住宅ローン、アドバイスお願い致します。

以前、別カテにてご質問させて頂いたのですが、その後銀行にて金利等の詳細が分かりましたので改めてご質問させて頂きます。
専門の方、これまでに経験された方々のアドバイスを頂ければと思います。宜しくお願い致します。

２年前に公庫より銀行へ借り換えをしました。固定金利選択型の３年で、金利が２．０４％で返済額が月５８，０００円のボ１７０，０００円です。来年の２月に特約終了となるため、今月末までに新たな借り入れ方法を選ばなければいけません。このまま変動金利へと意向されると、２．６９％となり月６４，０００円ボ１８５，０００円となるようです。若しくはまた新たに固定金利選択型を選ぶとなると
●３年：２．７９％（内保証料が０．１９％）
●５年：３．０９％（内保証料が０．１９％）
●７年：３．４９％（内保証料が０．１９％）
●１０年：４．０４％（内保証料が０．１９％）
となります。
出来るだけ長期の固定を選びたいのですが、金利がほぼ２倍になるので悩んでいるところです。（４％超えはちょっと予想外でした・・）
３年や５年辺りを選びたいところでもありますが、その後再度選ぶ時に金利が更に跳ね上がっているのではないかと思ってしまいこれまた悩んでいるところです。

このまま返済額を大幅に修正する事なく、３，５年ものを選んだ方がいいのか、４％という数字を踏まえた上でも長期を選択した方がいいのか。。。。
先の金利動向を他人様にお尋ねするのは無理なお話なのは分かっておりますが、アドバイスやご意見等を頂き参考にさせて頂ければと思います。宜しくお願い致します。

現在の状況としましては
残債が２４００万（残り３０年）。自分（４１歳：名義人）と妻（３７歳）の年収で９００万円。子供が小学２年生と幼稚園児です。

No.1 ベストアンサー 回答者： momomoll 回答日時： 2006/11/15 14:41

繰り上げ返済とかはお考えですか？

お二人の年収が900万円で、月々の返済が変動にしたとして64,000円程度。
普段の生活レベルがどの程度かわかりませんが、繰り上げできるだけの余裕はありませんか？

うちは現在主人の年収が約650万円。ボーナスはありませんが月々の返済は約13万円です。
子供も一人いますが、来年から私も働く予定で、私の収入はほぼ全部繰り上げに回す予定です。（ちなみにうちも２人で900くらいの予定です）

まず何かあった時の為に口座に100万は残し、医療、生命保険はしっかり入って、学資保険なんかもちゃんとしておけば、あとは変に貯めるより、毎年がんがん繰り上げしていった方が、結果的にはお得ですよ。
うちは特別贅沢もしていませんが、それほど侘しい生活もしていません。

ず～っと末永く払い続けていくつもりで、10年先の金利が心配とあれば、長期金利にしたり金利の安いところに借り換えをしたりしてもいいと思いますが、短めの固定金利にしておいて、元金をどんどん減らしていくのも一つの手だと思います。

一度、色々な金利や繰り上げ返済をした場合などで、実際の総支払額がどれくらいになるのか計算してみることをお勧めします。
うちはファイナンシャルプランナーにお願いしましたが、最初の5年私の収入を繰り上げに回すだけで、総支払額が数百万違うのには驚きました。
一万円チョットで相談にのってくれて、結果素人が考えているより数百万を無駄にしない方法を教えてもらえたので安いものだったと思います。お勧めです。

この回答へのお礼

momomollさん。ご回答ありがとうございます。
言葉足らずですみません。繰り上げ返済は勿論考えております。現在はろうきんからの融資を受けているのですが、繰り上げ返済は何時でも幾らでもオッケーだという事です。少しずつでもこまめに繰り上げ返済した方がいいですよと言われましたが、まとまった時に繰り上げ返済した方がいいのでしょうか。繰り上げする場合は年数の短縮に充てようと思っているのですが。。

そうですね。プロの方にお聞きする事が出来ればいろんなものが見えてくるのでしょうね。

お礼日時：2006/11/15 17:41

No.5 回答者： devolatilizer 回答日時： 2006/11/19 00:14

こんにちは。

さしあたり

・繰上げ返済なしで30年返済
・どんどん金利が上がって変動金利が2.69%から年間0.3%づつ
上がり、10年後には5.39%になった。
・固定期間終了後は変動になる。

