不動産管理会社が勝手に更新した契約について

不動産管理会社が勝手に更新した契約について
所有しているマンションを貸しに出して数年になるのですが、つい最近、管理を任せている不動産会社（店頭上場企業、以下Ａ社とします）が以下のようなことを勝手にやってしまい、どう対応したらいいか困っています。　そもそもこのようなことは合法なのか、よくあることなのか、そうでないとしたらどこにどう相談に行けばよろしいのでしょうか？　　おわかりになる方、よろしくお願いします。

１　Ａ社は２年前の３月、マンションの部屋の借主としてＢ社を紹介してくれ、２年の法人契約を結んだ。　（公の募集にＢ社が応募しただけで、Ａ社とＢ社に関係はない。）　契約書には居住は２名とされ、そのとおり部屋にはＢ社の２名が住んだ。　

２　今年の３月上旬、更新にあたり、「入居者が転勤になり、入居者の入れ替えがある」「新しい契約書を送る」と連絡が入り、その旨了解した。

３　４月下旬になっても新しい契約書が送られてこないので、催促したところいろいろ言い訳をしてやっと先日送ってきた。　契約書の１ページ目には、「入居者２名」と書かれているが、実際の入居者名には３人分の名前が。　しかも、特約条項が私（オーナー）への説明なしにいくつも勝手に付け加えられ、入居者は契約更新することなく入れ替わることができる、という条項が。　電話で確認したところ、３人住んでいるのも事実、特約条項を加えたのも事実、と。

私としては、若い男が何人もせまい部屋に住むことは想定もしていなかったし部屋が相当傷むのではと心配です。　　部屋の壁紙の張替え、修繕を退去時に全部やってもらえるなら承諾してもいいかもと思うのですが、そもそも私の印鑑もなくＡ社が「代理で」すべてを私の承諾なしにやった契約更新は、借主との関係において有効なものなのでしょうか？　
また、敷金の償却等を付け加えた新たな契約は、借主を巻き込んで結べるものなのでしょうか？
　

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/04/28 16:37

まず借主は善意である限り、（A社が独断で勝手に進めていると知っていない）何の責任もありません。

自己の都合の良い賃借条件を提示しただけですし、改定した契約書の通り履行しているわけです。
問題はA社です。今回その契約書に署名してしまうとA社が勝手に、変更した内容や契約書に記載された内容を認めた（追認といいます）形になってしまいます。
またA社は貸主の同意を得ずに、行った行為でその行為自体は、一部代理権の無い行為です。（但し借主には対抗出来ません）このような場合、最終的な責任はA社が負わなければなりません。
まず、契約書には署名せずに、A社と話をしましょう。
現実として、契約自体を破棄することはむずかしいでしょう。今後考えられる損害に対し担保があれば、容認できるとは思いますから、敷金などの追加、退去時の修繕の問題、その他貸主として要望する条件を成就するように、要求してください。さもなければ、勝手に行った契約だから認めないと。
たぶん業者は借主側に頼んで、条件を満たすと思いますが・・・
万一契約解除して、借主の損害を賠償するのもA社です。（この場合は裁判になるでしょうが）
現時点では、損害が発生していないので、どこに相談してもあまり強制的な解決策は見込めないでしょう。
業者が応対しない状況であれば、借主に今回の事の顛末と契約解除の通知を送るのも手です。
借主から業者へ「どうなってんだ？」という話になるはずです。
また、その物件が賃貸物件として需要が見込めるのか？どうか？も影響します。出られて中々借り手が見つからないようであれば、貸しておいた方が収入になりますし、他借主がすぐ探せるような立地ならば、開き直って対峙しても良いと思います。
業者も契約更新の為、悪気はなかったと思いますが、かなり配慮に欠け強引すぎますね。
貸主・借主＝被害者となってしまっているのが現状だと思います。

