住宅ローンもうすぐ４年目、これからの返済方法について

住宅ローンの返済についてご質問させて頂きます。
３年前に一戸建てを購入し、ＵＦＪと公庫でそれぞれローンを組み、支払いをしております。
その内ＵＦＪさんから借りている方の返済方法でのご相談です。

現在の給与状況
夫（本人）　会社員　年収約530万円
妻　　　　　パート　年収約103万円
返済
住宅ローン　合計で月々約80,000円　ボーナス２回　約100,000円
　　　　　　35年ローン（残り32年）
車　　　　　月々　10,000円　　ボーナス２回　約100,00円　
　　　　　　5年ローン(残り3年）
会社借金　　　月々　10,000円　　ボーナス２回　約100,000円
　　　　　　後４年くらい。
会社の借金と言うのは会社株購入の為です。
当時、あまりローンの返済方法を調べないまま契約してしまったのですが、ＵＦＪさんから約1,600万円の借り入れで、35年返済に対し３年固定で支払いをしておりました。金利は1.55％（0.7％優遇有り）で月々約34,000円、ボーナス２回約100,000円の支払い設定でした。

金利は上昇している事は存じていたのですが、先日ＵＦＪさんに確認したところ、次回から３年固定でも2.55％（優遇含む）で支払いシミュレーションが月々約39,000円、ボーナス２回約116,000円となる事が分かりました。月々5,000円、ボーナス１回分で8,000円ほどの上昇は、３年前よりは、多少給料も上がっており、払えない訳ではないのですが、自分にとっては痛く感じております。
そして、改めて現実を痛感し、もう少し返済方法を考えれば良かったと反省しております。

そこで、今後の返済方法を考えているのですが、金利の上昇傾向も考えると、もう少し長い固定が良いと思い他もシミュレーションしました。

10年固定　　金利3.30%（優遇含）　月々約43,000円　ボーナス2回約　130,000円　　現行の9,000円UP（月々）　30,000円UP(ボーナス）　

20年固定　　金利4.00%（優遇含）　月々約47,000円　ボーナス2回約140,000円　　現行の13,000円UP（月々）　40,000円UP(ボーナス）

ここまで来るとさすがにきついのですが、今後の事を考えるとやはりこのあたりの返済を考えて行くべきでしょうか？
それとも借り換えと言うのも視野にいれた方が良いのでしょうか？

７月が変更期日なので、それまでには決めねばなりません。
自分で考えても視野が狭く、良い方法が見つかると思いませんでしたので、このような問題に強い方にアドバイスをと思いご質問させて頂きました。

長文大変申し訳ありませんでしたが、何卒よろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： chimechimedori 回答日時： 2007/06/18 13:25

借金は、なるべく早いうちに元金を減らすと総返済額を少なくするのに効果があります。

元金が多いうちに金利が上昇すると影響が大きいです。
月々の返済額のうち、今は、金利分を閉める割合が多い状態だと思いますので、繰上げ返済をすると思いのほか、月々の返済額を減らすことができます。
Ｎｏ．１の方の回答にもありますが、今回の書き換えを期に、元金の一部の繰上げ返済が可能であれば、それをした場合のシミュレーションもしてもらうといいと思います。書き換え時であれば、繰上げ返済の手数料はかからないと思いますが、銀行に確認してみてください。元金の減少額次第で、金利が上がっても、返済額が今より低くなる可能性もありますので、その場合は、返済額を今と同程度にして、期間短縮をすることも可能です。ただし、いったん短縮すると、短いほうへの変更は今後もできますが、３５年へ戻すことはできません。
短期は、金利が安いですから、その分、繰上げ返済用の預金に励むことが肝要です。
毎月の余剰金がきつきつで繰上げ返済もできないようだと不安ですから、自社株の新たな積み立てを中止して、繰上げ返済用の資金に回すことはできませんか。借り換えは、金利の高かったころに契約した住宅ローンから、経済情勢で金利が安くなった時に借り換えをするなら良いですが、今回の場合は、いかがでしょうか。色々、諸費用もかかってきます。
ローンを組むということは、現金一括で買える資金がないからだけでなく、分割払いにすることによって、快適な住宅を先取りしつつも、ゆとりのある生活を維持することが目的であり、余分に支払わなければならない金利は、その保証料のようなものだと思っています。
返済できつきつの生活であるとすれば、計画に無理があるか、または家計の散財が多いかです。家計の見直し（節約）も行ってみて下さい。

この回答へのお礼

御礼が大変遅くなり申し訳ありません。
早々のご返答有難う御座いました。
早速銀行に繰り上げ返済をした場合のシミュレーションをしてもらい確認したいと思います。
会社株は事情がありまして、止める訳にはいきませんが、使えない貯金をしていると思っているので、少なくともあと４年は頑張って積み立てたいと思っています。
chimechimedoriさんが最後に言われている様に私も住宅ローンと言うのはそのようにとらえております。
ので今後は計画性をもって快適に支払って行きたいと思います。
有難う御座いました。

お礼日時：2007/06/27 10:38

No.1 回答者： ponsuke04 回答日時： 2007/06/17 15:59

選択肢は２つです。

短期固定にした場合は繰り上げ返済をすることが前提です。これまで繰上げ返済でローン返済額が少なかった分、貯金ができていますか？

貯金もできていないようなら、今後短期固定にしても繰り上げ返済ができず、じりじり金利が上がるのを待っているだけになります。

そのような場合は長期固定です。10年固定の場合でも、貯金と繰り上げ返済をしなくてはなりません。繰上げ返済をしなくてよいのは残りの32年固定だけです。それ以外は繰り上げ返済をしていかないと、総返済額が多くなっていく計算です。

短期固定で繰り上げ返済ができていない状況はかなり危険信号です。家計を見直して、節約をさらに必要とする状態です。会社の株を持っている場合ではないかもしれません。

要するに、貯金・繰上げ返済ができるのかどうか、で短期か長期か決まるのです。目先の返済可能額で決めるのではありません。

この回答へのお礼

御礼が大変遅くなり申し訳御座いません。
早々のご回答有難う御座います。
繰り上げへ返済をしていきます。出来るだけ長い固定を組み、その間に繰り上げ返済分をコツコツ貯めて行きたいと思います。

お礼日時：2007/06/27 10:25