として月割りで単純計算しますと、

変動：残債1945万円, 10年間の支払い額1361万円
5年固定：1949万円、10年間の支払い額1376万円
10年固定：1953万円、10年間の支払い額1381万円

となり、固定期間が長いほどやや不利です(年間3万円程)。
年間0.33%づつ上昇すると、10年固定と変動がだいたい一緒に
なります。10年後の金利が5.66%となりますが、これよりも
金利が上がれば、固定有利ということになります。
ただ、10年間の固定という安心感は30年ローンではあまり
意味がないのではと思います。10年固定終了時、その先20年の
残債まだ2000万円近くある計算になります。残債の問題から、
全体の1/3が固定では、全体で見れば変動金利とみなす方が
適切だと思います。

更に繰り上げ返済をお考えであれば、いっそう変動が有利になり
ます。収支は分かりませんが、収入的に余裕がありそうですので
変動にしてしまって繰り上げ返済に励むというのはどうでしょう
か。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
分かり易い説明をありがとうございます。こういう面から考えた事が無かったので、なるほどと思ってしまいました。
下でも書きましたが、先日３年固定にしてまいりました。仰る様に変動と迷いましたが、とりあえずこの３年で頑張って繰り上げで対応してみたいです。そして、その後の状況でまた頭を悩ませてみようかなと。。（苦笑
そのときには又こちらで皆様方からアドバイスを頂ければ非常に幸いです。今回は本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/11/21 07:19

No.4 回答者： noname#25310 回答日時： 2006/11/16 17:27

私ならば3年固定か5年固定にするでしょう。

年収900万ですから、年間繰上げ返済は400万はできますよね？？
(私は年収600万ですが、繰上げ300万はしてます。)
お子さんもまだ小さいですし、教育費がかかる前に早めに完済するべきです。
それくらいのペースで繰上げすれば3年後の残債も少ないですし、少し安全策でいくとしても5年固定だと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありません。
先日、３年固定でお願いして来ました。金利の負担が少ない期間に繰り上げを多用してみたいです。
年収は税込みで９００万であり、収支的にも４００万の返済はちょっと無理かも知れません。。が、みなさんが繰り上げにかなり力を入れられている様ですので、皆様方の様に頑張って行きたいと思います。
アドバイス、本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/11/21 07:15

No.3 回答者： esezou 回答日時： 2006/11/15 19:48

imaokaさん、再び今晩は。

私も公庫－労金－信金と借りなおしました。
質問者さんほどの年収はありませんが、年２２０万円返していますよ。
何度も言いますが、生命保険は共済のみ。
車は中古でローンなし。
高校受験までに全額返済。

やればできます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
esezou様。再三に渡るご回答ありがとうございます。なるほど、労金の後にも借り換えをなさっているのですね。
仰る様に自分も保険や車等贅沢することなく頑張っております。収支を良く見直してesezouさんの様に返済を頑張ってみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2006/11/21 07:09

No.2 回答者： esezou 回答日時： 2006/11/15 16:16

imaokaさん、こんにちは。

以前もお答えしましたが、意見は変わりません。
５年固定で現在支払い可能な最大額をボーナスなしで選択。
　私見では年間２５０万円以上払える。
　そのため生命保険は、最少額にする（５年の支払い終了時までは）。
　貯金は最小にし全額支払にあてる。
そうして、５年後の残額１０００万以下、子供の受験時に残額０を目指す。
５年間の支払いはつらいが、その後のリスクを最小にするプランです、ご検討ください。
また、他の銀行、信金、労金への借り換えは検討しましたか。１％台はざらにあります。

この回答へのお礼

esezouさん、度々本当にありがとうございます。あれから銀行へ赴き実際の金利等を調べながら話してみたのですが、１０年間の固定を考えていたところに４％強の金利にちょっと驚いていたところです。
２５０万円ですか。。まだ、詳しく計算していないので何とも言えませんが・・・その位出来れば確かに５年後は大分楽になりますね。

今は労金からの借り入れになっているのですが、再度固定期間を選ぼうとしたら上記の様な金利となっておりました。
一度公庫から労金へ借り換えしている状態なのですが、新たに別の銀行への借り換えとかいう方法もあるのでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありませんが、今しばらくお付き合いお願い出来ませんでしょうか。

お礼日時：2006/11/15 17:47