この回答へのお礼

何度もご回答頂きまして、また適切なアドバイスを頂き、心より感謝申し上げます。

Ａ社に契約書の作り直しを要求し、今後住居人数の追加がある場合、また特約条項の追加が発生する時は、その都度私の同意を得ることをお願いしたいと考えています。

本当に有難うございました。

お礼日時：2010/04/28 19:16

No.3 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/05/03 12:02

どんな契約をしたのか？によりますね。

不動産屋の場合はきちんと契約書を交わさないと契約はできないですね。
その内容によります。
また代理なのか委任なのか？によもよりますね。
勝手に結んでも借主側が大家と思ってやった契約は有効になる可能性は高い
普通人数を増やす場合は敷金を入れる条項や家賃を増やす条項を入れますね。

独断でやったら契約解除とか損害賠償も可能かも
不動産屋と大家さんの契約書を持って弁護士や司法書士さんに相談してください。

＞部屋の壁紙の張替え、修繕を退去時に全部やってもらえるなら

基本特約等なくても故意に汚された分には請求可能ですが、

＞入居者は契約更新することなく入れ替わることができる

まあ普通契約者つまり会社との契約になりますから入れ替える事は可能です。
そうしないとそのつど契約書の書き換えになりますからね。
ただし入居者の本籍や親の住所や緊急連絡先を書いてくださいという事は可能で
契約書に明記したいですね～

私ならその不動産屋との契約解除しますね。後もし同じようにされたらたまらない。
委任でも代理でも報告するのは当たり前でしょう。

この回答へのお礼

ご回答頂きまして有難うございました。
その後、思い切って電話で入居者に直接現状を尋ねたところ、１月下旬に不動産屋から言われたとおり、「一人が大阪に異動となり、入れ替わった。つまり二人で住んでいる。」ということでした。
この入居者は契約を更新した「借主」の会社の社員で、契約に関することは一切わからないそうで、彼が現状についてウソをついているとは思えません。
さらに、その日に不動産屋の更新担当者からはじめて電話をもらい、「３人が入居していると言ったが、現実は二人の間違いで、前に入居していた一人は会社を退社した。」と言いました。
「実は、さきほど直接電話をして、二人で住んでいるということを既に確認している。」と言ったら、「大変ご迷惑をおかけました。」でした。

デタラメな契約更新書をきちんと正しく書き直し、できるだけ借主にご迷惑にならない形（遠方の会社なので郵送など）で印鑑をおしてもらいたい。
また、今後このように情報が錯綜し、勝手にされるようなことがあっては困る。
特約条項など入れる場合は前もって連絡がほしい。と伝えました。

私も契約解除したいと思う一方、大手の会社で知名度が高く、集客力も強く、借主を見つけるのが早いため迷っているところです。
大手だからと信用できるわけではないことを勉強させてもらいました。

どうも有難うございました。

お礼日時：2010/05/03 14:20

No.1 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/04/27 23:43

不動産業者です。

Ａ者の立場が良く分かりません。
1、前契約は質問者さんが貸し主、Ｂ社借主の契約ですか？Ａ社は関係なし？
2、今回のＡ社の立場は？（勝手に契約というのは？）Ａ社に代理権は与えていないのですよね？
3、勝手に借主を入居させ（３名というのは伏せて）、契約書条件も内容を勝手に作成、借主からの署名押印のみ取得して（貸し主は空欄）質問者さんへ送ってきた。という事でしょうか？Ａ社は仲介？
出来れば加筆をお願いいたします。

この回答への補足

早速のご回答を頂きましてありがとうございました。
１、契約は、私が貸主、Ａ社が代理人。借主はＢ社です。
２、今回のＡ社から送られてきた「契約証書」も１頁目に同じことが書かれています。Ａ社が私の代理人、借主がＢ社です。
３、解釈いただきました通りでございます。ただ、貸主は私の名前、代理人はＡ社。印鑑はＡ社と借主Ｂ社のものが押印されています。

