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タワーマンション(超高層)の行く末(最期)はどのようになるのでしょうか。

例えば
1.保全によって50年以上住むことが可能であるとのことですが、その後はどうなるのでしょうか。
2.高齢化により、ポツリポツリと住民がぬけて、管理組合が成立しなくなるのでないでしょうか。
3.売却しようとしても、大規模改修費画負担、設備の老朽化、人口減少で買い手がつかない。
4.誰も住まなくなり、ゴーストタウンになる。そのままでは倒壊の危険性が生じる。
5.壊すにも莫大な工事費がかかり、負担者が逃げてゆく。解体費用が無く解体もできない。
6.危険物として、大規模な負の遺産になり、住民の手ではどうしようも出来ない。
7.国や公共に無償譲渡しようとしても税金負担で危険物の維持、負担は不可能である恐れがある。
8.最後に残った居住者は、負の負担を誰に引き継げば(兄弟、子供)いいのでしょうか。
9.どのようになり、どうすればいいのでしょうか。

回答のほどよろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

買わなければよいと思います。


将来的に、子や孫に負の遺産を残すだけです。

例えば人口が半減したとしましょう。

誰が維持費の高い高層マンションを求めますか?
最初は売らんがために、安く見積もっている修繕積立金、
それがために僅か5年ごとに金額を上げざるを得ない事になります
通常のマンションですら、修繕積立金について言えば購入時の5倍の金額を25年後には支払うことになります(重要事項説明書には記載されています)。
それ以降については、管理組合で自主的に決めることになります。


高い所が好きなものは一杯います。
しかし、そこは眺めがよいからであって単に自己満足にほかなりません。
子や孫が 同じように満足するか、全く同じような感覚でそのマンションに住んでくれるか?

嫌だと云ったらそれで、買い値の半額以下で売るしかないのです。
買い手が付けばいいです。
修繕積立金は当然高層だけに尋常な値段ではありません。
行く先不安定な年金を全てつぎ込んでも、果たして払い切れるのでしょうか?

目先の修繕積立金のその奥に潜んでいる重要事項説明書には穴が開くほど目を通して下さい。

今は最先端の高層マンションが20年後には見向きもされない状況になるやも知れませんし、それに変わる建築物がこの世界に生まれるかも解りません。
きっと生まれるでしょう、鉄筋コンクリートに変わる素材で・・・。


30年前に高層マンションを誰が想像したでしょう
背の高い建物は三越デパートしか知らない私には、人が住むためのものとは想像もしませんでした。
屋上の観覧車からの眺めは、一年に一度行くから綺麗だったような気もします。


一生 天国に近いローン地獄を味わいたければお勧めいたします。
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この回答へのお礼

1.有難うございます。修繕積立金も大変な額になりますね。上がってゆくものですからね。
2.売れないですね。多分鉄筋コンクリートに変わるものが出てきますね。劣化しないものがね。
3.>30年前に高層マンションを誰が想像したでしょう
背の高い建物は三越デパートしか知らない私には、人が住むためのものとは想像もしませんでした。
屋上の観覧車からの眺めは、一年に一度行くから綺麗だったような気もします。
「同感ですね」毎日、トロ、しゃぶしゃぶではすぐ飽きますね。

お礼日時:2010/07/16 21:12

あらゆる民間の要求は(その売り手に対しての需要家は)、立地に基ずく経済価値を判断して検討します。



だから、心配が増大した時点で脱出(売却)を図ることです。後は所有者が判断するでしょう。

実際問題としては、エレベーターの取り替え時期、屋根や外壁の老朽化した頃が一つの目安となります。
後者については最初は補修で逃れることになりますが、段々と維持費が必要になり(管理費が嵩む故)
全体の価値が下がり売れない状況になるでしょう。

時代と共に資産の評価や工事の方法も変わりますので、建て直すとしても今の計算ではどうなるのかな?
最もその時点で、建て替え後の新居の負担金が払えなければ、土地分の何がしかの代償金をもらって
疎開する(手放す)ことになります。

この回答への補足

1.将来、50年先も資本主義社会では民間の企業理念や会社の倫理感は変わらないものですね。
 本来は、会社も技術者も社会に貢献する、社会と約束(安全の確保)でお互いに成り立っていると思うんですが、うまく行かないものですね。
2.15年くらいで脱出が一番のようですね。それでは賃貸方式がいいでね。
3.30年先では売れなくなってしまいますね。土地代分が残りますが微々たる物で自分ひとりで処理は出来ませんからね。壊すと壊す費用も掛り持分の土地の値段と壊す費用を差し引きするとプラスアルファーの出費となり、動きが取れませんね(人口が減って土地が下がれば余計差額が増大しますね)よその場所に転移するとしても先立つお金がない、借金はまだ残っている。
4.疎開先は、田舎ですかね。この時代は(30年先)はリニヤーモーターカー鉄道で日本中1時間くらいでどこでもいけるようになれば、田舎だろうが、山だろうが同じですね。OA化、ロボット化、人口心臓、太陽光エネルギー、食料工場、バイオ利用医術等で東京都心、大阪中心でなくてもいいですからね。
5.ご回答ありがとうございました。

