3000万のローンを短期固定で払えるの？

Question

私の友人の話ですが、住宅購入に関してローンを組みました
その友人の年収は500万円前後で、物件は諸費用も入れ3800万円でした
そこで頭金を700万円くらい入れて表題の通り3080万円を３年固定で借り入れ３５年で返済するそうです
　当初固定金利時の利率は1.2%程度で6.3万/月+20万／ボーナスとするそうで不動産会社の提携ローンのため固定期間終了後も全期に渡り0.9%の優遇を受けられるそうなのです

でも・・はたして本当にこれでローンが払えるのでしょうか？

　無理をすれば何とでもなる！という意見はあると思うのですが、私も住宅を購入するにあたりいろいろローンのことを調べていくうちに上記のローン計画では無理があるような気がしてきました
　さっき8月の長期固定ローンの融資金利が少しですが上がっているのを見て遅かれ早かれ短期固定も徐々に金利は上昇していくものと思います。こんな時に3年固定でローンを組み、固定期間終了後に金利が上昇していても大丈夫かなと思います
　また私の考え（計画）は年収700万円で2900万借り入れ、35年固定を考えています。金利は当然友人の金利の2.5倍程度(2.8%前後）はありますが返済額が固定されるのが大きな魅力だと思っています
　この話を友人にすると短期固定の間は元金の減りが早いからその分金利の上昇があっても大丈夫。金利上昇局面では給料も上がるから大丈夫といいます。要するに友人は「なぜわざわざ辛い目をして金利の高いローンを選ぶのだ？」というのです。確かにバブルの頃は給料もこれでもか！というくらいに上がったそうですし、そう言われるとそうかもしれません

皆さんなら友人の資金計画で大丈夫だと思いますか？私が神経質すぎて堅すぎる資金計画をしているのでしょうか？

だんだんわからなくなって、自信があった自分の計画に自信がなくなってきました・・・・

namnam6838 · Accepted Answer

人それぞれのポリシーということになるのではないかと思います。
人に勧める場合は35年固定を勧めますね。恨まれたりしたくないので・・。しかし自分がやるとなると違います。

リスクをどっちがとるか、になるでしょう。リスクを銀行に押しつけるならば、高い利息を払わなければなりません。リスクを自分でとるならば、利息は少なくてすみます。
また我々が返済すべきなのは元金であって、利息ではありません。
金利が高ければ元金が減りにくいというリスクがあります。金利が低ければ元金が減りやすいです。

また短期金利は長期金利に連動しているわけではありません。長期金利は"景気が良くなりそうだ"というところで上がり、短期金利は"景気が良くなった"で上がります。長期金利は何度も上下していますが、短期金利はバブル崩壊で下落した後、長い間底を這っていてほぼ同じです。
http://www.boj.or.jp/stat/kinri/prime.htm

ざっと簡単に試算してみると
3,000万円・1.2%・35年・ボーナス払なしは、月額87,511円です。
3年後の支払総額は3,150千円で、うち元金（返した借金）が2,107千円・利息が1,043千円、残元金は27,892千円です。
3,000万円・2.8%・35年・ボーナス払なしは、月額112,133円です。
3年後の支払総額は4,036千円で、うち元金（返した借金）が1,580千円・利息が2,456千円、残元金は28,420千円です。
払った額は2.8%のほうが886千円多いですが、返した借金は1.2%のほうが528千円多くなるということになります。
その後金利が上昇したとしても、そのときに対象になる借金（元金）が少ないこと・上がったとしてもすでに3年間は1.2%で決まっていることを考えると、相当な高さまで上がらないと平均2.8%は超えないということも考えられます。
かといってこれで1.2%のほうに飛びついていいわけではありません。

3年固定・ボーナス併用にしたのは疑問です。1年固定・ボーナス無しのほうがもっと有利です。
2.8%との差額(112,133-87,511=24,622 x12=295千円)とボーナス分を、繰上返済に回すとなおよかったと思います。
ボーナス払いにするのと、ボーナス分で繰上返済するのとでは大違いです。
繰上返済分はガツンと元金を減らし、返済期間を短くする効果があります。
元金が早く減り返済期間が短くなれば、それだけ金利上昇リスクにさらされる期間が短くなります。

