タワーマンション(超高層）の行く末(最期）はどのようになるのでしょうか

タワーマンション(超高層）の行く末(最期）はどのようになるのでしょうか。

例えば
１．保全によって50年以上住むことが可能であるとのことですが、その後はどうなるのでしょうか。
２．高齢化により、ポツリポツリと住民がぬけて、管理組合が成立しなくなるのでないでしょうか。
３．売却しようとしても、大規模改修費画負担、設備の老朽化、人口減少で買い手がつかない。
４．誰も住まなくなり、ゴーストタウンになる。そのままでは倒壊の危険性が生じる。
５．壊すにも莫大な工事費がかかり、負担者が逃げてゆく。解体費用が無く解体もできない。
６．危険物として、大規模な負の遺産になり、住民の手ではどうしようも出来ない。
７．国や公共に無償譲渡しようとしても税金負担で危険物の維持、負担は不可能である恐れがある。
８．最後に残った居住者は、負の負担を誰に引き継げば(兄弟、子供）いいのでしょうか。
９．どのようになり、どうすればいいのでしょうか。

回答のほどよろしくお願いいたします。

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2010/07/15 13:37

ご質問の点に関して、見通しをお話したいと思います。

１．保全によって50年以上住むことが可能であるとのことですが、その後はどうなるのでしょうか。
超高層建築物は60年を設計耐久年数として、その間は計画的な補修を実施することで快適に生活することができます。築60年以降に関しては、その時代の経済事情、都市事情、建築技術などを見比べたうえで保全を継続するか、解体して土地再利用を考えるかの選択となります。

２．高齢化により、ポツリポツリと住民がぬけて、管理組合が成立しなくなるのでないでしょうか。
新築時に購入した人の平均年齢を40歳と仮定すると築60年時点では新築時の入居者はだいたい居なくなっており、その子孫、または中古購入者になっています。したがってそのタワーマンションが近隣の中小住宅と比べて相対的価値が有る以上、住民は常に若返っていることになります。

３．売却しようとしても、大規模改修費画負担、設備の老朽化、人口減少で買い手がつかない。
売却の可否はその値段と価値のバランスで決まります。したがって、保全が行き届き、交通の便や近隣環境が良いマンションであれば市場価値において売買が可能です。実際のところ日本での超高層マンションは最も古い物でも築20年ほどですが、20年間の価格下落度は中小マンションにくらべて小さいのがが現状です。

４．誰も住まなくなり、ゴーストタウンになる。そのままでは倒壊の危険性が生じる。
超高層マンションであることを理由に誰も住まなくなるとい状況はおきません。中小マンションで誰も住まなくなることが有るとすれば、それと同じ理由で超高層マンションにも問題が生じる可能性がありますが、これは超高層か低層かの問題ではありませんので、議論から除外しましょう。

５．壊すにも莫大な工事費がかかり、負担者が逃げてゆく。解体費用が無く解体もできない。
解体費用が高すぎて解体できないという場合「高すぎ」というのは土地の価値とくらべて検討されます。したがって土地の価値が高いところの立地であれば高い費用を掛けても解体する価値がでます。ですからこの問題は超高層か低層かではなく、土地価格の高いところの立地であるか、土地価格の低い場所の立地であるかで決まります。

６．危険物として、大規模な負の遺産になり、住民の手ではどうしようも出来ない。
遺産の価値は「土地の価値＋建物の価値」になりますので、負の遺産になるか正の遺産になるかは土地の価値を抜きには議論できません。

７．国や公共に無償譲渡しようとしても税金負担で危険物の維持、負担は不可能である恐れがある。
５．６．の議論と同じです。

８．最後に残った居住者は、負の負担を誰に引き継げば（兄弟、子供）いいのでしょうか。
最後に残った住居者が「負の負担」と考える場合、立地さえよければ、私がゼロ円で譲り受けますので心配いりません。

９．どのようになり、どうすればいいのでしょうか。
超高層マンションを購入する際にはその立地を重視しましょう。地下鉄駅に歩ける距離では無いとか、周辺に公園や医療機関が無いなどの立地は避けるのが無難でしょう。
質問者さんが自然環境の良いところで生活したいのなら木造住宅がお勧めです。
苗場スキー場近辺の超高層マンションなど、辺鄙な場所に建てられた超高層マンションでは、ご心配の様に誰も住まなく管理・保全もままならないということが起きますので要注意です。