補足日時:2010/07/15 16:45
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この回答へのお礼

ありがとうございました。個人の力ではどうしようもありませんね。

お礼日時:2010/07/15 16:48

スケルトン・インフィルなら入れ替わりでのメンテナンスをしっかりとしていれば100年は持つかもしれませんが、要は管理と住人の意識の問題であり資産価値を守る事に重点を置いたマンションライフ設計で無ければスラム化していくのは明確ですね。



半分以上が賃貸物件であれば議決権の問題をクリアしやすいので、100年後の建替えも以外にスムースに進む可能性もあるとは思いますが、100%分譲のタワーマンションがあったとするとスラム化は避けられない。修繕積立金不足も目に見えているし、10年に一度の一時金は果たして回収できるのか甚だ疑問に思えます。

その崩壊の危険性から退去を余儀なくされ、デベロッパーにツケが回り、税金とデベロッパーの資金で解体後、区分所有者から強制取り立て。
明るい未来は見えないですね…。私はもうその頃は生きてはいませんが。
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この回答へのお礼

1.賃貸物件を含むもので、スケルトン・インフィルであれば技術的には何とかなりますね。但しやはり大規模修繕金の拠出が出来ない年代なってしまっていますね。
2.土地が下がれば、解体費用(どこの会社でも技術的に可能なものでない。大手しか出来ない。高い)にまわしても差額のつけの請求が発生しますね。
3.ご回答ありがとうございました。購入検討中の者です。

お礼日時:2010/07/15 16:58

ご質問の点に関して、見通しをお話したいと思います。



1.保全によって50年以上住むことが可能であるとのことですが、その後はどうなるのでしょうか。
超高層建築物は60年を設計耐久年数として、その間は計画的な補修を実施することで快適に生活することができます。築60年以降に関しては、その時代の経済事情、都市事情、建築技術などを見比べたうえで保全を継続するか、解体して土地再利用を考えるかの選択となります。

2.高齢化により、ポツリポツリと住民がぬけて、管理組合が成立しなくなるのでないでしょうか。
新築時に購入した人の平均年齢を40歳と仮定すると築60年時点では新築時の入居者はだいたい居なくなっており、その子孫、または中古購入者になっています。したがってそのタワーマンションが近隣の中小住宅と比べて相対的価値が有る以上、住民は常に若返っていることになります。

3.売却しようとしても、大規模改修費画負担、設備の老朽化、人口減少で買い手がつかない。
売却の可否はその値段と価値のバランスで決まります。したがって、保全が行き届き、交通の便や近隣環境が良いマンションであれば市場価値において売買が可能です。実際のところ日本での超高層マンションは最も古い物でも築20年ほどですが、20年間の価格下落度は中小マンションにくらべて小さいのがが現状です。

4.誰も住まなくなり、ゴーストタウンになる。そのままでは倒壊の危険性が生じる。
超高層マンションであることを理由に誰も住まなくなるとい状況はおきません。中小マンションで誰も住まなくなることが有るとすれば、それと同じ理由で超高層マンションにも問題が生じる可能性がありますが、これは超高層か低層かの問題ではありませんので、議論から除外しましょう。

5.壊すにも莫大な工事費がかかり、負担者が逃げてゆく。解体費用が無く解体もできない。
解体費用が高すぎて解体できないという場合「高すぎ」というのは土地の価値とくらべて検討されます。したがって土地の価値が高いところの立地であれば高い費用を掛けても解体する価値がでます。ですからこの問題は超高層か低層かではなく、土地価格の高いところの立地であるか、土地価格の低い場所の立地であるかで決まります。

6.危険物として、大規模な負の遺産になり、住民の手ではどうしようも出来ない。
遺産の価値は「土地の価値+建物の価値」になりますので、負の遺産になるか正の遺産になるかは土地の価値を抜きには議論できません。

7.国や公共に無償譲渡しようとしても税金負担で危険物の維持、負担は不可能である恐れがある。
5.6.の議論と同じです。

8.最後に残った居住者は、負の負担を誰に引き継げば(兄弟、子供)いいのでしょうか。
最後に残った住居者が「負の負担」と考える場合、立地さえよければ、私がゼロ円で譲り受けますので心配いりません。

9.どのようになり、どうすればいいのでしょうか。
超高層マンションを購入する際にはその立地を重視しましょう。地下鉄駅に歩ける距離では無いとか、周辺に公園や医療機関が無いなどの立地は避けるのが無難でしょう。
質問者さんが自然環境の良いところで生活したいのなら木造住宅がお勧めです。
苗場スキー場近辺の超高層マンションなど、辺鄙な場所に建てられた超高層マンションでは、ご心配の様に誰も住まなく管理・保全もままならないということが起きますので要注意です。

