建築確認について

最寄の裁判所の不動産競売で、気に入った中古住宅を見つけました。
ほぼ希望とおりの条件なのですが、気になることが少し・・・。
まず、土地不動産の評価書の中の特記事項欄に「建築確認の申請がなされていない」という記載があること。
また「一階ダイニングキッチンの一部３７．４９m2、板間８m2が未登記で増築されている」という記載がありました。
この場合、この物件を購入後に問題になることはありますか？例えば建築確認申請の費用が別途必要になったり、未登記増築部分の登記費用や固定資産税など。その他、物件購入者にとって不利益になる事柄はありますか？建築確認申請がなされていないことや未登記増築部分があることは購入後も放置しておいてよいのでしょうか？

No.4 回答者： kdjkdl 回答日時： 2010/02/07 16:26

ほぼ条件通り、と言う事は築後20年内位？でしょうね、見た目上は明らかに古ぼけた状態では無いと。

大昔でしたら申請をしないツワモノも居りました、しかし20年前位ですと100に一つ有るか無いかでしょう。

戸建ての申請なんて簡単なものです、手数料も1.2万程度。
なぜ申請をしなかったか・・・。
恐らく調整区域あるがゆえの理由でしょうね、ここは原則新築禁止ですが土地が手に入ったので強行した、既存宅地制度有効時代であったが手続きが面倒だったので強行した・・・など。

いずれにしろ既出の通り住むには住めるでしょうが、建物自体の構造上、設備上のグレードは確認すべきだと思います、安物買いの銭失いなんて諺では軽く括れないリスクを感じます。

調査は耐震診断クラスで5.6万（構造上の確認はもちろん、使われている建材や断熱性能位も大雑把ですが掴めます）、設備含め全般の調査となると経験御座いませんが・・・１０万程度で出来ますでしょう。
上記がお勧めですが、購入後でなければ無理な場合や金銭的に？と判断されれば、知り合いの建築士等に外回りだけでもざっと見てもらう。
一目で「絶対辞めた方が良い」との助言が頂けるかもしれません、逆もありえます。

中古のパソコンを買って失敗しても捨てればお終いですが、今件で失敗した場合最悪住めなかった場合でも税金は徴収され続け、解体するにも多額の金が掛かりますからねえ・・・。

上記具体策は例に留まりますがとにかく事前調査はして頂きたいですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。この物件は昭和59年4月新築のようです。
先日、現地調査にいきまして占有者の方にお願いして建物の内部をすべて見せてもらいました。裁判所資料で写真を事前に見ていましたが、風呂トイレキッチンなど10年前にフルリフォームされており、建物外見はややくたびれ感がありますが、内部はなかなかのものでした。
この住宅は実は(2)世帯住宅の半分が売り物でして建物右にＡさんが居住、私は建物左を検討中です。見た目は普通の１軒屋なのですが、よく見ると左右それぞれに玄関があり左右それぞれに同じ間取りがあるというものです。ちなみに売却基準価額は７５万円ですから６０万円から買い受け可能のようです。固定資産税は￥１５３９８円とありました。都市計画税はないようです。土地は１００m2ほどで所有権があります。
入札期日が迫っていますので、よく検討してみたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2010/02/08 07:50

No.3 回答者： billy65 回答日時： 2010/02/07 12:26

市街化調整区域というところに反応します。

私の経験で、こんなこともありました。
市街化調整区域の競売物件購入者で、競売時の鑑定士調査には、重要事項としてなんのコメントもなかったのですが、購入後地盤への心配があって（建築の揺れや亀裂等も比較的新しい築年のわりには目立つことから）
地盤を調べたら、産業廃棄物処分場跡地で、○メートル以下の地盤調査はしてはいけない（防水ゴムシートを貫通しないように）一帯の場所だったことがわかったというもの。
周辺地主や近隣の再開発事業の収用等で住宅を建てて、その後売ってしまうという悪質なケースが少なくなくあるようです。
その場所・敷地の履歴（現建築が建つ前の使用状況等）をよく調べておくことも大切かと思います。
建築確認未申請というのも、申請できない何らかの理由があったと思われます。
購入は自己責任がつきまといますので、調べられることは調べ、専門家のアドバイスを受けるなどされたほうがいいかもしれません。
ご参考までに。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。今回、検討している物件は２００世帯くらいの住宅地にあるのですが、山林を開発して住宅地にしたもののようです。土地建物は素人目には問題なく見えても、問題があるケースもあり住んで初めて問題や不具合を発見することもあり難しいですね。
ご指摘ありがとうございました。物件購入の参考とさせていただきます。

お礼日時：2010/02/07 13:37

No.2 回答者： 03594 回答日時： 2010/02/06 12:53

少し気になったので書き込みします。

建築確認申請は国の最低基準を満たしていることを確認する為のものですから、確認申請を出していないということは最低基準を下回っている可能性があります。

耐震偽装の姉歯事件の物件でさえ、建築確認申請は（見逃して）通っているわけですから、好き勝手に建てたその家で何が起こっても不思議ではありません。
そもそも建築士が設計した証拠さえありません。
建設業許可を受けた業者が施工した証拠もありません。
震度3で倒壊するようなことはないでしょうが、もしそうなっても仕方ありません。
中間検査も完了検査もないので手抜き工事し放題です。

買っても売れない（土地しか資産にならない）ので私なら絶対に買いません。
私には十分に不利益な物件だと感じます。
他にまともな物件はなかったのでしょうか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。なるほど、検査済み、建築確認がとれていないということは、ご指摘のようなリスクを負う可能性があるということですね。いろいろな条件でよい競売物件は多くあるのですが、よい物件はやはり売却基準価額も高くなかなか手がだせません。
ご指摘の事柄も考慮して入札価格を決めたいと思います。どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/02/06 19:47

No.1 回答者： river1 回答日時： 2010/02/06 00:31

北国の設計屋さんです。

過去の経験からアドバイスします。
＞この競売物件を購入後に問題になることはありますか？
そのままの使用は、裁判所の競売物件ですので一応そのまま使用する事が出来ます。
競売条件に使用できる期間等が記載されている場合もあるので、裁判所に確認する事。
競売物件ですので保存登記等も裁判所の落札指示書によりで行う事ができます。
但し、「建築確認の申請がなされていない」との事ですので、建築確認申請を必要とする規模の増改築の建築行為は、出来ません。
増改築の必要が出てきた場合は、全て取り壊しの上新築となります。
競売落札して登記するわけですから、固定資産税も当然掛かってきます。
不利な部分としては、未確認建築物ですので、将来売却する場合、落札価格より安く売らなくてはならない場合があります。
将来的に付加価値を高めるなら、取り壊して新築する事です。
ご参考まで

この回答へのお礼

大変わかりやすい回答ありがとうございました。
とりあえず、購入後に大きな不利益はないようですね。この物件は市街化調整区域にあるようですので、再建築はできないようですので簡易な内装リフォームですませるつもりです。ありがとうございました。

お礼日時：2010/02/06 07:50