住宅ローンをこれから組みます。
夫婦で入り、返済比率を自由に変えてローンが組める、関西アーバン銀行と三井住友銀行をハウスメーカーからお勧めされ、そのどちらかで検討しています。(妻も働いているので控除がWできくため)

変動金利で考えており、両方とも金利はまったく同じ。
ただ、関西アーバン銀行は、癌保険がついているというメリットが。
色々、特典でついている内容を見ると、上皮癌には適用されないが、それ以外の癌なら、住宅ローンが全額免除されるというもの。
三井住友だと、同内容の保険をローンに組み込むと、金利が0.2%あがるらしい。
3000万の35年ローンということもあり、金利0.2%は結構痛いです。
都市銀行の安心感をとるのか、癌保険の安心感をとるのか・・・非常になやみどころです。
何より、保険適用の上皮癌以外は適用されないということですが、
実際は、ほとんどその保険は活用されないのかな?
と少し不安に思いました。

どなたか詳しい方お教えいただければ非常に嬉しいです。

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A 回答 (1件)

関西アーバン銀行は旧住友銀行支配下なので、安心できないほどの銀行でもないのですが…。



特約付き団信については、内容をよく確認しないといけないのですが、
がん団信については、関西の銀行の中でも関西アーバンと中央三井のものは優れています。
関西アーバンの場合、
入院保障とがんと診断された時に一時金100万円が出る仕組みです。
これが三井住友のものにはありません。

ただ、返済に関しての融通がアーバンは悪いので、
(繰上返済手数料がある・窓口対応のみ)

その辺りも考慮点になるかと思います。
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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10...続きを読む

Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Q三井住友銀行の住宅ローンについて

今回新築のマンションを購入することになりました。
借入は4330円で、そのうち2000万円は財形を利用し、残り2330万円を提携銀行である三井住友銀行にするつもりです。

三井住友銀行の商品である「ミックスプラン」で2330万を借入するつもりですが、この商品メリットとデメリットってありますでしょうか?
登記する時に、二つローンを組むようになるので、登記費用が普通より多くなると言われたのですが・・・。

ミックスプランを利用する場合で、長期固定と変動金利の割合で悩んでいます。
半分半分にするのと、これからの金利上昇を考えて長期固定を増やすほうがいいのか・・・。

今回は初めてローンを借りるの、あまりよくわかりません。
もうすぐ契約も近づいているので、どの商品を利用するか決めないといけなくなっています。
現在ミックスプランで借入している方や三井住友銀行の住宅ローンを利用している方など、色々教えてください!

Aベストアンサー

>登記する時に、二つローンを組むようになるので、登記費用が普通より多くなると言われたのですが・・・。

抵当権設置の登記費用は2つ設定しますので高くなります。
2倍までいかないまでもそれに近い費用が発生します。

>ミックスプランを利用する場合で、長期固定と変動金利の割合で悩んでいます。

繰り上げ返済を考えていないなら、長期固定を多めに、逆に返済を考えているなら、どのくらい繰り上げ返済するかで決めればいいと思います。

基本は繰り上げ返済予定分を変動、後は固定でいいと思います。

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Q住宅ローン金利0%の銀行?

つい先日、CMで同じ銀行に貯蓄をしていたら住宅ローンが金利0%?みたいなことをしていました。

家事をしながらTVがついてて、そんな内容が聞こえてきたので、「え?」と思ったときには終わってました。はっきりと見てないので内容も違うかもしれないし、どこの銀行かも分かりませんが金利0%というところが気になって質問させていただきました。

そんなところがあるのでしょうか?
ご存知でしたら教えてください!

Aベストアンサー

他の回答者の方が勘違いをされているようなのですが、東京スター銀行の預金連動型ローンは、確かに金利0%にすることもできます。
預金したのと同じ分の借入額に、利息がかからないという仕組みです。
例えば借入額が800万円ならば、同時に800万円の預金をすれば金利は0%です。さらに住宅ローン控除も受けられますから、もっと得になります。
つまりそんなに預金できるくらいならば頭金にして借入額を少なくした方が得だと考えるかもしれませんが、住宅ローンを組んで貯金がすっからかんになってしまうよりは、いざという時に使えるように預金として置いておくというメリットがあるのです。
ただデメリットというかリスクとしては、その「いざという時」に預金を下ろして使ってしまった場合、高い金利の
ローンが残ってしまうということです。

ちなみにこのスターローンはこのようなシステムのため、
繰り上げ返済手数料はめちゃくちゃ高いというデメリットもありますが、借入するときの保証料がゼロというメリットもあります。

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Qローンをフラット35か銀行の変動金利にするか悩んでいます。お知恵をお貸し下さい!

6月引越し予定のものです。
現在、ローンの申し込みのみすんでいます。
【フラット35で2500万、財形ローンで700万です】

ずっとフラット35にしようと思い、
りそな銀行に申し込みました。
金利は現在、2.781だったと思います。

ただ、ここにきて
4月以降、金利が上がる予想が濃厚になってきました。
工務店の提携銀行なら
変動金利2.625から返済期間全てにおいて
-1.2してくれるそうです。

銀行なら団信がいらないので
どこかで聞いたのですが、
0.3%は違うとききました。
ということで、変動金利が
4.5%になったとしたら
固定金利3.0%と同じになると思うのです。

現在の2.625から4.5になるまで
何年かかるかわかりませんし、誰にも予想できないとは思うのですが、
一般論として
今はどちらを選択するのが
お得だと思われますか?