この回答への補足

1.>その時代の経済事情、都市事情、建築技術などを見比べたうえで保全を継続するか、解体して土地再利用を考えるかの選択となります。
・2代位で、どうするか考える時期になるわけですね。住民は素人(公衆)でありどうするかはわからないし出来る能力もありませんね。自分ではやれません。管理組合の合意で、(管理会社、施工会社、役所、コンサルタント、銀行)などの指導を仰ぎ、判断の投票をするようになるわけですね。選択はゆえに個人の考えになるわけですね。難しい難題が年寄りに来るわけですね。
2.>したがってそのタワーマンションが近隣の中小住宅と比べて相対的価値が有る以上、住民は常に若返っていることになります。
・「相対的な価値」を将来ともある、維持されている、との予測ですね。誰が維持するのか、個人では出来ないですね。一度売却すれば、会社が果たしてやってくれるでしょうか。やってくれないと思うわけです。
東京駅近辺は、賃貸で今の環境と価値が継続されていますね。賃貸であれば、会社、、居住者、税が入る市町村も大いに価値継続の努力は将来ともすると思いますね。何か法的な助けが出てくれば(年金のような、健康保険のような、民間の保険のような)官と民が協力して、憲法で保障されている安全の確保ができれば良いと思いますね。
3.確かにいい物件は、良いとの事ですね。現在では比較できる時代ですからね。人口減で低層で公園あり川あり、山あり、海あり、情報あり、遊びあり、ファッションありの近未来マンションが賃貸等や分譲で売り出しになればと思いますね。
4.議論をしようとしていません。先日、テレビで南アフリかのサーカースタジアムとゴーストタウンの実情が紹介されていました。このようなならないかなと思ってしまいましたね。このようにならないように願う、自律的に行動すべきと考える、あるときは素人(公衆)、あるときは専門技術者の立場になる一人です。
5.人口減で土地価格が下がれば土地分では解体費用が出ず差額が発生するのではと思ったのです。特にこのような解体技術は、誰もがそうコストダウンが出来るものでないでしょうか。土地が下がっても解体価格は上がってゆくのではないでしょうか。(作業員の技術でなく、ロボット、リモコン制御となりますます希少価値が出て工事費が高くなるような気がしますね)
6.土地がどうなるかですね。わかります。現実は、今日、30年前の価格ですね、まだまだ下がりそうですね。予測はむりでしょうか。
7.議論ではありません。たとえばと「私個人」で出思ったことです。
8.確かに0円で受けていただける会社、公共、個人があればありがたいですね。但し、自分は売却相手は選べませんね。仮に、外国人であっても、(宇宙人)であってもですね。
9.自分も一生懸命、立地第一で探しています。自然環境も良好、60年先も相対的な価値を維持見込みがあり、販売会社、ゼネコンも価値が落ちないように努力してくれる(100年、200年先)CSR、理念を掲げている、歴史根拠のある専門家・技術者がいる業者の物件に、プラスアルファーを価値のひとつとして探しています。
10ご回答ありがとうございました。

補足日時:2010/07/15 17:56
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。タワーマンションの購入の難しさがわかりました。
右上がりでの成長、人口減少の阻止、、土地の価格低下防止、その他、倫理観の欠如の回復などリスクは多々ありますね。でも他人任せ出なく、自分でリスクを保有し、自律の精神で判断していくことにします。
ありがとうございました。

お礼日時:2010/07/15 18:02

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マンションって極端な話、100年も住めないですよね。一軒家なら老朽化すれば建て替えるのでしょうけれどマンションっていうのは何十年か経つと建物や権利ってどうなるのですか?素朴な疑問でした。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/135-08manshon.pdf

このサイトが分かり易いです。
マンションの建替えは50年が目途といわれています。
権利は何年経過しようが区分所有者のものですが、
老朽化すれば区分所有者の5分の4以上の合意のもと
建て替えを進めることになります。
そのための負担金が発生します。

Q中古マンションの行く末

現在27歳、昨年結婚しました。
式の時期と同時に、旦那の両親の住むマンション(築26年)に空きが出たということで、とても古かったので元々3DKの間取りを2LDKにリフォームして購入。価格はトータル1000万程。
35年ローン組み立て時、義父から80万ほど援助あり
駐車場、管理費、修繕費込で月々52000円程支払い中です

購入前は賃貸物件に住んでいたのですが、治安の悪さから引越しはしたいなと思っていた矢先、現在購入したマンションの義理両親のからススメ、旦那も住み慣れたマンションに住めるならという考えで購入しました。

70m2未満で狭いですが、私も子供が出来たらリビングを仕切って部屋を増やせばいいと考えて、賃貸物件に家賃を捨てるより良いのではないかという事で、夫婦納得の上でした。

ですが最近になり、マンションの寿命の事を知り、私達自身も色々と調べました。
私達が55を迎える頃には、建て替えという話。そこでまた新たなローンを組まなければならない事。購入前に調べておけば、購入には至っていませんでした。
自分達の考えが浅はかだったこと、とても後悔しています。

先の事を考えると、このままここに暮らしていて良いのか不安です…
旦那の給料が年収250万、私が240万ほど、それなりの貯金も今しか出来ないと思っています。子供を授かるとなると、私の職場は仕事内容の関係上退職という形になる為です。

今の家を売りに出した所で、マイナス何百万になるかもしれません(築年数も古いので)

