『区分所有マンションでの専用部分と共用部分が一体化した修繕工事の費用分

『区分所有マンションでの専用部分と共用部分が一体化した修繕工事の費用分担について』
最近居住するマンションで、地上放送受信設備と、インターフォーン設備の交換工事が行われました。地上放送受信施設の多くは共有部分に関わるもので、ブースターは各戸毎に設置されました。
インターフォーン設備は、マンション入り口のものは共用部分ですが、各戸毎に玄関子機と室内親機が各戸の専有部分に設置されました。設備の交換そのものは必要不可欠なもので、こういった共有部分を含んだ設備の工事自体を管理組合が主導で行うことには何の違和感がありませんが、問題はその費用分担です。管理会社、管理組合とも、管理組合が行うとした工事であるから、共有部分・専有部分に関わらず、全て持分比率で徴収している修繕費から出すのが当然としていました。マンションの全ての住戸が全て同じ大きさであればそれでもいいかと思います。私の居住しているマンションは、一番小さな住戸と一番大きな住戸では専有面積が倍ほど違います。考え方によっては、こういった共有部分と一体化した専有部分の工事に、大きな住戸の所有者は二倍の負担が強いられ、小さな住戸の所有者は半分の負担となり、おかしいと思うのですが。総会でこういった意見も述べて見たのですが、管理会社から管理規約に管理組合が行える工事としている、それは積立て修繕金を利用しての工事ができるとの説明で、委任状を含めた圧倒的多数で進められました。これって本当に正しいでしょうか、また何とか次のような一矢報いることできないものでしょうか?
(1)総会で決議されたとしているが、専有部分、共有部分を分けて当該工事の費用分担と正しく清算させる方法。
(2)今後も、共有部分と専有部分が一体化した工事を管理組合が行う時、マンション内の広めの住戸が割りを食わないようにしておく方法。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2010/06/29 11:31

マンションの管理組合の理事をしているものです。

正直な感想は、「それを言い出したらキリがない」です。
例えば、エレベーターのメンテナンス費用とか非常階段の補修費用などは利用をしない１階の区分所有者も同等に支払っていると思います。それを１階の区分所有者が「私は使わないのでその分管理費や修繕積立金を減額して欲しい。」などと言い出したら収拾が付かなくなります。

インターフォンの工事については、専有部分の工事は自己負担として通常の修繕積立金とは別に各戸別に実費を徴収することも論理的には可能ですが、支払わない（支払えない）区分所有者がいた場合の対応が困難です。（１戸でも支払わない場合に全ての工事を止めるのは全体の利益を考えると不合理です。）

No.2 回答者： liar_story 回答日時： 2010/06/29 19:54

インターフォーンの設備は各戸毎に玄関子機と室内親機を含むは共用部分と規約に定められていませんか？共用部分の修繕で専有部分に立ち入って工事をすることはやむを得ないことです。

（専有部分を修繕することではありません。）共用部分の修繕を修繕積立金を取崩して行うことには問題ありません。

No.3 回答者： st_tail 回答日時： 2010/06/29 22:35

管理会社の社員です。

質問者様のマンションの管理規約がわかりませんので、標準管理規約で説明します。

（１）については、今回は総会で議決されているので不可能です。
確かに専有部分の工事も含まれていますが、このような場合は第２１条２項により、管理組合が行うことが出来ます。これを踏まえて総会決議を取ったのですから、全く問題ありません。当然、あなたは区分所有者として、総会決議に従う義務があります。

（２）については、規約を改正するほかないでしょうね。
もともと区分所有法でも、これらの費用は専有面積割合で負担することになっていますし、普通なら第２１条２項に同様の規定があります。ここを改正することが出来ればなんとかなるでしょう。もっとも規約の改正には３/４以上の賛成が必要ですから、広い住戸に住んでいる方がこれ以上居ればなんとかなる可能性はあります。

ま、相当に難しいことではありますがね。

No.4 回答者： st_tail 回答日時： 2010/06/30 22:17

＃３です。

条文の誤りがありましたので、修正します。
まず、専有部分であるインターホン子機の交換を管理組合が行う根拠。これが第２１条２項

２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
うことができる。

です。
で、これを専有面積割合で負担する根拠が第２５条２項

２ 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出するものとする。


となります。

質問者様のような考え方をされる方は、恐らくはマンション生活には向いていないと思われます。ルールに乗っ取った決議に意義を唱え、挙句のはてに「一矢報いる」なんて考え方をされるのであれば、今後も同様の思いを抱かれることが多々あると思われます。

参考URL：http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/ …