初期費用などにもよると思いますが、
私たちは現在、年収
夫500万妻300万で
できるだけ繰上げ返済をしたいと思っています。

20年くらいで返済できるのではないかと単純に考えています。
初期の金利が低いと
その間にためておいた金額が
繰上げに廻せるのではないかと思ってしまいます。
恐らく、1年で25万くらい違うと思います。(フラット35と変動とを比較して)


ただ、妻が働けなくなったり
何かしらの予想もつかない未来にたいして
希望的観測で変動にしていいのか
判断がつきません。

どなたか、詳しい方、どんな意見でも結構ですので
アドバイスお願いします。

6月引越し予定のものです。
現在、ローンの申し込みのみすんでいます。
【フラット35で2500万、財形ローンで700万です】

ずっとフラット35にしようと思い、
りそな銀行に申し込みました。
金利は現在、2.781だったと思います。

ただ、ここにきて
4月以降、金利が上がる予想が濃厚になってきました。
工務店の提携銀行なら
変動金利2.625から返済期間全てにおいて
-1.2してくれるそうです。

銀行なら団信がいらないので
どこかで聞いたのですが、
0.3%は違うとききました。
ということで、...続きを読む

Aベストアンサー

 長期金利は下がって今の金利になっています。少し前なら、フラット35でも金利は3%を上回っていました。短期金利はこれ以上下がることはありませんが、上昇も当面はゆるやかです。長期的に見ても、バブル期のような金利になる事はあり得ません。
 しばらくは繰上返済なさる前提でしたら、変動との2本立てにした上で、資金に余裕を持たせながら繰上返済を行うのがベターです。繰上返済は無理をせず、余裕を残しておいて下さい。その上で、短期金利が大幅に上昇した際に、変動金利分を繰上返済していけばよろしいかと思います。私の考えでは、借入比率もANo.2のkamasuzoさんに1票という感じです。考え方に柔軟性が必要です。
 私の場合は、少子化と可処分所得減で先々消費は伸びず、米経済減速も明らかであり、大した金利上昇は無いと考え100%変動にしています。ただ、ローンを組んだ時は、フラット35の利率が3%を大きく上回っていましたので、今とは少し状況が異なります。なお、元本が減っていれば、それなりに対処は可能です。
 因みに、2.75%35年ローンで6年前に公庫で借りましたが、最初のうちは返済額の7割以上が利息でした。今新築中で、1.785%30年ローン(保証料上乗せ)の利息は、最初から利息は半分です。この差は結構大きいです。

 長期金利は下がって今の金利になっています。少し前なら、フラット35でも金利は3%を上回っていました。短期金利はこれ以上下がることはありませんが、上昇も当面はゆるやかです。長期的に見ても、バブル期のような金利になる事はあり得ません。
 しばらくは繰上返済なさる前提でしたら、変動との2本立てにした上で、資金に余裕を持たせながら繰上返済を行うのがベターです。繰上返済は無理をせず、余裕を残しておいて下さい。その上で、短期金利が大幅に上昇した際に、変動金利分を繰上返済していけばよ...続きを読む

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローンの変動金利と固定金利の選択

住宅ローンの金利を以下のどちらにするか迷っています。

1. 全期間(35年)1.45%金利優遇の変動金利、当初金利は優遇適用前2.475%
2. 固定期間中1.45%優遇の10年固定、当初金利は優遇適用前3.15%、固定期間終了後は変動、固定(共に0.75%優遇)を選択

ポイントは11年目以降の優遇の差だと思います。MIXやフラット35などの選択肢も含めて、専門家や経験者の方々の意見を聞かせてください。

Aベストアンサー

私的には1です。
金利が低い分繰り上げ返済に努めてください。

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q金利がこれから上がりそうと思うのですが住宅ローンを固定金利にした方がよいでしょうか

景気回復が見えてきたということで今後は金融引き締めのような感じを昨今の報道で受けます。現在とりあえず3年固定の金利1.9%、融資残高2100万円、ローン期間あと15年といったところですが、金利2.95%、全期間固定に借り替えるかどうか迷っています。アドバイスして頂けないでしょうか。

Aベストアンサー

下記URLはPDFファイルです。

http://www.gyoukaku.go.jp/sanyo/dai9/9siryou1-2.pdf

図表2に住宅ローン金利の推移が示されています。バブル崩壊が90年です。ゼロ金利政策は99年から実施されています。記憶が明らかではありませんがその1~2年前から金利引下げ誘導があったはずです。
いろんな要素を勘案しながらでも全体俯瞰すると、2.95%でも長期固定金利としてはものすごく低い金利水準だということがわかります。本格的に景気が回復してゼロ金利も解除されるということになると、5%以上はわりと当たり前で、7~8%なんてことになることもあり得ます(図表は固定金利なので変動金利はもちっと安いと思いますが)。
3%で計画的に返済の目途を立てる方が、金利が跳ね上がって月々の返済額が予想以上に家計を圧迫するより安心できると思いますので、ぼくだったら固定金利に切り替えます。


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