土地の時効援用につきまして

左図のようにAとBの土地があり、右図のように20年前に道ができました。道によって分断されたそれぞれの土地を利用しやすいように相手と交換しました。AはA'をBに、BはB'をAに。証文も書きましたが登記はしておりません。しかし月日が経ち、AはCに土地を売却し転出し、Cは登記も済ませました。事情をしらないCはA'の土地も登記簿通り自分の物と思っていますので花を植えたり木を植えたりしました。Bは過去のAとの証文を提示し、Cに立ち退きを迫りました。CはBの主張を受け入れねばならないのでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2016/08/07 02:06

登記には公信力はない（登記されている内容が現在の真実だとは限らない）けれど，第三者対抗要件（登記しなければその内容を第三者に主張できない）だとされています。

Ａ’とＢ’を交換し，その所有者が変わっているにもかかわらずその登記をしていない＝登記されている内容が現在の真実だとは限らないという今回の事実でそれがおわかりになると思いますが，交換の登記をしていないのでその事実を第三者が知る由もなく，Ａ’の真の所有者Ｂは，自己がその所有者であることを交換契約の当事者ではない（つまり第三者である）Ｃに対抗（主張）できません（民法第177条）。もっとも，Ｃがその交換の事実を知っていれば話は別です（Ａが交換の事実をＣに伝えていたのであればＣは善意の第三者に該当しないので対抗できます→ＡＣ間の売買契約書を確認）。

所有権の時効取得については，所有の意思をもってその対象を平穏に，かつ公然と占有継続している必要があります（民法第162条1項）。その占有が悪意（他人のものだと知っていた）場合には占有開始から20年を，善意（自己が所有者であると信じていること）であり，そのことに過失がなかった場合には占有開始から10年を経過することによって時効期間が経過します（同条2項）ので，あとは所有者に対して時効の援用をすることで対象物の所有権を取得することができます。時効期間の経過だけで自動的に権利変動が起きるわけではありません（民法第145条）。

本件について時効を援用しようとする場合，Ａ’とＢ’について交換がなされたということから，Ａ’の所有者Ｂは自己が所有者であることに善意無過失である（交換の証文があるから）ため，その時効期間は占有開始から10年になります。登記の点でＢは第三者であるＣとの関係では対抗関係に立ちますので，その10年経過時にＣがＡ’の登記簿上の所有者であればＣに時効取得を対抗できますが，10年経過後にＣが所有権を取得したのであれば，Ｃが登記をしたことにより逆に対抗要件を備えますので，ＢはＣには対抗できません。質問文中にそれに関する情報が明らかにされていないために判断は付きかねますが，Ｃの所有権取得が10年以上前であるならば，ＢはＣに時効援用を主張することができないということです。

仮に悪意だとする場合には，占有開始から20年を経過していなければならないわけですが，質問文中には「20年前に道路ができました」としか書かれていないため，その判断は付きかねます。

取得時効を主張したいのであれば，占有の開始日を調整して時効援用をすることは許されませんので，純粋に交換の日とＣの所有権取得の日（とその登記の日＝Ｃの対抗要件獲得の日）を比較して時効援用の可否を判断する必要があり，またそれしかありません。
またその日付の関係は，登記申請をするために必要な登記原因証明情報の内容として必要なこと（登記官の審査対象）になります。これを偽って登記をしてしまうと刑法第157条違反となるので，その辺りが明らかでない事案について司法書士が受託に難色を示すのはそれが理由です。

交換があった（実は自分の土地である）にもかかわらずそのようにするのはおかしな気がするとは思いますが，Ｃに交換を申し出るのが現実的ではないでしょうか。それは対抗要件を怠った側に責任があることですから，やむをえないことだと思います。

この回答へのお礼

「公信力」と言う言葉は初めて知りました。大変役に立ちました。ありがとうございました。

お礼日時：2016/08/09 21:24

No.4 回答者： ささこう 回答日時： 2016/08/03 08:58

登記も間に合うような気がする

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totiji …

この回答へのお礼

ありがとうございます。役に立ちました。

お礼日時：2016/08/03 11:51

No.3 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/08/03 03:18

Cは登記も済ませました。

＝Ｃの土地です。

BさんはこんどはＣさんと道路反対側の余ったＢ’土地と交換でもする話を持ちかけるしかないでしょうね

この回答へのお礼

ありがとうございます。そしてお互い登記をすれば将来に亘り安心ですね。

お礼日時：2016/08/03 11:19

No.2 回答者： OnneName 回答日時： 2016/08/02 23:29

AB間の覚え書きは善意の第三者であるCには何の影響もない。

登記された内容がすべて。
A'に対してBは何の権利も存在しない。

B'についてCが占有していても登記簿などから自己の所有地ではないことを承知しているのは明白だから明け渡しや買取を求める事は可能。

この回答へのお礼

ありがとうございます。やはり登記していないと何の権利も主張できないのですね。大変役に立ちました。

お礼日時：2016/08/02 23:38

No.1 回答者： ささこう 回答日時： 2016/08/02 22:37

私はBの主張が通ると思いますが。

道路ができて20年なので取得時効が成立する気がします。

この回答へのお礼

ありがとうございます。ただ、20年前に登記されていないのが引っ掛かります。

お礼日時：2016/08/02 23:32