ですが、年をとってからまた莫大なお金をこの家に注ぎ込まなければならないと考えると、
大変勿体無いですが、ある程度貯蓄後マンションを売り払い、駐車場、管理、修繕費もかからない一戸建て(築浅)に住もうか考えています。(あるいは、祖母の土地に家を建てる)
頭金80出してもらったので義理両親には、反対されると思います。

皆さんならどうされますか?
ご意見をお聞かせください。

現在27歳、昨年結婚しました。
式の時期と同時に、旦那の両親の住むマンション(築26年)に空きが出たということで、とても古かったので元々3DKの間取りを2LDKにリフォームして購入。価格はトータル1000万程。
35年ローン組み立て時、義父から80万ほど援助あり
駐車場、管理費、修繕費込で月々52000円程支払い中です

購入前は賃貸物件に住んでいたのですが、治安の悪さから引越しはしたいなと思っていた矢先、現在購入したマンションの義理両親のからススメ、旦那も住み慣れたマンションに住めるならという考えで...続きを読む

Aベストアンサー

マンションの寿命のことだけで「戸建てに変えようか」などと考えるのは早計です。

マンションの耐用年数は50年~60年と言われていますから、その時になってみないと分からないのです。
管理組合の方針によって存続か建て替えかが決まるのですから。
また、建て替えと言っても、建て替え後そこに住まないのであれば、管理組合(建て替え組合)が買い取ります。

少なくとも、購入するにあたっては様々な角度から検討して、夫婦共に納得してリフォームもしたわけでしょう。
資産価値という意味ではメリットはありませんが、住環境や賃貸の家賃のことを考えればメリットはあるはずです。

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また先々義両親が亡くなって義両親の住戸が相続できれば、それを賃貸に回すことも可能でしょう。

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Qマンションの寿命が尽きたら

中古マンションの購入を検討していますが、築30年以上の古い物件に興味があります。内装や設備などはリフォームするつもりです。しかし、疑問がありまして、現在のマンションの躯体の寿命は、せいぜい50年くらいだろうと思うのですが、取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?
土地を売り払って、みんなで山分けとか???
お詳しい方、いらっしゃったら教えてください。

Aベストアンサー

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立替が進んでいます。

建替決議は議決権および区分所有者数の4/5の賛同がいります。
たとえば代官山の場合でも建替に12年要しています。
というのは、そのままの容積で建替えても、建物工事費だけが持ち出しになりますから
普通再開発や総合設計などの手法で容積を倍増して、「保留床」という財産を生み出し
それをデベロッパーに売ることで、建替費用にあてるのです。

厳密に言えば、建替前では建物の価値はゼロ。土地の持分が仮に1/200あったとすれば
その半分の1/400を新しい建物の床と交換します。
その結果土地の持分は全体の1/400になりますが、4000坪の土地単価が360万円/坪
なら1/400の持分は10坪・・価格は3600万円です。
建物の価格が開発費用込み100万円/坪なら36坪つまり119平米のマンションが取得できるという
話になります。

実際はそうそう簡単に容積はふえません。そこでなかなか建替えは順調にいかないわけです。
ただ政府は内需拡大の切り札として規制緩和マンション立替促進をすすめていますから
状況は今後も変わっていくでしょう。

となると、実は中古マンションの再開発待ちうけ買い
という裏技も登場してきます。西新宿とか渋谷駅周辺とか、都市計画上「再開発促進地域」
の指定を受けている老朽マンションを大家が「汚くて修繕費がかさんで嫌だ」ということで
売るものを狙って買い、10年ほど賃貸でしのぐ。
再開発で50平米の2DKが25坪のタワーマンションの一室に化けたりします。
まあプロの裏技ですから真似しないでください。
再開発がなくなるリスクもあります。その場合屑ビル抱えて泣くしかないです。





>土地を売り払って、みんなで山分けとか???

マンションって30年すぎるとご存知のようにほとんど賃貸になっていますから、地上げ屋
どうようデベが一棟買うというケースもでてくるかもしれませんね。これも再開発の一環で
ただ足元見ますからなかなか買い上げされません。
欧米ではコンバージョンで、SOHO化するとか(・・だまっていても神宮前のマンションなんて
みんな違法オフィス違法店舗になってますけど)いろいろあります。

これも皆築35年超のマンションが超都心部にあるからで、一方30年クラスは案外
郊外住宅地の大団地だったりしますが、私はこれは将来不安です。
何か手は打たれるかもしれませんが、30坪のマンションでも中古価格はベンツのCクラス
並みの値段まで下がる気がします。



>建替え工事といっても、バカにならない金額がかかると思いますが、
>人それぞれに経済状況も違いますので、もめそうですね。

みんなが持ち出しナシで建替えというのが保留床方式(容積マジック)ですね。

>所有権を時価で買い取ってもらうにしても、例えば半数近くの人が、建て替え反対であれば、
>所有権の買い取りの値段も結構な額になりますよね。

土地の価値を容積率で吊り上げてしまうわけで、再開発の「容積ボーナス」とか言われています。


>今までの、マンション建て替えの事例などで、参考になるものなどご存知でしょうか?
民間マンションではほとんどないです。
私は中古大好きです。
絶対都心部の好立地を狙ってくださいね。できたら道路から一本だけ引っ込んだ区画
表に老朽ビルがあったりすれば、将来それとの一体化で、建替えが容易になるケースも
ありますよ。無くても人気立地なら値下がりは少ないものが多いです。
ただ、共用部の赤水(給水管の錆、)屋上防水の劣化 エレベータ取替え
これらの改修が済んだものを狙うのがコツ。

>取り壊しが決まった際には、マンションの権利関係はどうなるのですか?