ご友人はよく考えたのか、飛びついたのかがよくわかりません。
金利上昇リスクも織り込んで、1.2%を選択したのであれば問題ないと思いますが・・。

pott64 · Answer

基本的なことです。誰もが住宅ローンを「３５年返済」と考えています。言わせれば、これはバブル期の地価高騰の遺産みたいな物です。バブル前にはありませんでしたから。

今から３５年前というと昭和４５年前後の建物でしょうか。こう考えるとその危険性がわかります。さらに３０才で購入して６５才・・。

本来、住宅ローンは２０年（または２５年）がベターだと思います。２０年で組めるように住宅ローンを組んだとします。今から２０年前というと昭和６０年頃です。そろそろリフォームが必要になってますよね。ローンが終わったので、リフォーム用の貯蓄も出来ますね。年齢は３０才だったのが５０才といった感じでしょう。老後の資金も考えるころですが、リストラもありそうです・・・。

期間が２０年（または２５年）のため、利息も少なくてすみます。固定や変動に関しても、例えば１０年固定とか・・。金利リスクも逓減されます。
住宅ローンが返済し終わったが、残ったのは老朽化した持ち家のみ・・。目先の返済金額と今の世間常識（３５年）が正しいとは限りません。ですので、この２０年（または２５年）程度で返済出来る範囲で収入と併せて考える必要があると思います。

参考URL：http://sumai.nikkei.co.jp/know/success/index20041007a1000a1.html

honey-pot · Answer

我が家もマイホームを新築するにあたって、いろいろ悩みました。

結果、我が家は少し金利は高いですが、長期固定ローン（ボーナス返済なし）を選択しました。
以前は賃貸住宅でしたので、実際持ち家になって、どれくらいのお金（固定資産税とか、水道光熱費とか、住居の修繕費…もろもろ）がかかるか分からなかったので、とにかく返済金額が変わらない方が予定を立てやすい、と思いましたので。

これから、うちは子どもに掛かる金額も増えるだろうし、本当に何があるか分かりません。
神経質すぎるくらいでちょうどいいですよ。
色々考え方があってもいいと思いますが、「どうにかなる」ものではない気がします。
私は、一生に一度の買い物でギャンブルする気にはなれません。

ちなみに、うちは今のところ返済が楽なので繰上げ返済をしました。思っていたより、返済期間が短くなりましたよ。
毎日お金の事を考えてキリキリするより、余裕があれば返済する、というのも精神的に楽です(^_^)

noname#12813 · Answer

正直、年収500万で借入3000万で3年固定は無謀と思います。

将来の金利の予測は誰にもできません。
3年後に金利が下がっていたり、たいして上がっていなかったとしたら、結果的には短期固定にして「正解」だったことになるでしょう。

長期固定にした場合、金利が上がらなかったら
「ちょっと損しちゃった」で済みますが、
短期固定で金利がすごく上がってしまった場合は
「損しちゃった」では済まないです。
破産して家を売りに出す覚悟も必要になるでしょう。
確実に繰上げ返済できるというのでなければ短期固定にするべきではありません。
長期固定の金利が高いのは、病気したり減給されたりというリスクに備える保険と考えるとよいと思います。

sanakazu · Answer

双方の言い分に異論はありませんが、ご友人の言われる「収入が上がる」には疑問です。
職種・年令等は存じませんが、確実に言い切れるのでしたら問題はないでしょう。
一般的に、結婚・出産に伴い支出も増えることは見えておりますから、その辺りまで勘案されてのことでしたら大丈夫でしょうが・・・。
また35年返済額固定は安心を手に入れただけで、最終的には割高になると思われます。
「割高な分で安心を購入した」といったところでしょうか？

ちなみに私は最近公庫から借り替えました、公庫は質問者様の条件に近い金利です。
借り替え後はご友人の言われる条件に近いですが残高は半分くらい、がんばれば5年以内に完済できるかなと思っております。
それなら変動金利も2年程度で影響もあまりなく、現状よりもお得かな？と考えてのことです。
#1でも言われておりますが、このくらいの返済金額だと借り入れ金額に対して元金の減りは期待できませんね。
未来の金利は専門家に頼っても間違うことがあるくらいです、過去のデータからの推測も気休めです。
今よりも下がる可能性は少ないでしょうが、かと言って何年後にどのくらいとは断言できませんよね？
万一の際の責任転嫁は誰にもできませんので、お互い自己判断で無理なく返済しましょう。

karaka · Answer

私も先月、ローンをどう組むかで散々悩み、こちらにも相談し、色々なシュミレーションをした結果、#2さんと同じように長期固定と３年の短期固定の半々にしました。「リスクも半分、うまみも半分」と、私が質問したときの回答者の方がおっしゃってましたが、まさにその通りだと思いす。

