住宅ローンの繰上げ返済の時期ですが、年末の控除を待ってからがいいのか、

住宅ローンの繰上げ返済の時期ですが、年末の控除を待ってからがいいのか、少しでも早くしたほうがいいのか教えてください。

現在９７０万円残高　金利２．４

４００万円繰り上げを考えています。

９７０万の場合控除額が５８，２００円

５７０万円の場合控除額が３４，２００円です。

１１月頭に繰り上げるのと１月頭に繰り上げるのではどちらが損しないでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2010/10/11 00:52

ローン控除は0.6%、普通預金の金利は無視、

11月頭～1月頭までの返済分も回数などが不明なので無視します。

400万円の2ヶ月分の金利は
4000000x0.024x2/12=16000円です。

11月に繰り上げると、
1月までに16000円の金利が節約できますが
400万円分のローン控除は受けられません。

1月に繰り上げると、
金利の節約はありませんが、400万円の0.6％分、
24000円のローン控除が受けられます。

したがって1月繰り上げの方が8000円の得です。

ローン控除が0.6％でローン金利の1/4なので、
年末まで概ね1/4年=3か月を切ると年明け繰り上げの方が得になります。

No.1 回答者： oo14 回答日時： 2010/10/10 19:16

条件

１．１１月５日に普通預金に４００万円下ろして、返済か、繰り上げ返済に備えるものとします。
２．１月頭というのは、１月５日とします。
２．サラリーマンで給与は１２月２５日で年末調整でローン控除を申告済みで、控除額が全額振り込まれているものとしまあう。
３．普通預金の金利は０．０２％とします。

ローンの４００万円の２か月の利息は１７３５８９円です。また普通預金の利息は１４５円です。
１２月２５日から１月５日までの２４０００円の普通預金の利息は０円です。

１月５日返済だったら、２４０００円－１７２１４円＝６７８６円の徳
１１月５日返済だったら１７３５９円－１４５円＝１７２１４円の徳
１０４２８円の差があるのでどっちが得かということです。
つまり、ローン控除のトリックです。
こんなどう考えてもローン控除有利な条件でも負けています。
つまり、銀行と国税庁にだまされているんです。
借金なんて早く返したほうがいいに決まってるけど、
関係者はわかっているけど、誰も教えられないってところなんんでしょうね。
みんなが口をつぐんでいるので、たちがわるいマジックです。