競売マンションの購入

Question

競売マンションの購入

現在、築５年分譲マンション（３ＬＤＫ）に月１１万（管理費、駐車場込、内個人負担５万円）で、家族４人（子供５才、３才）住んでいます。
周辺環境もよく、住人の方の感じも良く、管理も行き届いています。
マンション自体の設備等（ディスポーサー、浄水設備、駐車場など）もしっかりしているので、マンション自体を気に入っていて、「家賃補助が出なくなったら、そのまま購入したいね」と主人と話していました。

会社からの家賃負担がある６年間はいいのですが（とりあえず転勤はないと思っていますが、実際わかりません…）６年後、ちょうど子供たちが小学校に通っていることを考えると、校区内で中古マンションの購入ORアパートなどに引っ越す、校区外で中古マンションの購入し引っ越す、今のマンションを買い取り…。
校区内での物件が、少ないこともあり、６年後のことが多少不安になってきました。
現在の賃貸料を全額負担するのは、無理だと思っています。

そこで同じマンションの１室が、競売に出ているのを偶然、新聞で見つけました。

売却基準価額　約900万。

過去の判例をみると、だいたい倍くらいで取引されているような感じでした。

・現在空室で、鍵が２カ月ほど前に替えられいる（占拠者はいない）
・６年間は、定期賃貸に出すことも考えている。
・６年後、引っ越し先の心配が減る。
・現金で支払いが出来る。
・通常だと2500万くらいの価値はありそう。

あと、実質利回りは1200万で計算した場合、6.95でした（素人なので、信憑性は…ですが^^;）
倍の1800万では、資金不足なので入札出来ないと思います。

・管理費
・駐車場代
・固定資産税
・不動産仲介料

思いつく範囲で、支出を考えて計算してみました。
年間80万くらいの黒字という結果になりました。

そもそも、投資したい！という気持ちよりは、ここを買って安心したいという気持ちの方が強いような
気がしています。。。

なので、銀行に預けているお金を不動産に預けて、６年後の住まいを確保できる。

といった感じです。

競売ということで、素人には厳しい条件だとは分かっていますが、入札するにしても、諦めるにしても
納得のいく形にしたいと思っています。

でも、やっぱり考えが甘いのか。。。
購入は見送るべきだ。。。

などなど、どんな些細な意見でもいいので、お聞かせ頂けると助かります。

調べるにつれ、不動産投資って厳しい世界なのですね（－－）

どうぞ、よろしくお願いいたします。

mimicann · Accepted Answer

＃１です。
競売物件情報はご存じと思いますが、http://bit.sikkou.jp/でみられます。

勉強しろと言っても、入札締め切りまで時間が無いでしょう。
マンション物件はそれほど問題物件はありません。
それなので、素人でも入札に来易く落札価格が高くなります。

競売の基準価格は不動産鑑定士が算出してます。
競売物件資料の後ろの方に評価額算定式があります。
競売と言うだけで市場価格の0．6掛けます。（40%引き）
それ以外にも、経済耐用年数や何かしら問題があれば原価補正率があります。
原価補正率が高ければどの様な問題があるのか算定式をみれば直ぐに分かります。

競売は資料で載っていないことを調べることが大変ですが、質問者さんは容易です。
(1)マンション内で自殺したか
(2)上下、両隣の住民は良いか
(3)そのマンションの維持管理体制はしっかりしているか
(4)室内でペットを飼っていなかったか

これさえクリアすれば、マンションは占有者が居なければ問題物件は大変少ないです。
投資物件にはなりませんが、自己居住用でしたらそのマンションについて他者よりその物件を知っているので狙い目です。

不動産屋に相談するにしても#2さんみたいにある程度競売を知っている不動産屋ならば良いですが、競売を全くしたことが無い不動産屋はとんちんかんなコトを言います。この短い期間に良い不動産屋が見つかれば良いですが…。
質問者さんが知っているマンションだから、少し冒険ですが手数料も係らないのでご自分で入札してみては如何でしょうか？