どのようなローンを組むかは人それぞれですよね。性格が大いに関係してくるところではないかと。私も主人も慎重派ですので、全部短期固定！とは出来ませんでしたが、これを聞いた主人の姉は「こんなに低金利の時代なのに長期で組むなんて勿体無いじゃない」と言ってました。

今後とも給料が順調に上がっていくかどうかは、会社の業績にもよるでしょうが、なかなか難しいのではないかと私は思います。住宅手当だの家族手当だの、昔は当然存在していた手当てが、どんどん無くなっていきますし、ボーナスもいつまでこの水準を保っていられるのかも、正直分かりません。その内「寸志」程度になっちゃうんじゃないか？とも思ったりして…。

そうそう、不動産屋さんには「ボーナス併用は止めた方が良いと思います」と言われました。もう「ボーナスは必ず出るもの、ある程度の額が出るもの」という時代ではなく、実際にボーナスが殆どなくなってしまったがために返済計画が狂い始め、最終的には家を手放すしかなくなっちゃう人もいるようです。

これもについても「なるほど」と思う人もいれば「そんな大げさな」と思う人もいるでしょう。自分にあった計画、というのは「ご自分の性格にあった計画」なのだと思いますよ。慎重な人は慎重に行くのが一番です。金利の動向にドキドキしながら暮らすのは嫌ですしねー^^

長々と失礼しました。

yosi_yosi · Answer

資金計画は人それぞれなので一概にどれがよいかはいえないと思います。
たしかに今の金利は超低金利です。今後は上昇傾向を取るでしょう。(これ以上下降することはほぼ考えにくい。)
かと言って今の状態で全額を全期間固定金利にすると、金利はかなり割高になっています。どちらが得かは最終的にローンを完済するまではなかなか分からないのではと思います。(あまりに上昇傾向が強いようならば、気づいた時点で残りを全期間固定金利で借り換えという選択肢もあります。)

私ももうすぐ同じぐらいのローン(約3000万)を組みますが、私の場合はご友人の案とあなたの案とを半々で取り入れたような形です。1600万を3年固定の35年ローン、1400万を15年(もしくは35年)固定です。これだとそれぞぞれに有利な点を少しは享受できると考えたからです。

syonep · Answer

どちらが、イイ選択とは、一概には言えないと考えられます。
。

友人さんのおっしゃる理論も間違っているとは一概に言えないのは、期間が３５年あるので、その間には、また金利が下がる局面もある可能性があるし、また、今の水準から少し上がったところで停滞する可能性もあるからです。

しかし、相談者のおっしゃるとおり、現在では、非常に低い金利水準になっていますので、長期スパンでみた場合、上昇傾向にあると考えるのは、ごく自然なことです。
友人さんのおっしゃる、低金利の期間は、元金が大きく減るからというのも、正しい考え方ですが、それにしては、返済金額6.3万+ボーナス時20万では、借入金額に対して、割合が低すぎて、３年間で大幅に元金が減るところまでは行かないでしょう。
金利上昇後は、返済額が増えるのは必至です
対策として、もう少し固定期間を長くして、固定期間中に、元金が半分以下になる程度の支払いをするように計画を変更すると、安心感が増します。（私は、この方法をとっています）


結論としては、考え方の相違でしょうか。

3000万のローンを短期固定で払えるの？

人それぞれのポリシーということになるのではないかと思います。

基本的なことです。

我が家もマイホームを新築するにあたって、いろいろ悩みました。

正直、年収500万で借入3000万で3年固定は無謀と思います。

双方の言い分に異論はありませんが、ご友人の言われる「収入が上がる」には疑問です。

私も先月、ローンをどう組むかで散々悩み、こちらにも相談し、色々なシュミレーションをした結果、#2さんと同じように長期固定と３年の短期固定の半々にしました。

資金計画は人それぞれなので一概にどれがよいかはいえないと思います。

どちらが、イイ選択とは、一概には言えないと考えられます。

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