マンションの所有権の分割についてお聞きします。

分譲マンションを購入しようと思っていますが、所有権を、専有建物部分と敷地利用権に分けて、各々別の人間が所有することは出来るのでしょうか。

ご存知の方、お教えいただければ幸いです。

質問者からの補足コメント

• お聞きしたのは、将来の相続における小規模宅地の特例の有効利用を考えているからです。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2019/08/10 11:13

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2019/08/10 10:23

そのようなマンションはないこともないですが，たいていは昭和の頃に建てられた古いものです。

「ない」と考えていた方がいいと思います。

土地と建物は別個の不動産ですので，それぞれ独立して所有することが可能です（だから賃貸マンションでは，土地は個人，建物は法人が所有しているなんてことがあったりします）。ですが分譲マンションについては，敷地利用権名義人が多人数になるために，それを認めてしまうと権利関係が複雑になりますし，その実益もありませんので，建物の区分所有等に関する法律（以下，「建物区分所有法」といいます）22条1項本文により，専有部分と敷地利用権を分離処分できない，つまり専有部分と敷地利用権を別々の名義人にすることを認めていません。

ただしこれは原則であって，同条1項但し書きにあるように，規約に別段の定めがある場合はその縛りを逃れることができます（というか実際には，わざわざ分離処分禁止を定める規約を作るんですけどね）。分離処分禁止を定めた規約がなければ，専有部分と敷地利用権を分離処分できますが，そのような分譲マンションは現在はまれで，あっても建物区分所有法が施行（昭和38年4月）される以前のマンションだったりします（その古いマンションでさえ，できるものについては職権で分離性分禁止の旨の登記がされています）。
規約を変更すれば分離処分も可能になりますが，規約は当該マンション全体について定められているものです。その変更にはマンションの区分所有者全員の同意が必要になるので，変更するのはまず無理と考えたほうが良いでしょう（そのマンション全部を購入してしまえば可能ですけどね）。

この規約の内容は誰でも見ることができるものではありません（分譲マンションの区分所有者であれば，管理組合に請求して，内容を確認することは可能です）が，分離処分が可能かどうかは，登記でわかるようになっています。区分建物の専有部分の登記簿謄本を見て，そこに敷地権の登記（敷地権の目的である土地の表示だけでなく，専有部分の登記の下にされる敷地権の表示）がされていれば，分離処分禁止になっているということを意味しますので，分離処分はできません。

ですが敷地権の登記がされていないのであれば，分離処分が禁止されていないことになりますので，「専有建物部分と敷地利用権に分けて、各々別の人間が所有すること」はできます。
そういうマンション（ただし新しいものはまず期待できない）に出会うことができれば可能ですが，そうでない場合にはできないということになります。

この回答へのお礼

懇切なご回答を頂き有難うございます。よく理解できました。

お礼日時：2019/08/10 11:13

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2019/08/10 07:25

>所有権を、専有建物部分と敷地利用権に分けて、各々別の人間が所有することは出来るのでしょうか。

ここでいう所有権は、「区分所有権」ですよね。区分所有権には、専有部分の所有権、共有部分の所有権、敷地利用権が含まれます。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BB%BA%E7%89%A9 …

でも登記上は、区分所有権としか登記されませんので、
＞専有建物部分と敷地利用権に分けて、各々別の人間が所有する
ということはできないでしょう。

マンションの1室をＡとＢで共有する。その部屋の区分所有の登記はＡとＢの共有ということで登記される。
ＡとＢの合意で、Ａは専有部分を所有する、はＢは敷地利用権を所有する、と取り決めることはできるが、
でもそれはＡとＢとの単なる合意にしかすぎない。


＞一件のマンションの所有を、建物専有部分をAさんに、土地の持ち分をBさんに、という形で所有させることが出来るのかという事なのです。
＞それを知りたいのは、相続税などの税の扱いについて知りたいからなのです。

補足してください。
なぜここで相続という言葉が出てくるんだろ？？
マンションの建物部分はＡに、土地部分はにＢに相続させたいと考えているの？？

この回答へのお礼

懇切なご回答を頂き有難うございます。

お礼日時：2019/08/10 11:12

No.1 回答者： 枯れ菊さん 回答日時： 2019/08/09 23:34

区分所有法と言う法律が有ります。

もし、一軒家が有り、それが二分割され、各々が登記されれば、当該建物は、その日からマンションと呼ばれます。
そして、所有権は、各自の住むところと、共同で所有する場所の両方が含まれます。
敷地や、駐車場、マンションに入るアプローチ路等、全てお互いの共有物です。
そして、持分に関わる部分及び共用部分に関してのみ、譲渡可能です。
売却に関しては、同意を必要としません。

この回答へのお礼

お答えいただき誠に有難うございます。

ただ私が知りたいのは、一件のマンションの所有を、建物専有部分をAさんに、土地の持ち分をBさんに、という形で所有させることが出来るのかという事なのです。

それを知りたいのは、相続税などの税の扱いについて知りたいからなのです。

お礼日時：2019/08/10 00:46