とりあえず、落札させるつもりじゃなくても、経験として最低価格（売却基準価格の2割引）で入札してみては如何ですか？
誰も入札に来なければ落札出来ますよ。
最低落札価格　900万円×0.8＝720万円
手持ち資金　　1200－720＝480万円
問題物件でも、資金がそれだけ残れば、後始末弁護士に頼んでも余裕でしょう。

shion0851 · Answer

不動産会社の営業マンです。

競売については、これからよく勉強をした上でご検討を。

本文だけの情報だと一概には言えませんが。
通常2500万円の価値のある（と思われる）マンションが競売で900万になるという事は、その分のマイナスがあるはずです。（競売調書は調査済みですか？）
現在の競売の査定方法には色々問題もあると言われていますが、2500万→900万にはそれなりの「何か」があるはずです。
その「何か」が大きい場合、基準価額の900万円で入札しても落札出来るかも知れませんね。（でもリスクも高そうですね？？）
過去の落札例1800万の物件がこの「何か」がいくらだったのかも、今回の入札額に影響しそうです。

年間黒字が80万円（常に満室で）なら、将来実需も兼ねてということであれば魅力もあるように思います。
自宅マンションの１室なら、退室後の清掃を自分でやってコストダウンもできますしね。


他にも気になる点はありますが、長文になるのでこの辺で。

ついでに。
入札の小手先のテクニックですが、基準価格＋1万円などで入札すると、タナボタ的に落札できる事もあります。（例　基準900万→入札額901万）
本当に参考までに。

oyazi2008 · Answer

不動産業者です。
落札事例が１８００万で質問者さんの入札希望が１２００万では、最初から無理でしょう。
それぐらいの自己資金がおありなら、住宅ローンを組んで変われては？
競売などに明るい不動産業者に依頼すれば（当然に手数料はかかりますが）入札～すべての手続きと、住宅ローンも付帯したサービスが受けられると思います。立ち退きは無いようですから、落札額の３～5％ぐらいの費用です。
入札前に事前審査で可否を取りますから、安心ですよ。
（質問者さんの地域でその様な業者があるかどうかはわかりませんが）
質問者さんが個人で銀行を廻っても無理だと思います。
またその様な物件は貸すものではありません。収益を見込むには、利回りが低すぎです。
競売では、買受人が滞納分の管理費修繕積立金など支払わなければなりませんので、その金額は要確認です。
２５００万が相場なら、２０００万で（管理費滞納分も入れて）落札出来れば、リフォームに１００万かけても２１００万、十分にお買い得だと思いますが。それ以上なら仕方ないですし、お得感も薄れるので、買えなくとも良いと思いますがね。

mimicann · Answer

大家してます。競売入札もします。

>>売却基準価額　約900万。
>>過去の判例をみると、だいたい倍くらいで取引されているような感じでした。
>>・現在空室で、鍵が２カ月ほど前に替えられいる（占拠者はいない）
落札予想価格＝過去の開札結果より倍＋退去交渉の手間不要＝1800万円＋α　ですね。

>>・６年間は、定期賃貸に出すことも考えている。
定期借家は借主に不利なので賃料は最低でも２０％ぐらいは安くしないと入居者は決まりませんよ。

>>倍の1800万では、資金不足なので入札出来ないと思います。
競売は現金一括支払いです。
落札したら、
落札額
登録免許税
登記費用
リフォーム・メンテナンス料
また管理費・修繕積立金滞納していれば支払わなければなりません。

お金が足らないならば、銀行から借りるでしょう。
ご自分で住まなければ住宅ローン減税や長期返済など出来ませんよ。
ハッキリ言って賃貸の投資物件として魅力のある物件ではありません。
以前アドバイスした質疑です。http://oshiete.homes.jp/qa5690609.html

ご自分で居住する予定ならば、問題ありませんが、思い切って会社負担の賃貸は退去すべきです。
でも、まず銀行に融資が下りるか相談してください。
下りれば、取引銀行だけじゃなく、数社金利を比べるべきですよ。

競売マンションの購入

＃１です。

不動産会社の営業マンです。

不動産業者です。

大家してます。

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