マンションはまだ区分所有法(マンション法)ができたのが昭和37年(1962年)
それ以降マンション建設が本格化したわけで、まだ世の中で築40年を超える老朽マンション
の数はそれほど多くありません。
それでは立替はないか・・というとマンション以前に住宅公団が分譲したアパートが
寿命をむかえて、大阪千里や東京代官山、江戸川橋、清澄白川などで立替が行われて
きました。青山でも同潤会(公団の旧名)アパートの立...続きを読む

Q売れない物件を手放すには?

築50年のマンションの一室を、長年賃貸に出して収入を得ていましたが、古いので様々なトラブルが生じ、入居者さんも出ていかれることに。
不動産屋に調べてもらったところ、売却は難しい=需要がないとのこと。
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売却できない場合、どのように手放せば良いのでしょう?
所有権放棄した場合、他に所有している不動産や生命保険なども放棄することになるのでしょうか?

他に様々なトラブルが重なっておきているので、考えがまとまらないままの質問で申し訳ありませんが、法律に詳しい方、同じような問題をクリアされた経験がおありの方、解決方法を教えてください!

宜しくお願いします!

Aベストアンサー

宅建業者です。

マンションの行く末を見るようなお話ですが、スラム化したマンションの場合、敷地面積が広い場合は、デベロッパーが目を付けますが、その様子もないでしょうか。
敷地が広い場合は再建築により部屋数が増え、増えた分をデベロッパー主導で売却し、各部屋の所有者は負担なく新しい部屋に生まれ変わると言う方法を実現したマンションが、僅かですが存在します。
そのためには誰かがリーダーシップを取り、住人の意見を纏めてでデベロッパーと向き合あなければなりませんが、そういう気概を持った方もいませんか?

敷地も狭いのならば、本当は区分所有権を解消し、土地の売却と進めばいいのでしょうが、その動きも無いのであれば、生活をしない部屋として賃貸に出すと言う事でしょうか。管理も行き届かないのあれば、あまりクレームも出ないとは思いますので、倉庫などであれば借手が見つかるかもしれませんね。騒音の出ないちょっとした工場や生産場所、小さな会社の事務所、カルチャー教室とか、要はアイデア次第ですね。

Q老朽化したマンションはどうなる

マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?そう場合の費用や価値は???本を見てもあまりこの点に触れていません。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
そんなことはないと思います。マンションは区分所有法で土地の利用権も保証されているので建物は老朽化しても土地は残りますから、そのことから云って戸建てと同じと思います。マンションは関係人が多くなるだけで、少なくても、法律の原点は戸建てと同じと考えます。

>マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?
区分所有者の5分の4の賛成によって建て替えができます。反対者は賛成者からお金を貰い引っ越しします。それを反対しても最終的には裁判所の強制執行です。

>そう場合の費用や価値は???
建て替えが決まったなら、その者たちでお金を出し合い、叉は、借り入れして新しいマンションを建てます。
反対者が賛成者からもらうお金の額は、最終的には裁判所で決めてくれます。それに反対しても供託され、印鑑や権利書がなくても所有権移転登記できます。


マンションの建て替えは現実問題として、大勢の意見の対立で難しいことになりがちですが平成14年6月に「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」と云う法律が制定されてからは、比較的簡単にできるようになりました。
要点は、何百人のマンションでも1人叉は数人が都道府県と国土交通省の協力の基で進めると云うもので反対者の意見も聞きますが全体的にみて利益を考慮し法律的に進めます。

>マンションは土地がないので戸建てと違って最終的に資産として残らないといいます。
そんなことはないと思います。マンションは区分所有法で土地の利用権も保証されているので建物は老朽化しても土地は残りますから、そのことから云って戸建てと同じと思います。マンションは関係人が多くなるだけで、少なくても、法律の原点は戸建てと同じと考えます。

>マンションが老朽化して建て替えが必要となった場合、入居者はどうなってしまうのでしょうか?
区分所有者の5分の4の賛成によって建て替えができま...続きを読む

Q賃貸から分譲へ、しかし…またしても悪夢の騒音が

すべての賃貸で近隣からの騒音に悩まされ嫌気がさし思い切って5ヶ月前に新築マンションを購入しました。
遮音性重視だったので高額になりましたが最上階で両隣の無い戸建感覚のような部屋を購入しました。
最初は静かに暮らせていたのですが階下の部屋が売れ住人(若夫婦・三才位の女の子)が引っ越してきてからは一変して悪夢の日々。
具体的には
●夜中に流れるメロディラインのない低音だけの音楽
●部屋の扉やシステムキッチンの扉を閉める音
●子供・旦那のドタドタいう足音(2重床の為増幅されます)
●その他判別のつかない物音
※24時間換気システムのせいか戸外からの音も良く入り、ベランダで騒がれれば窓を閉めていても声ははっきり聞こえます

