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 もともとの私の土地は、東側の幅約8mの道路だけに面していましたが、南隣りの角地(東側と南側の両面が道路に面しています。北面は私と面しています。)の所有者の方が引っ越しされ、3年ほど前にその土地を購入しました。

 そこでご質問です、もともとの土地(約160m2:家屋が建っています。)と新規に購入した南隣の土地(約150m2:前庭として利用します。)とを合筆して、1筆(約310m2)にしようと思いますが、南隣の土地(約150m2)は角地であることから土地評価額がきっと高い(想像だけで、事実は知りませんし、どうやって土地評価額を調べるのかも分かりません。)ので、合筆して1筆にした場合、土地評価額が高い新規購入の角地に影響されて全体としての土地評価額が高くなり、固定資産税も分筆のままより割高になってしまうのでしょうか?。
なお、合筆については、今回地積調査に伴い、役場がやってくれますので、私の費用はかかりません。

少しでも節約したく、どうかよろしくお願いします。

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A 回答 (4件)

まず、評価額ですが、固定資産税課に聞けば、所有者には無料で教えてくれると思います。


そもそも、3年前から税金を払っておられないんですかね?
少なくとも、2通の計算書と、10枚ぐらいの請求書か領収書をお持ちのはず。
そして、どっちが負担がかからないかも教えてくれるはずです。
年間20万円近く助かったことがあります。
10年で200万円ですから半端な額ではないですね。
目先のことにこだわらず、そのままにしていおいてもなんら変わらないかもしれませんし、
家が建っていない土地って税金がまともにかかっているような気もしますし、
310m2ってマズイような気もします。
どちらにお住まいかわかりませんが、年内に処理すると、よいことがあるか、
悪いことがあるかどっちかですが、大きい話です。
国税は払いたくはないけど、町に貢献するのは喜ばしいとかの判断もあるかも。
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この回答へのお礼

皆様、お礼が遅くなり申し訳ありません。
いろいろとご指導いただきありがとうございます。
過去2年分の固定資産税・都市計画税 納税通知書が保存されていましたので、引っ張り出して見てみたら、新規購入した角地(2辺が道路に面接)も先祖代々からの土地(1辺のみ道路に面接)もともに、単位面積あたりの固定資産税・都市計画税標準額(評価額のことでしょうか?)も固定資産税・都市計画税相当額も同じでしたので、合筆したら割高になるのではないかとの私の懸念は払拭され、税金上は分筆したままでもむ、合筆しても同じではないかとの結論に至りました。
お騒がせし、また皆様から貴重なご意見をいただきありがとうございました。
ただ、「oo14」様がご指摘される「310m2ってマズイような気もします。」
が理解できません。面積が大きい(100坪程度)と何か宅地として支障がありますでしょうか?なお、この約100坪に現在2軒の住宅があり、計2世帯が住居しています。

お礼日時:2012/11/11 15:08

住宅用地については,その税負担を特に軽減する必要から固定資産税及び都市計画税の課税標準の特例措置というのがあります。


まず税率を確認しましょう。特例にあわせてどうなっているかですね。
大筋はいっしょでしょうが、今回のケースのような場合、
どこにお住まいかとか、担当者の見極めで運用が微妙に異なるのではないかと思います。
家が2軒とのことですが、一軒になってしまった場合、間違いなく増税になるように
おもわれます。この辺での解釈の疑義はないはず。
いずれにせよ、担当者は状況を見続けています。提案はしてきません。
また、5年で時効です。相談に言って初めて待ってましたとばかり答えてくれたりします。
あなたの場合は、なんか意に沿って動いてくれているようで、
実は意に沿わない方向にもっていかれそうな予感がしますね。
合筆にこだわるところをくすぐっているような。
むこうとすると、2軒分の管理が不要になるし、意向に沿って法通り払ってくれるなら
税収アップでボーナスアップの皮算用がひょっとしてあるかも。
素直に、どっちでもいいんですが、将来にわたって上がらない方にしたいと
相談されれば、担当も人の子、ウソは教えられないとおもいますがね。
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この回答へのお礼

