今後、自宅の建て替えを検討しています。ただ、素人なので用途地域などの制

今後、自宅の建て替えを検討しています。ただ、素人なので用途地域などの制限がわかりません。
どんな建物が建築できるのでしょうか？

東京都墨田区
準工業区域
容積率：300%
建蔽率：60%
高度地区：最高22m
防火地域

あと、外壁後退なしとは何でしょうか？

住宅が密集している地域なのですが道やお隣さんから何センチは建ててはいけないとかそういうことでしょうか？

広さは30坪弱です。
狭くてもマンション等、建てられるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： cyoi-obaka 回答日時： 2010/02/06 10:39

2代目cyoi-obakaです。

墨田区ですか！　近所ですネ。
＞あと、外壁後退なしとは何でしょうか？
これは、＃1さんが申す通りで、境界線からの後退距離の事です。
この用途条件ですと、民法の規定は無視出来ます。
しかし、隣地の所有者との問題ですから、工事足場等を立てるスペースは確保したいですね（概ね30cm以上）。

＞広さは30坪弱です。狭くてもマンション等、建てられるのでしょうか？
そうですね。都内ではこの規模のマンション（共同住宅）は沢山ありますよ。
防火地域で建物が耐火構造（RC造、S造）でしたら、建ぺい率は10％増しの70％までOKですから、計画し易いですね。
高度地区指定が、最高22m規制だけでしたら、後は日影規制（5時間、3時間）をクリアーするだけですね。
敷地が30坪程度との事ですから、仮に建物の東西方向の幅を9m弱に抑えて計画すれば、必ず日影規制はクリアーしますよ！！
共同住宅は、共用の廊下や階段（非難経路）等は容積率に算入されませんから、5～6階建ての規模には成ると思います。
ただし、7階建て以上に成ると、階段や非難経路、消防設備等規制が厳しく成るので工事費が急にUPするので注意して下さい。

この条件だけでは、以上のような事までが限界ですね。
後は、地区計画が指定されている場合がありますので、必ず都市計画課に確認して下さい。
以上です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。また、いろいろ教えてください。

お礼日時：2010/02/17 23:01

No.1 回答者： n2924f 回答日時： 2010/02/06 10:01

これだけではなんともいえませんが

用途地域によって建てられない建築物が制約されていますが
用途的（マンション？共同住宅として）には大丈夫です。
　　　　　　
敷地面積30坪（100m2として）延床面積100ｘ3（300％）＝300m2
　　　　　　　　　　　　　　建築面積100ｘ0.6（60％）＝60m2
ただし前面道路の幅員によって変化します。（少なくともこれ以上ではないです）

文字どおり最高高さ22mまでですが　道路斜線・日影規制・等いろいろな制約があり判断つきません
おそらく10ｍを超えることはないとおもいますが・・・

外壁後退なし　法律上道路からの外壁の強制的な後退はないということですが　任意で下がることや
施工上　0ということはまずないでしょう。　　
隣地とのあきは民法上は50センチはなさなければいけないとあります。

広さは30坪弱です。　マンションを建てるにはちょっと狭すぎるかと・・・
専門家にご相談されたほうがいいです。