このマンションで駄目なら集合住宅や都内にはもう住めないと思っていたので、これらが聞こえた時は死刑宣告のようでした。

我慢しきれずこの1ヵ月半に書面を含めて3度お願いに上がりましたが音楽以外は一向に改善されません。
階下の住人の人間性・家族構成・年齢などから判断するに今後益々の騒音が予想されるので売りに出そうと思っています。いくつか大雑把な査定をしてもらいましたが大体どこでも購入価格の2割減は覚悟との事。そうすると800万近くの損失がでます。800万もドブに捨てるのは悔しくしょうがないので、いかに損失を少なくするかまたは出来るか分かりませんが訴訟等を含めた様々な解決法をご教授して頂きたく質問させて頂きました。

私達は夫婦2人で子供もおらず、何処の誰よりも近隣からの騒音で苦しめられましたので人一倍生活音には気を使いマナー良く暮らしているつもりです。
まともにやっている人間が損をする…。そんな環境は悲しすぎますし居たくありません

今回は大きな損失がでますので刺し違える覚悟で臨みたいと思っています

すべての賃貸で近隣からの騒音に悩まされ嫌気がさし思い切って5ヶ月前に新築マンションを購入しました。
遮音性重視だったので高額になりましたが最上階で両隣の無い戸建感覚のような部屋を購入しました。
最初は静かに暮らせていたのですが階下の部屋が売れ住人(若夫婦・三才位の女の子)が引っ越してきてからは一変して悪夢の日々。
具体的には
●夜中に流れるメロディラインのない低音だけの音楽
●部屋の扉やシステムキッチンの扉を閉める音
●子供・旦那のドタドタいう足音(2重床の為増幅されます)
●その...続きを読む

Aベストアンサー

上下間のトラブルの多くは上階の人が発する音が問題になることが多く、下階の人の音が問題になるのは、窓を開けるような状況や生活に問題があるようなケースが多いのですが、質問のケースは窓を閉めていても上階に影響すると言うことですね。

先の回答にもあるように階下の方を訴えるというのは、日常生活音が問題ではなかなか難しいです。むしろ相手は売り主ではないでしょうか?

遮音性能重視ということで購入したようですが、その際に性能を証明するようなものは頂いていないのでしょうか?

騒音についてはオプションのさらにオプションなのでついているケースは少ないのですが、住宅性能表示制度による性能の確保に関する契約ができるシステムがありますが、これはついていないのでしょうか?

大量に回答があるので、全部読み切れていませんが、一般に2重床はコンクリート直貼りに比べて遮音性能が低下することが知られています。
また、壁などにボードを貼る際にも空気層があると特定の周波数の音が増幅することも知られています。

遮音性能を十分検討した物件ならば、そのような部分に吸音材などを入れて増幅するのを防いだりします。

質問文に書かれているように建築基準法の改正に伴い24時間換気システムになる際に、防音関連に携わっているものの中には、遮音性に問題が出る可能性が指摘されていました。
これも遮音性能に配慮していれば、防音仕様の製品を使用していると思うのですが。

防音重視といっている割には、設計上に問題があるような気がしますが、契約の際にそれらを保証・証明するような仕様を頂いていないのでしょうか?
それらがなくとも防音性が高いとかいうことをうたっていた資料はないのでしょうか?

そういう資料があればかなり強く、またそういう資料がなくても、質問者に限らず日常生活音に対して、一般的な音が問題になるようなレベルの遮音性能しか有していないようでしたら、瑕疵として売り主に損害賠償などできる可能性が残っています。

売買契約時の瑕疵担保に関する条項をご確認ください。瑕疵担保は契約書に記載があるときは、一般的な内容ですと引き渡しから2年以内になっていることが多く、また記載がない場合は発見から1年以内に要求する必要がありますので、あまり期間をおかないうちに改善を要求した方がよいと思います。

というのは、私はゼネコン経験者ですが、防音はちょっとしたことで遮音性能が大きく低下することがあります。そのため、このようなクレームがデベロッパーに持ち込まれ、施工業者としてその対応をしたことがあります(もちろん無償のことが多いです)。
売り主・デベロッパーの責任として要求してみてもよいのではないかと思います。

もし瑕疵として扱えるような状況でしたら、この場合施工会社が会社更生法になっていようが関係なく、責任は売り主となります。施工が悪かろうが設計が悪かろうが、質問者と施工業者・設計者は契約関係になく、対応を求めるのは直接売買契約関係にある売り主です。必要があるのなら売り主は請負契約相手の施工業者に要求しますし、そこがだめなら他の業者を捜して来ます。

ただし、瑕疵担保については、品確法が適用できない場合、法律上は修理自体を要求できないことになっています。相手が進んでしてくれない場合は、自分で業者を捜して補修してその費用を損害賠償請求することになります。