Ａ社は１月下旬に電話をしてきて、「契約更新の時期だが、社員の異動があり、会社の他の人と住居者を替えたいのだがよいか？」ときかれ、「構わない。」と承諾しました。「契約書類が整ったらまたご連絡、郵送します。」と言われました。
契約更新は３月初旬のはずでしたが、４月中旬になっても届かないためＡ社に電話をしたところ、「新住居人の住民票や健康保険証のコピーが、郵送されてこなかったため、遅れていたが、ちょうど数日前に郵送されたので、間もなく送ります。」と言われ、それから数日後に郵送されてきました。
「契約証書」には、新住居人の住民票コピーも何もないので、そのことも尋ねると、「会社の規則が変わり、貸主に郵送せず、会社に保管することになりました。」とのことでした。また、それらの書類が会社に届いてから契約書を発送する規則になっているため、私の手元に届くのが遅れたということでした。

「契約証書」の１ベージ目に「条件」として「入居人員　　２人」とあり、その下に前記の、貸主の代理人、借主の名前とその印鑑が押されています。
しかし中をあけてみると、最終ページに「記載事項証明書」とあり、そこには「入居者」の他に「同居者」の名前が２名並んでいます。うち１名は予めＡ社で打ち出しされたもの、そこにＢ社の担当者の署名者らしき筆跡で、１名が加筆されています。
つまり表紙に書かれたものと、最終ページに書かれているものが一致しなかったため、問い合わせたところ、「実際には３名で住んでいる」と言われ、私は初めてその現実を知ったという経緯です。

また、「特約条項」のページには、「入居者が借主グループ会社の従業員である限りにおいて、入居者の入れ替えを行うことができる」「入居者の入れ替えによる無住期間が生じる場合、本物件の維持管理の責任は貸主に帰属する」等、前契約書には書かれていなかった事項が勝手に書き加えられていました。
ただし、どこにも「貸主に許可なく入居人員を増やす」とは明記されておりません。

私が心配しているのは、今回のように私に許可なく大事なことが「代理人」によって勧められていくこと。私の部屋が借主会社のタコ部屋となり、荒らされること。以上２点です。
もし予めこのような状況が伝えられていたなら、賃料の改定とか、敷金の加算など、何らかの対策を講じた上でのことだったと思います。或いは、４０平米の狭い部屋（もとは自分が一人で住んでいた）なので、３人居住というのは許可しなかったはずです。

だらだらと書き連ね、大変恐縮ですが、再度ご回答頂ければ幸いに存じます。

補足日時：2010/04/28 09:55

この回答へのお礼

懇切丁寧なご回答を頂きまして心よりお礼申し上げます。

物件を賃貸に出すにあたって、大規模なリフォームをしました。
最初に借りてくださった方は、何か事情ができて４ヶ月で遠方へ引っ越されました。
きれいに住んでくださって、全くといっていいほどリフォームした時点と変わらなかったのですが、その方が引っ越されて２ヵ月後、「畳の表替えをしたので賃料から差し引いて振込みします」という通知を受け取りました。
「東京ルールで表替えは常識です。」と言われましたが、私がその方の引越し直後に見た限り全く新品同然で、表替えする必要はないと思いました。
業者の方にすれば、「そんなの常識です。」なのかもしれないですが・・・・。
この時、夫が別の物件で契約している町の個人経営の不動産屋に替えるか？と思ったのですが、集客力を考えてそのままＡ社に継続していました。
夫が利用している不動産屋さんは、Ａ社と全く対応が違うので驚いています。
契約更新の書類もすぐに届きますし、何か修理の必要などあれば、すぐに連絡してきます。
ちなみに、私の契約更新書類には、私が押印する部分がありません。
夫の不動産屋は、必ず２通送ってきて、１通に押印して送り返すようになっていますが、私の方は「事後連絡」という形で押印箇所もなければ、訂正、追加事項があろうと、何も連絡なしに勝手に行う感じなのです。
今回のことで、業者を替えることを検討しています。

お礼日時：2010/04/28 17:38