この回答への補足

１．＞その時代の経済事情、都市事情、建築技術などを見比べたうえで保全を継続するか、解体して土地再利用を考えるかの選択となります。
・2代位で、どうするか考える時期になるわけですね。住民は素人(公衆）でありどうするかはわからないし出来る能力もありませんね。自分ではやれません。管理組合の合意で、(管理会社、施工会社、役所、コンサルタント、銀行）などの指導を仰ぎ、判断の投票をするようになるわけですね。選択はゆえに個人の考えになるわけですね。難しい難題が年寄りに来るわけですね。
２．＞したがってそのタワーマンションが近隣の中小住宅と比べて相対的価値が有る以上、住民は常に若返っていることになります。
・「相対的な価値」を将来ともある、維持されている、との予測ですね。誰が維持するのか、個人では出来ないですね。一度売却すれば、会社が果たしてやってくれるでしょうか。やってくれないと思うわけです。
東京駅近辺は、賃貸で今の環境と価値が継続されていますね。賃貸であれば、会社、、居住者、税が入る市町村も大いに価値継続の努力は将来ともすると思いますね。何か法的な助けが出てくれば（年金のような、健康保険のような、民間の保険のような）官と民が協力して、憲法で保障されている安全の確保ができれば良いと思いますね。
３．確かにいい物件は、良いとの事ですね。現在では比較できる時代ですからね。人口減で低層で公園あり川あり、山あり、海あり、情報あり、遊びあり、ファッションありの近未来マンションが賃貸等や分譲で売り出しになればと思いますね。
４．議論をしようとしていません。先日、テレビで南アフリかのサーカースタジアムとゴーストタウンの実情が紹介されていました。このようなならないかなと思ってしまいましたね。このようにならないように願う、自律的に行動すべきと考える、あるときは素人(公衆）、あるときは専門技術者の立場になる一人です。
５．人口減で土地価格が下がれば土地分では解体費用が出ず差額が発生するのではと思ったのです。特にこのような解体技術は、誰もがそうコストダウンが出来るものでないでしょうか。土地が下がっても解体価格は上がってゆくのではないでしょうか。（作業員の技術でなく、ロボット、リモコン制御となりますます希少価値が出て工事費が高くなるような気がしますね）
６．土地がどうなるかですね。わかります。現実は、今日、30年前の価格ですね、まだまだ下がりそうですね。予測はむりでしょうか。
７．議論ではありません。たとえばと「私個人」で出思ったことです。
８．確かに0円で受けていただける会社、公共、個人があればありがたいですね。但し、自分は売却相手は選べませんね。仮に、外国人であっても、（宇宙人）であってもですね。
９．自分も一生懸命、立地第一で探しています。自然環境も良好、60年先も相対的な価値を維持見込みがあり、販売会社、ゼネコンも価値が落ちないように努力してくれる(100年、200年先）ＣＳＲ、理念を掲げている、歴史根拠のある専門家・技術者がいる業者の物件に、プラスアルファーを価値のひとつとして探しています。
１０ご回答ありがとうございました。

補足日時：2010/07/15 17:56

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。タワーマンションの購入の難しさがわかりました。
右上がりでの成長、人口減少の阻止、、土地の価格低下防止、その他、倫理観の欠如の回復などリスクは多々ありますね。でも他人任せ出なく、自分でリスクを保有し、自律の精神で判断していくことにします。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/07/15 18:02

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/07/15 13:38

スケルトン・インフィルなら入れ替わりでのメンテナンスをしっかりとしていれば100年は持つかもしれませんが、要は管理と住人の意識の問題であり資産価値を守る事に重点を置いたマンションライフ設計で無ければスラム化していくのは明確ですね。

半分以上が賃貸物件であれば議決権の問題をクリアしやすいので、100年後の建替えも以外にスムースに進む可能性もあるとは思いますが、100％分譲のタワーマンションがあったとするとスラム化は避けられない。修繕積立金不足も目に見えているし、10年に一度の一時金は果たして回収できるのか甚だ疑問に思えます。

その崩壊の危険性から退去を余儀なくされ、デベロッパーにツケが回り、税金とデベロッパーの資金で解体後、区分所有者から強制取り立て。
明るい未来は見えないですね…。私はもうその頃は生きてはいませんが。

この回答へのお礼

１．賃貸物件を含むもので、スケルトン・インフィルであれば技術的には何とかなりますね。但しやはり大規模修繕金の拠出が出来ない年代なってしまっていますね。
２．土地が下がれば、解体費用（どこの会社でも技術的に可能なものでない。大手しか出来ない。高い）にまわしても差額のつけの請求が発生しますね。
３．ご回答ありがとうございました。購入検討中の者です。