なお、法律的に絶対可能かどうか自信を持ってお答えできませんので、まずは役所や弁護士会で行っている30分程度5千円~1万円程度で法律相談等を利用して、瑕疵担保として損害賠償をできないか相談してみるとよいと思います。

また多少(10万~20万程度)の費用を投じてもよいとお考えでしたら、騒音調査会社に状況を調査してもらうという方法があります。
こちらは裁判などになった場合の証拠として利用できます。

上下間のトラブルの多くは上階の人が発する音が問題になることが多く、下階の人の音が問題になるのは、窓を開けるような状況や生活に問題があるようなケースが多いのですが、質問のケースは窓を閉めていても上階に影響すると言うことですね。

先の回答にもあるように階下の方を訴えるというのは、日常生活音が問題ではなかなか難しいです。むしろ相手は売り主ではないでしょうか?

遮音性能重視ということで購入したようですが、その際に性能を証明するようなものは頂いていないのでしょうか?

騒音につ...続きを読む

Qいとこ同士の子供は無事生まれるか?

私は今、妊娠5週目です。相手は自分の父親の姉の子供。いわゆるいとこです。血が近い為、体の異常や色々な問題と一緒に生まれてきてしまわないか、心配です。自分もいとことの子供を産んだ方、または出産に詳しい方、教えてください。できれば健康で元気な子供でいてほしいです。

Aベストアンサー

法律的に言えば、確か3親等未満の結婚を禁止しているはずです。 ですから、従兄弟同士は4親等に当たるため、結婚・出産はOKとなりますが。
遺伝子学的には、両父が兄弟の場合は止めた方が賢明です。両母が姉妹とか片母と片父が兄弟ならあまり問題は発生しないようです。(父の遺伝子はかなり強く引き継ぐらしいです)
mimika1985さんについていえば、旦那?の母と自分の父が姉弟ということで、それほど心配はいらないと思いますが・・・質問文には、お腹の子供の父親と婚姻関係にある記述がないので、そちらの方が心配です。

Qおしゃれな人はどうやって服代、靴代をやりくりしてるんですか?

最近、服とか靴とか高くないですか?
3万5万台の物とか普通に売ってるし。
私の学生の頃はもっと安かったように思うのですが。。。

好きなブランドはグレース,H.P、tocca、マルニとかマイシティの地下に売ってるようなちょっと変わっててレトロ風?な大人っぽい服がすきです。
雑誌で言うとGINZAとかマリークレールとかのあたりを読みます。

5万もするワンピース誰が買うんじゃー!って感じです。
普段はもっぱらユニクロとGAPたまにZARAとかで、高いブランドの物はバーゲンに一つ買えるか・・・って程度です。

たまに伊勢丹とかで、ばしっと決めたおしゃれな(しかも若い)人を見かけるんですがどうやってやりくりしてるんでしょう?
セレブな人達でしょうか?
私は一人暮らしでお給料は手取りで20万円前半ぐらいです。
あと制服がないんですが、仕事用遊び用の服を分けて買う余裕がありません(泣)

Aベストアンサー

私はファッション業界勤務ですが、
だんだん値段に麻痺してきます^^;
自分がバイヤーということもあり、インポートの10万円ワンピースなども、「これはオリジナルで作れないし、こんなところがこんなに凝ってるし、10万円でも納得!」って思えば全然問題なく買ってしまいます。お給料は手取りで35万円くらいです。

最近はインポートが人気で、以前より高いものが増えていると思います。
靴にしてもマロノやルブタンなど、数年前まではこんなに日本でブレイクしていませんでしたよね。

あと、周りでは、貯金してない!っていう人も結構いますよ。服と靴とアクセと家賃で精一杯、という人もたくさんいるように思います。若いお洒落な人は、食べるものを削ってもお洒落をしたい!っていう人も多いのです。

Q建替えできないマンションの最終的な未来図は?

2年以内に戸建・マンションどちらかの購入に動こうと思っております。
素人なりに勉強しているのですが、地方都市の特に100戸に満たない30年過ぎのマンションについては売り抜けることが絶望的かな?という結論に至りつつあるのですが、皆様のご意見を是非伺いたいのです。

修繕積立金については、「老朽化に伴い当初の3倍位になるのよー」などと詩人に聞き及ぶにつけ、マンションは適当なところで売り抜ける方か、お金に余裕のある方しか無理だなーと思いました。

{10年から15年で外壁塗り替え・20年くらいで給配水管の修繕・取替え・30年位で大規模修繕で追徴金あり・建替えにいたっては住民5の分の4の賛成が必要で容積率・建蔽率に余裕のないものは多額の一時金あり}

誤差は勿論あるかと思いますが、どうでしょうか?

最終的には廃墟同然のものを、大手のディベロッパーなどが区分所有分を個人から買い叩いて終わりでしょうか?


