フラット３５と銀行の３５年固定のメリットデメリットは？

　２５００万円程度のローンを元金均等返済（総返済額を減らすため）で考えている者です。
　現在低金利であることから、３５年固定ローンでの返済を考えていますが、フラット３５にするか銀行の３５年固定にするかで迷っています。
　フラット３５のメリットは、繰り上げの返済が無料であること、銀行の３５年固定のメリットは、若干金利が安いことぐらいにとらえています。
　これ以外に互いのメリットやデメリットを教えて頂けると幸いです。どうかよろしくお願い致します。

No.2 回答者： nachanbg5 回答日時： 2008/05/21 11:00

フラット３５の場合のデメリットとして

申し込み時ではなく、融資実行時の金利になります。
申し込み時が２．８％とかでも、実行時が３．１％とかだと３．１％になります。
それと団体信用生命保険が別途必要になります。


銀行ローンの場合は申し込み時の金利が適用されます。
団体信用生命保険が込みの所もあります。
ただし、６ヶ月以内の完成を言われる場合もあります。
また、取引状況に応じて金利の引き下げ、保証料の無料などがあります。

どちらにもいえる事
金利はどちらも同じくらいだと思います。
繰り上げ返済手数料は無料の所もあるし、かかる所もあります。



自分ならフラット３５よりも銀行ローン（それも１０年固定）をお勧めします。
銀行の場合、１０年後の更新時にも金利引き下げを約束してくれています。

３５年固定と１０年固定では金利は１％以上違いますので。
まずは１０年間支払い、
１０年か１５年選択した住宅ローン控除分（だいたい１２０～１６０マ万）と貯蓄した分を１０年後にまとめて繰り上げ返済。
金利があまり上がっていなければ期間短縮型(返済額は変わりません)
金利が多少上がっていれば、返済額縮小型(返済期間は変わりません)
をお勧めします。

考えているフラット３５の期間名と銀行名が分かれば
返済一覧表で色々なパターンを詳しく作成できますが。

ただあくまで本人が決めることですので。

No.1 回答者： tarotaro001 回答日時： 2008/05/20 07:53

銀行の場合、ローン保証料が必要だったりします。

また、フラット３５は物件価格の８０％くらいまでしか借りれません。（一部例外はあるようですが・・・）
それに対して、銀行は審査にもよりますが、物件価格の１００％まで借りれる場合が多いです。

但し新築に限ります。中古の場合、どちらも物件価格の８０％くらいが上限だといわれています。

それから融資実行時期ですが、フラット３５は物件引渡し後だったと思いますが、銀行の場合、引渡し前に融資実行してくれるところがあります。
（これは銀行によりますので一概にそうとは言い切れませんが）

このためＨＭへの中間金支払いの用意ができない場合、物件価格の２０％以上を用意できない場合などはフラット３５では借りれません。（銀行次第ですが要相談）

あと、銀行にもよりますが、大抵は元利均等だったと思います。（フラット３５はどうかよく知りませんが、本当に元利均等なのか要確認です）