詳しく、どうもありがとうございます。
市役所の税務課の担当に根掘り葉掘り聞いてみたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時:2012/11/11 19:37

 不動産賃貸業を営んでおります。



 合筆しようがしまいが、質問者さんの土地だろうが他人の土地だろうが、「一筆の土地であるかのように」使えば、全体が「評価の高い方」の土地に合わせた評価になります。

 まともな道路に面しておらず、家が建たない・(まともな価格では)買い手もつかない土地(当然ながら低い評価)を、表側の一等地の所有者に駐車場として貸したら、ポーンと評価があがりました。

 表側の人が、両方の土地の間にあったフェンスを取り外してしまった(もちろんこちらもOKした)ため、外観上「一筆」として見える、便利な使い方になったのが原因だそうです。

 長時間、市の資産税課に食い下がったのですが、「国が作ったマニュアルに従って評価した結果だ、文句があったら国に言ってくれ」と言われました。

 質問者さんの土地も日本国内でしょうから、国家謹製マニュアルの支配下でしょうね
(^_^;\(^O^ )ペチッ!

 他人の土地(当然別な筆)の影響を受けて評価が上がるのですから、お書きの使い方がバレれば、アウトです(キッパリ)。

 合筆の費用をかけるだけ無駄だと思いますね。

 土地の評価額は(市町村の)資産税課へ行って聞けば教えてくれるでしょうが、藪をつついて蛇を出すことになりそうですね。
(^o^;

 売主に聞くのが一番ではないでしょうか。
 
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この回答へのお礼

皆様、お礼が遅くなり申し訳ありません。
いろいろとご指導いただきありがとうございます。
過去2年分の固定資産税・都市計画税 納税通知書が保存されていましたので、引っ張り出して見てみたら、新規購入した角地(2辺が道路に面接)も先祖代々からの土地(1辺のみ道路に面接)もともに、単位面積あたりの固定資産税・都市計画税標準額(評価額のことでしょうか?)も固定資産税・都市計画税相当額も同じでしたので、合筆したら割高になるのではないかとの私の懸念は払拭され、税金上は分筆したままでもむ、合筆しても同じではないかとの結論に至りました。
お騒がせし、また皆様から貴重なご意見をいただきありがとうございました。
ただ、「oo14」様がご指摘される「310m2ってマズイような気もします。」
が理解できません。面積が大きい(100坪程度)と何か宅地として支障がありますでしょうか?なお、この約100坪に現在2軒の住宅があり、計2世帯が住居しています。

お礼日時:2012/11/11 15:08

北側(既存土地)が1方向の道路、南側(追加取得)が角地との理解で話します



固定資産税に関しては固定資産税課税明細書をみれば土地評価額が分ります
分らないにしても、市役所の資産税課に行って、評価証明又は公課証明をとれば評価額が分ります。但し1通数百円はかかります。

ただし、経験則から、一方路の土地と角地の土地としても、一体の土地の一部として認識しているはずなので、評価額の単価は変わらないとは思います。

まずは上記の課税明細か評価証明をとってみないと分りません。


あと合筆の必要性ですが、正直どっちでもいいと思います。
後々の相続で分筆して複数の相続人に相続させるとか以外は特に有用性はないですね。今回は費用の持ち出しがないのであれば、役場にやってもらってもいいかもしれません
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この回答へのお礼

皆様、お礼が遅くなり申し訳ありません。
いろいろとご指導いただきありがとうございます。
過去2年分の固定資産税・都市計画税 納税通知書が保存されていましたので、引っ張り出して見てみたら、新規購入した角地(2辺が道路に面接)も先祖代々からの土地(1辺のみ道路に面接)もともに、単位面積あたりの固定資産税・都市計画税標準額(評価額のことでしょうか?)も固定資産税・都市計画税相当額も同じでしたので、合筆したら割高になるのではないかとの私の懸念は払拭され、税金上は分筆したままでもむ、合筆しても同じではないかとの結論に至りました。
お騒がせし、また皆様から貴重なご意見をいただきありがとうございました。
ただ、「oo14」様がご指摘される「310m2ってマズイような気もします。」
が理解できません。面積が大きい(100坪程度)と何か宅地として支障がありますでしょうか?なお、この約100坪に現在2軒の住宅があり、計2世帯が住居しています。