やはり資金に余裕のない私は、戸建(中古かも?)を購入してちまちま
直して行く方に傾きつつあります。

どうかお詳しい方、人気のない?地方のマンションは最終的にはどうなるのか教えて下さい。

2年以内に戸建・マンションどちらかの購入に動こうと思っております。
素人なりに勉強しているのですが、地方都市の特に100戸に満たない30年過ぎのマンションについては売り抜けることが絶望的かな?という結論に至りつつあるのですが、皆様のご意見を是非伺いたいのです。

修繕積立金については、「老朽化に伴い当初の3倍位になるのよー」などと詩人に聞き及ぶにつけ、マンションは適当なところで売り抜ける方か、お金に余裕のある方しか無理だなーと思いました。

{10年から15年で外壁塗り替え・20年くら...続きを読む

Aベストアンサー

欧米と違って湿度の高い日本の風土では、コンクリート造りの建物の劣化は早いのです。だからマンションの寿命が数10年と言われるのです。
ただ建物の寿命があったとしても、現実に建替えが実行できるマンションは稀でしょうね。
すでに築40年くらいの物件で、住民が建替えはしないで大事に修繕して行く方針に決まっているところをいくつか知っています。
それらの物件はまあ、人気のある物件で廃墟にはならないのですが、住人も皆高齢化すると、建替え費用も出せないし、建替え中の一時移転先などの手配もたいへんです。
それに何より、反対する人が何人かは必ずいるものですし、その人たちを立ち退かせることが人権上、問題ないのか、立ち退かせるにしてもその費用を組合から出すなら結局、費用がかさみますしね。
またこれから、古くなったマンションを買い取って建て直すビジネスが拡大して行くようで、すでにそれを計画している業者もあります。ただしターゲットは都会限定です。地方都市はまず無理でしょう。

やはり地方でマンションは買うべきではないと思います。
マンションの資産価値は一も二もなく立地にあるのですから。

欧米と違って湿度の高い日本の風土では、コンクリート造りの建物の劣化は早いのです。だからマンションの寿命が数10年と言われるのです。
ただ建物の寿命があったとしても、現実に建替えが実行できるマンションは稀でしょうね。
すでに築40年くらいの物件で、住民が建替えはしないで大事に修繕して行く方針に決まっているところをいくつか知っています。
それらの物件はまあ、人気のある物件で廃墟にはならないのですが、住人も皆高齢化すると、建替え費用も出せないし、建替え中の一時移転先などの手配もたい...続きを読む

Qマンションのベランダの排水溝をお隣さんに塞がれました

中古マンションを購入して、住み始め1年になります。
夏ごろにベランダの汚れが気になり、ベランダを月に2回位掃除しました。今は月に1回するかしないかです。
バケツで水をかけて、ブラシでこすって綺麗にしていましたが、気が付くと、うちからお隣に排水が流れる溝に何かがぴったり挟まっていて排水が流れなくなっていました。
ベランダは凹凸のある構造で、うちにある排水溝は左端にあり、半分の水は流れますが、半分はお隣の溝に流れる構造なので、そこが塞き止められ、水が流れず困っていました。
何度目かの掃除の際、お隣のベランダに手を伸ばし、塞き止めている物を排水溝まで押し出して水を流し、お隣の溝も手が届く範囲で掃除をしました。詰まっていた物は押し出したままにしましたが、気が付くと、また同じものがピッタリ詰まっていました。

先日、何だろう?と引っ張って見てみると、段ボールを溝ピッタリに切り、重ねた物をビニール袋に入れてテープで止めてありました。

ずっと、封筒か何かが自然に挟まったと思っていましたが、故意的に塞いであるとは思いませんでした。

お隣のベランダの排水溝まではうちから30センチ位で、詰め物は15cm位の物でした。
マンションの構造で、玄関側の通路はうちとお隣は繋がっておらず、顔を合わすことはありません。

お隣はベランダに沢山物を置かれているので、うちが掃除をした際に水で迷惑をかけたのかもしれません。
引っ越して来た時は挨拶に行きました。

管理組合に言えば済むことなんでしょうが、角が立つと思うので、なるべく角が立たないようにしたいと思っています。
お隣に手土産を持って、お話に行きたいのですが、何と言っていいのか分りません。
アドバイスをよろしくお願します。

中古マンションを購入して、住み始め1年になります。
夏ごろにベランダの汚れが気になり、ベランダを月に2回位掃除しました。今は月に1回するかしないかです。
バケツで水をかけて、ブラシでこすって綺麗にしていましたが、気が付くと、うちからお隣に排水が流れる溝に何かがぴったり挟まっていて排水が流れなくなっていました。
ベランダは凹凸のある構造で、うちにある排水溝は左端にあり、半分の水は流れますが、半分はお隣の溝に流れる構造なので、そこが塞き止められ、水が流れず困っていました。
何度目...続きを読む

Aベストアンサー

感情問題になっているなら、今更穏便にと言うのも無理でしょう。常識と言うか、法的に問題ある行動をしてる相手に、今更常識を諭すのも疲れます。その様な安上がりな方法しかとらないような人は、そもそもまともな判断能力がトンでることも多いでしょうし。

と、いうわけで、管理組合に話し、是正を促すか、溝からあふれて一面ぐしゃぐしゃになるぐらい大量に水を流してはどうでしょう。


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