お礼日時：2010/07/15 16:58

No.3 回答者： gisahann 回答日時： 2010/07/15 16:11

あらゆる民間の要求は（その売り手に対しての需要家は）、立地に基ずく経済価値を判断して検討します。

だから、心配が増大した時点で脱出（売却）を図ることです。後は所有者が判断するでしょう。

実際問題としては、エレベーターの取り替え時期、屋根や外壁の老朽化した頃が一つの目安となります。
後者については最初は補修で逃れることになりますが、段々と維持費が必要になり（管理費が嵩む故）
全体の価値が下がり売れない状況になるでしょう。

時代と共に資産の評価や工事の方法も変わりますので、建て直すとしても今の計算ではどうなるのかな？
最もその時点で、建て替え後の新居の負担金が払えなければ、土地分の何がしかの代償金をもらって
疎開する（手放す）ことになります。

この回答への補足

1.将来、50年先も資本主義社会では民間の企業理念や会社の倫理感は変わらないものですね。
　本来は、会社も技術者も社会に貢献する、社会と約束（安全の確保）でお互いに成り立っていると思うんですが、うまく行かないものですね。
２．15年くらいで脱出が一番のようですね。それでは賃貸方式がいいでね。
３．30年先では売れなくなってしまいますね。土地代分が残りますが微々たる物で自分ひとりで処理は出来ませんからね。壊すと壊す費用も掛り持分の土地の値段と壊す費用を差し引きするとプラスアルファーの出費となり、動きが取れませんね（人口が減って土地が下がれば余計差額が増大しますね）よその場所に転移するとしても先立つお金がない、借金はまだ残っている。
４．疎開先は、田舎ですかね。この時代は(30年先）はリニヤーモーターカー鉄道で日本中1時間くらいでどこでもいけるようになれば、田舎だろうが、山だろうが同じですね。ＯＡ化、ロボット化、人口心臓、太陽光エネルギー、食料工場、バイオ利用医術等で東京都心、大阪中心でなくてもいいですからね。
５．ご回答ありがとうございました。

補足日時：2010/07/15 16:45

この回答へのお礼

ありがとうございました。個人の力ではどうしようもありませんね。

お礼日時：2010/07/15 16:48

No.4 ベストアンサー 回答者： risunotorasan 回答日時： 2010/07/16 15:06

買わなければよいと思います。

将来的に、子や孫に負の遺産を残すだけです。

例えば人口が半減したとしましょう。

誰が維持費の高い高層マンションを求めますか？
最初は売らんがために、安く見積もっている修繕積立金、
それがために僅か5年ごとに金額を上げざるを得ない事になります
通常のマンションですら、修繕積立金について言えば購入時の5倍の金額を25年後には支払うことになります（重要事項説明書には記載されています）。
それ以降については、管理組合で自主的に決めることになります。


高い所が好きなものは一杯います。
しかし、そこは眺めがよいからであって単に自己満足にほかなりません。
子や孫が　同じように満足するか、全く同じような感覚でそのマンションに住んでくれるか？

嫌だと云ったらそれで、買い値の半額以下で売るしかないのです。
買い手が付けばいいです。
修繕積立金は当然高層だけに尋常な値段ではありません。
行く先不安定な年金を全てつぎ込んでも、果たして払い切れるのでしょうか？

目先の修繕積立金のその奥に潜んでいる重要事項説明書には穴が開くほど目を通して下さい。

今は最先端の高層マンションが20年後には見向きもされない状況になるやも知れませんし、それに変わる建築物がこの世界に生まれるかも解りません。
きっと生まれるでしょう、鉄筋コンクリートに変わる素材で・・・。


30年前に高層マンションを誰が想像したでしょう
背の高い建物は三越デパートしか知らない私には、人が住むためのものとは想像もしませんでした。
屋上の観覧車からの眺めは、一年に一度行くから綺麗だったような気もします。


一生　天国に近いローン地獄を味わいたければお勧めいたします。

この回答へのお礼

１．有難うございます。修繕積立金も大変な額になりますね。上がってゆくものですからね。
２．売れないですね。多分鉄筋コンクリートに変わるものが出てきますね。劣化しないものがね。
３．＞30年前に高層マンションを誰が想像したでしょう
背の高い建物は三越デパートしか知らない私には、人が住むためのものとは想像もしませんでした。
屋上の観覧車からの眺めは、一年に一度行くから綺麗だったような気もします。
「同感ですね」毎日、トロ、しゃぶしゃぶではすぐ飽きますね。

お礼日時：2010/07/16 21:12