お礼日時:2012/11/11 15:07

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 登記簿上では3筆に分かれている連続した土地(合計50坪)を購入し、住宅を新築する計画を進めております。「土地が3筆に分かれていると面倒臭いので、合筆の上、引き渡して欲しい」と仲介の不動産屋にお願いしたのですが、不動産屋は「合筆のメリットは殆ど無い。費用倒れに終わるので止めた方が良い。」と言っております。
 土地が3筆にも分かれていると、登記簿をとるにも手数料が3倍必要ですし、住宅ローンの抵当にも3筆分に抵当権を設定しないといけないなど、いろいろと費用がかさむような気がいたします。
 本当に合筆するメリットは無いのでしょうか? ご存じの方がおられましたらお教え下さい。ちなみに、3筆ともそれぞれ接道しております。

Aベストアンサー

不動産屋には合筆のメリットは、ないと思います。
合筆するには分筆と違って基本的に費用は少なくてすみます。しかし、管轄法務局によっては分筆と同じく境界確定を要求される場合もあります。合筆敷地内に国有地の里道なんか入っていた場合には、払い下げ申請からかなり大変な作業が要求されます。もちろん全部、土地家屋調査士がやるのですが、その費用が100万円を越えることもあるのです。
こんなもの不動産屋では合筆できないので、土地家屋調査士に売主から依頼して合筆してもらうように、不動産屋は売主を説得して、売主に合筆してもらってから譲渡の仲介するのは、不動産屋として嫌でしょう。買手として、買った後に調査士に依頼して合筆することはできます。

さて、合筆によって、将来の固定資産税の納付額が少なくてすむ場合がありますし、売買においても、不動産取得税及び登録免許税が少なくてすむ場合があります。合筆によって不動産評価額が増加すれば、逆の場合にもなります。多分固定資産税は面積にもよるのですが、50坪だし、99%安くなると思います。例外はありますけどね。
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不動産屋には合筆のメリットは、ないと思います。
合筆するには分筆と違って基本的に費用は少なくてすみます。しかし、管轄法務局によっては分筆と同じく境界確定を要求される場合もあります。合筆敷地内に国有地の里道なんか入っていた場合には、払い下げ申請からかなり大変な作業が要求されます。もちろん全部、土地家屋調査士がやるのですが、その費用が100万円を越えることもあるのです。
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初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。

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隣地について二度ほど質問させて頂きました。以下のような内容で質問させて頂きましたが
その後交渉した結果を踏まえて、今後の交渉の仕方でお知恵をお借りしたいと
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---------------------------------------------------------
  
  隣の地続きの土地を購入したいのですが値段が希望通りでは
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売主は築50年くらいの木造平屋建てを込みでの売却も希望です。
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--------------------------------------------------------------

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 しばらく置いておきたいとの事です。
 
 こちらの事情は子供が一人増えた(中3と3歳)ということと、嫁の仕事場をその土地に
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 以上のような事情なので心情的には今すぐにでも欲しい物件です。
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 感じです。

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Aベストアンサー

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の人が買ったら「あの時無理して買っておけば・・」とすごく後悔するだろうなと思ったからです。

自分でユンボで整地、瓦礫は「市のリサイクルセンター」へ(軽のバンで10回ほど)

今は快適に暮らしております。
I 風通しがよくなり、夏快適
II 隣地(東)を畑にして 野菜、花、果樹、犬の運動場、駐車場に利用
 何よりも隣家が無くなった事で住居の周りが明るくなりました。

taratootoさんも金銭的にはご苦労されるかとおもいますが、お金には換えられない
家族の皆様の精神的な安らぎ、あるいは利便性のUP等考えられます
隣地を買う事でtaratootoさんのお宅の価値も上がり、将来子供さんが結婚し家を建て別棟同居
も出来ると思います。若い内に思い切って購入されるのが後々楽かと思いますが・・・

