マンション管理業務の不履行・責任回避の大手ブランドという巨人と一住民の関係性

都内何万戸も管理する大手さんの住人向けのアクセスは繋がりにくい。
　それでもなんとかして管理についてこちらから連絡して、その度に担当者から連絡させますと返されますが、一向に連絡が来ません。電子メールという便利な時代にナシのつぶては責任を果たしていません。業務不履行ですが、管理組合という関所があって法的手段も実施不能が常態。
共用部分である玄関ドアが壊れたまま、ようやく見積もりに来られた方は名刺も身分証明書も示さず、そそくさと帰っていくので、呼び止めてこの後どうなるかと問いただしました。
修繕等の見積もり工事担当ですのでマンションの担当者に伝えますと言っておきながら、2日後開催の理事会で全戸のドア交換を併せて審議するという返事です。担当者でないにもかかわらずです。
こうした経過後、又、連絡が来ず、問い合わせしましたが、担当者から連絡させますとの回答を得ました。しかしナシのつぶてです。こういう問題に仲裁、調停等の支援セクターやNPO、政党下部組織などはあるものなのでしょうか？マスコミュニケーションテーマにはならないのかしら？！

質問者からの補足コメント

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  ご教示ありがとうございます。
  マンションは中古売買興隆によって管理組合構成員の移動が頻繁に生じ、組合としてのアイデンティティの劣化があります。（管理組合による購入希望者査問によって所有入居制限を設けていない）
  　また、理事構成が長期間一部居住者に固定すると、管理会社にとっても理事会を納めれば良くなります。管理会社スタッフと理事長の合意・事前根回しが行われます。
  
  　分譲後最初の総会で管理組合役員の外部人選が必要と思います。
  分譲会社と管理会社が系列である場合は、分譲会社が設計した総会、理事人選のため、儀式的な管理組合初会合でそのマンションの将来は決定します。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/06/30 09:56

No.5 回答者： 3stepforget 回答日時： 2022/06/24 06:49

pashjさん、おはようございます。

管理会社って、管理組合が自分たちでできない仕事を委託している委託先という大前提をご理解ください。
その管理会社は、おそらく竣工時からの建設会社系列の管理会社ではないでしょうか。
貴方の住むマンションの管理組合は完全になめられているようですね。管理組合（特に管理組合理事会）が主体となって、管理会社に委託した業務の履行を求めていかなければいけません。委託した業務の履行に満足できなければ管理会社を変更すればいいだけの話です。
貴方の住むマンションの管理会社の対応が悪いことの原因を作っているのはマンション管理組合です。
自分たちで解決できないようなら、マンション管理士等に依頼することも可能です。
法律改正でマンション管理組合の役員に外部から人選できるようになりました。ただし、胡散臭いコンサルタント等をいれてしまうと、お金がいくらあっても足りなくなります。
まずは、信頼できるマンション管理士等に相談することをお勧めします。

No.4 回答者： junkg7 回答日時： 2022/06/23 06:50

＞業務不履行ですが、管理組合という関所があって法的手段も実施不能が常態。

　管理組合が機能していない？管理会社が主導している？という事でしょうか・・

経緯は不明ですが管理組合のあり方を見直す必要がありそうです。
仲裁や解決を外部委託の様なものをお探しなら、、
マンション管理士と契約（顧問）する事でしょうか。
前述の管理組合（理事会）などの適正化も同時に図れるでしょう。
それを経て必要に応じ訴えを起こすなどやり易くなると思います。

