袋小路の借地

袋小路の借地
７０坪の借地、地代が年間、約１００万円、地主が５０００万円で売る意向とのこと。
この借地、道路が突き当たりで接道間口が狭い（２メートル）、接道部分が私道、地主は現在の建物を壊し更地から新築はできないかもしれないと。
地代を仮に４０年払うと４０００万円、
『これ買うべきか、借地のままでいるべきか？』
こんな借地でも通常の路線価の８０％（つまり地主の５０００万）で取引を行うものなのでしょうか？
みなさまのご意見、お願いします。

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No.2 ベストアンサー 回答者： NKNtooh 回答日時： 2010/09/05 02:36

おおまかな場所（都市部や商業地域など）が分からないので

価格についての回答は避けさせてもらいます。
ただ、そんなに条件の悪い土地を、通常路線価の80％では取引はしません。
近隣の不動産屋に行って相場価格、私道＆公道部分について聞くか、
不動産鑑定士に依頼して大家も納得できる価格を調べてもらったほうが良いと思います。

借地のままだと、４０年間で４０００万円払うけど土地が手に入らない。
購入すると、５千万円に加えて税金、維持費用が掛かりますが土地が手に入る。
建て替えが出来ない、防災上の危険が高い、私道＆公道部分がネック
うーん…
４千万に多少色をつけたものを希望価格として、
５千万から如何に値引きできるか大家と交渉するのも一つの手かな？
地代や更新料が上がりそうならば、
建物買取請求権使って引っ越すという手もありますが。

この回答へのお礼

早々に回答をいただきながらお礼の返信遅れましてすいませんでした。
銀行は出口がない土地は担保価値もないし、買う人もいないので融資はできないとのことでした。
地主はこの辺の大地主だし根抵当で２０億あるとのこと私の出口部分、私道に２メートル幅売ってくれればどうなんでしょうか？
まあ、無理か、
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/10 18:01

No.1 回答者： shion0851 回答日時： 2010/09/04 15:13

不動産会社勤務です。

まずその借地が本当に接道不備のために再建築不可かどうかを確認する事が大事です。
市町村役場の建築指導課へ足を運んで、再建築可能かどうか相談してみるとよろしいかと思います。
担当窓口では「できる」「できない」「不明」のいずれかの回答がでると思います。
不明というのは、境界確認などを実施していないので分からないという事になります。
要は、どこからどこまでが私有地で、どこまでが道路か・・・などの確認です。
地主が言う「建築できないかもしれない」というのはこのあたりかも知れません。

再建築不可の土地の場合、相場の50％から70％程度の価格で売買される事が多いです。
70％ならありがたいくらいかも。
仮に路線価で売買すると地主と合意したとしても、「路線価の80％」という事はあまりないと思います。
もしかしたら「相場の50％～70％」と「路線価の80％」がほぼ同じ価格なのかも知れませんが・・・。


ところで、借地権割合はどうなっていますか？
質問文からだと、地主の持ち分が80％で借地人の持ち分が20％のようにも読み取れますが・・・。
ほとんどの借地では借地人の方の持ち分割合が高いので、やや疑問です。


不動産という高額の商品の取引なので、専門家に相談してみた方が良いかと。
各自治体では無料法律相談を実施しているので、まずはそちらへ相談してみてはいかがでしょう。
弁護士等専門家が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。

そこで質問者さんの借地権が実際にはどれくらいの価格になるのか把握した上で、購入するかどうか判断なさるとよろしいかと思います。


ご参考までに。

この回答への補足

早々に、ご意見ありがとうござました。
補足です、借地権の比率？はAＢＣの　Ｄ　です。６０の借地権です。
地主は路線価の８０パーセント、つまり私の場合路線価が３８００００×１．２５で
時価が４７５０００ですが彼の説明でした。
これ　×　坪
４７５０００×３．３×７０坪
この価格で借地権６０ですが　５０でなら売りますとのことですが？なぜ５０パーセントかというと
かりに、仲介者、専門家？を代理人として交渉すれば仲介者に払う費用を考えれば妥当との見解。
一見、正論？

補足日時：2010/09/04 21:08