◆高齢者の独り言でした。
事がうまく進むと良いですね・・・奮闘祈ります
、 

こんにちわtaratootoさんの質問に対するお答えとは違いますが、私の状況とあまりにも似通った
内容ですので投稿させていただきました。
私の「隣地購入」の状況

1) 隣地57坪                                                   2) 近隣の坪単価15~17万(売値20万→交渉で17万に、仲介業者あり)
3) 古家30坪2階建て(築30年)(4)解体費用こちら持ち 130万
4) 外塀に50万

といったところですが、私がこの時考えたのは、もしも他の...続きを読む

Q隣接地購入の場合の税金について

この度、家のすぐ隣の土地を購入する事にしたのですが、建物を建てる予定はない為税金が自宅より高いのです(ほぼ同じくらいの土地面積なのですが)、自宅の方の土地と、その隣接地をバラバラに持っていると税金が大変なので、自宅の土地と隣接地を一つの土地として登録できたら、建物が建っている土地、ということになって税金の計算が変るのではないかな?と思ったのですが、どうなんでしょう?
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すいませんがどなたか詳しい方がいらっしゃいましたら教えてください。

Aベストアンサー

>自宅の土地と隣接地を一つの土地として登録できたら
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説明:http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/gouhitu.html
手続:http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/jigouhitu.html
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Q更地を駐車場にした場合の固定資産税は、

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固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住宅用地についても、その上限が当該家屋の床面積の10倍までとされています。では前置きが長くなりましたが、質問の件については、土地の面積が200m2以下ということは、その土地の上にたっていた建物が専用住宅だったとすれば、その土地すべてが小規模住宅用地だと思われるので、1/6の特例が効いていたものと思われます。その土地を、特例の効かない駐車場として利用するわけですから、1/6の特例がなくなって固定資産税は6倍になるというのでおおむねよろしいかと思います。
追伸:200m2以下の土地で住宅用地の特例が効いてるのに11万も固定資産税がかかるなんて、すごい一等地に住んでいらっしゃるんですね。高くてびっくりしました。まさか、家屋の分とかほかの土地の分とかが入っていたりしないですよね。

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Q固定資産税 住宅用地と非住宅用地の違いと節税方法

数年前に親が他界し、親名義の土地全てを相続しました。土地・税金について何の知識もなく、深く考えもせずに固定資産税は払い続けてきました。

相続した土地のうち、宅地が2箇所あるのですが(AとBとします)。宅地Aは課税明細で「住宅用地」となっております、ここは実家が建っていたところですがすぐに取り壊しましたので、ここ数年は空き地です。宅地Bは課税明細で「非住宅用地」となっております、昭和の終わり頃に購入しましたが、購入とともに建っていた家は取り壊し、その後は畑として利用していました。
この「住宅用地」と「非住宅用地」の違いは何でしょうか。

今後は、宅地Aは空き地のままで家を建てる予定はありません。宅地Bは売れれば売りたいですけど、おそらく売れないので空き地のままです。

節税方法などありましたら教えてください。

Aベストアンサー

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけたのが固定資産税額)
ですからおおかたAの土地はまだ役所のほうが住宅が建ってあるとおもって「住宅用地」としてあるのではないでしょうか?もしそうだとしたらそのままにしておいたほうが税額が安いままだと思います(本当は届けをしなくてはいけないとは思いますが)、Bの土地については実際課税明細が宅地として課税されているか雑種地として課税されているか畑で課税されているかはわからないのですが、基本的には現況課税になるのですが畑で課税されると物凄く税金が安くなるのですがあなたの家が農家でない限り畑として認定されることはないと思います。
節税する方法についてはたぶん固定資産で節税するという方法はほとんどないと思います。土地の税金を安くするにはその上に家を建てるしかないと思いますので、もちろん家を建てるほうが莫大な金がかかるし、土地が安くなった分家の分で固定資産税がかかります。ですからどんなに古い家でも取り壊さないほうが節税になると思います。
もちろん住宅ですからアパートや貸家住宅を立てられると土地の部分は小規模住宅で軽減がかかるとは思いますが。
すいませんあまりアドバイスにならなかったととは思いますが。