先ずはお住いの地域でのマンション管理士会にご相談されてはと思います。
無料相談など行っている場合もあるでしょう。

No.3 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/06/21 11:31

追記

【管理会社と管理組合(居住者を含む)との関係制の変化】
▼従来では)管理会社よりも、理事会や居住者(組合員)の方が､管理会社へ苦情言っても→管理会社側は、反論できず、対応してきましたが
▼近年では)理事会や組合員から､ﾏﾝｼｮﾝ管理法令･管理規約のﾙｰﾙから外れた申立･苦情あれば→管理会社側からの当該ﾏﾝｼｮﾝ管理委託を拒否･辞退するｹｰｽがかなり増加しています。
◼️現在)ﾏﾝｼｮﾝ居住者(管理組合理事会)とﾏﾝｼｮﾝ管理会社との関係は→互いにｳｲﾝｳｲﾝ関係制を維持し→相互に誠実な協議が求められているのです。
◼️他方が)行き過ぎた申し立てをするなら→それを受けた側は、ﾏﾝｼｮﾝ管理委託･受託契約締結を→拒否する傾向の時代に入っております。
▼少なくとも)ﾏﾝｼｮﾝ管理の主体者=居住者(組合員)である認識が→居住者側には少なく、管理委託契約書の条項にない事迄も、管理会社へ無理難題を押しつける一部組合員もおり→管理会社は,そのようなﾏﾝｼｮﾝに管理委託契約を→法令に基づき、管理契約辞退の申し立てを→ﾙｰﾙにより、ﾏﾝｼｮﾝ管理組合へ提出されています。
◼️管理組合側も、管理会社側も→互いに建設的な管理が求められております。

No.2 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2022/06/21 11:11

分譲ﾏﾝｼｮﾝの共用部分(扉等)の故障･補修工事の管理･責任･支払等の主体者は→(各々部屋の専有者ではなく)

①各居住者から)管理組合･理事会への申立
②理事会から)管理会社との相談
③管理会社が)補修業者へ補修連絡
④管理会社から)破損部屋の居住者への補修工事実施(説明)
以上の対応流れが基本です。
▼各々居住者から(管理組合理事会を飛ばし)直接的な管理会社への補修工事申立は駄目です。
▼共用部分の破損も)その破損原因次第により→居住者側の負担の可能性がゼロでは無いためです。
◼️貴方の相談文面内容には)管理組合の理事会へどう相談され→どんな対応措置が(理事会↔️管理会社との協議結果)なされたのか？→不詳ですので→回答困難ですね。
◼️２日後の理事会で協議･検討の結果の)『全戸ドア交換』との理事会決議の対応は→どのﾏﾝｼｮﾝでも行っている、対応ですね❗
◼️このようなﾏﾝｼｮﾝ共用部分の故障等の補修工事実施ネゴ･連絡ｼｽﾃﾑに→(NPO･下部組織･支援ｾﾝﾀｰが対応するものでもなく)
▼分譲ﾏﾝｼｮﾝの共用部分の管理･責任･工事費支払等々の主体者は→貴方=組合員ではなく→各組合員(居住者)からの共用部分の破損故障の申立･相談につき→管理組合の理事会が対応するのが,ﾏﾝｼｮﾝ管理法(区分所有法等々)に規定済みですね❗
◼️ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の理事会の理事は(大部分のﾏﾝｼｮﾝでは)輪番制とで,数年間で必ず,ﾏﾝｼｮﾝ組合員全員が就任します。
◼️各々居住者(組合員)の自分が理事に就任した場合には→一般組合員から苦情･共用部分の故障あれば→①ﾏﾝｼｮﾝ関連法令②管理規約③ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法③生活使用規則などなどの基本的なﾙｰﾙを認識しながら→理事は,誠実に組合員へ対応します。
◼️ﾏﾝｼｮﾝ適切な管理対応は)そのような基本的管理制度の運営の為には→理事も理事会も一般組合員→互いに感情的な申立しないで→誤解したﾏﾝｼｮﾝ管理ではなく→各組合員自身も→ﾏﾝｼｮﾝ管理の基本ﾙｰﾙ理解して、行っていく事が重要ですね。

No.1 回答者： コロナン 回答日時： 2022/06/20 14:50

大変ですね

起因するのは
人手不足
資材の調達困難
その上　相見積もりで篩に掛けられると、その人件費さえ手元に残らない。
よって　抱き合わせ工事でまとまった金額にならなければ請け負い業者は現れない。

業者さんに言わせれば、見積もりを取っても作業の目鼻がたたないから　見積もりすら辞退する状況下であるとのことです。

時代が変わっていますね！