があり、持主の権利も尊重されるようになりました。

貴方が現に居住しているということで、競売にかかったときには入札を敬遠する向きが多いので、慌てないで貴方が入札に参加して買戻すというのが一番いい方法だと思いますよ。成功の確率は極めて高いと思われます。

chie65535 · Answer

＞１．落札人が現れた場合に上物を潰せやら、出て行けやらと言われてしまうのでしょうか？

居住権（俗にいう、地上権）があるので、ウワモノと、ウワモノの居住者は保護され、そう言われても法的に対抗する事が出来ます。

＞２．言われた場合には、出て行かないと行けないのでしょうか？

出て行くのは「相応の立ち退き料を提示され、それに応じた場合」です。

＞３．それに対抗する権利とは居住権とか、どんな権利なんでしょうか？ 

１．で回答済み。

以下、蛇足。

「ヤの付く職業」の人達が土地を手に入れた場合、地上権なんか、なんのタシにもならず、意味を為しません。

もし「ヤの付く職業」の人が手に入れた場合「家にトラックが突っ込んで来て住めなくなる」とか「誰も居ない留守の時に、小火（ボヤ）が何度も起きる」って事が起きるかも。

「不審火で全焼」しちゃったら、地上権も何もかも、すべて消滅しちゃいますから。

「ヤの付く職業の人達には、法律なんか通用しない」って事だけは忘れずに。

debukuro · Answer

現住住居なら居住権で対抗できます
そうでないときは明け渡さなければならないでしょう
取り壊し費用はあなたの負担になります

kiriku1113 · Answer

土地、建物、名義など法律に関する事なので
こちらへ相談されては如何でしょうか？

http://seikatsusoudan.com/

参考URL：http://seikatsusoudan.com/

土地名義人が他人になってしまった場合

重要な事なので、ここでの回答だけで動かず、一度弁護士に相談される事をお勧めします。

訂正

ポイントは使用借権だってことなんです。

1.2.は、YES

私もこうした例に直接関わっている訳じゃないので、間違いがあるかもしれませんが回答します。

この回答への補足

１．新たな所有者次第です。

この回答への補足

＞１．落札人が現れた場合に上物を潰せやら、出て行けやらと言われてしまうのでしょうか？

現住住居なら居住権で対抗できます

土地、建物、名義など法律に関する事なので

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