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけた...続きを読む

Q宅地・雑種地・農地の固定資産税について

農地・雑種地・宅地といろいろありますが、固定資産税は各地目でどのくらいかわってくるのでしょうか?例えば同じ100坪でも各地目によってどのように固定資産税の比率がかわってくるのか知りたいです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>例えば同じ100坪でも各地目
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難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
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Q更地と建物がある場合の固定資産税の違い

一人暮らしをしていた父が亡くなりました。
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更地にするより、このまま家と車庫は残しておいた方が
良いのでしょうか?

あと、現在、父の住んでいた家は空き家状態ですが
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ご存知の方がみえましたら
教えていただけると大変助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

そうですね。一般的には更地の方が固定資産税及び都市計画税は高くなります。

まず固定資産税や都市計画税を算出する為の基礎となる数字である「課税標準額」というものがあります。
これは「固定資産評価額」を基準に一定のルールで算出されるものなのですが、家屋がありますと「住宅用地の特例」というものが働きます。

一例で書きますと、固定資産税であれば200m2までの部分は評価額の6分の1を課税標準にする等です。
(詳しくは、固定資産税・住宅用地・特例、などのキーワードで検索してみてください)

更地にしてしまいますと「住宅用地」の枠から出てしまい特例が適用されなくなりますので、一般的には税額が上がることが多いということになります。
空家かどうかは関係ありません。住宅が建っていれば住宅用地となります。

Q分筆された土地のABの固定資産税の算出評価について

はじめまして。
分筆された土地のABの固定資産税の算出評価について、教えて下さい。

隣同士で分筆されている土地A・Bがあります。
Aの名義→義母
Bの名義→義母と主人

A・Bそれぞれの建物の状況は、
A → 誰も住んでいないアパート(築50年以上)
B → 住宅(私たち夫婦が在住)

となっております。

現在、Aの土地のアパートを取り崩しを検討してります。

そこで、Aの土地のアパートを取り崩した場合の、固定資産税(義母)は、
どのように変化しますか?
更地になる為、どれくらい固定資産税が変化するのでしょうか?

また、Bの土地の隣接しているので、Bの土地の名義人(義母と主人)が、
固定資産税を支払うとすれば、Bの土地の種別と同じ住宅地と評価される
のでしょうか?また、同じ住宅地と評価される為の、方法がありましたら、
どうすればよいのか教えて下さい。

ちなみに、現在、AとBの土地の間に柵はなく、道路に面した部分は、駐車場
になっておりますが、コンクリートで地続きになっております。

素人の為、情報が不足しておりましたら、追加お知らせさせていただきますので、
宜しくお願い致します。

はじめまして。
分筆された土地のABの固定資産税の算出評価について、教えて下さい。

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Aの名義→義母
Bの名義→義母と主人

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A → 誰も住んでいないアパート(築50年以上)
B → 住宅(私たち夫婦が在住)

となっております。

現在、Aの土地のアパートを取り崩しを検討してります。

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どのように変化しますか?
更地になる為、どれくらい固定資産税が変化するので...続きを読む

Aベストアンサー

固定資産税評価額は変更が無い可能性が大ですが、固定資産税額は住宅用地と非住宅用地では大きく異なります、
現在、小規模住宅用地の適用を受けていれば、固定資産税の税額は更地の場合の1/6になっている可能性があります。

アパートを取り壊せば、Aの土地は更地の課税となるでしょう。
A、Bの土地を塀で囲み、AはBの敷地と同一とする方法もあるでしょうが、その場合は200平米を越える部分は
一般住宅用地として1/6でなはく1/3の課税になるでしょう。
また、この場合、合わさった土地の形状によって評価額が増減する可能性はあります。

なお、これは狭義の固定資産税のみの話で、都市計画税は同一です。

参考URL:http://d.hatena.ne.jp/obasanzeirisi/20070615

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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