新築一戸建、注文住宅購入に関するトラブルの相談です。

新築一戸建、注文住宅購入に関するトラブルの相談です。

以前から、引き渡し時に頭金500万以外の残金を支払うという支払条件の紙を大手ハウスメーカーからもらっていました。その予定で銀行から仮承認ももらっていました。　

しかし、本契約直前の今になり、本体工期1/3時点で、40%納めてもらわないと困る。納められないなら、納めない期間、金利を2%強、弊社へ支払って下さい、とハウスメーカーから言われました。　
これってありですか？そんな話今まで聞いていませんでした。　
ハウスメーカー側は、本体工期1/3で40%を頂くなんて、住宅業界では普通だ、売買契約ではなく、諾約契約なんだからと言うんです。本当に普通ですか？(実際には、住宅エコポイントをもらうためだけに年内に形だけの着工(土をならすだけ)を予定しているので、本体工期1/3時点では1/3も出来上がっていないはずなんですよ！でもエコポイントは欲しいです…。)

引き渡し時点でないと、抵当権設定ができないから、まだ私達の家になっていない状況の本体工期1/3でローンを実行をお願いしても銀行はNGを出すと思います。土地は所有なので、それを担保にしても、建物価格のが高いから難しいでしょう。つなぎ融資的に銀行へ金利を支払うのも可能かどうか疑問です。

だからといって、平気で見積や言うことを二転三転させたり、後で支払条件を変えるようなハウスメーカーに金利を払うのは納得できません。
現状、八方塞がりとなりました。この悪徳営業マンを論破できそうな何か打開策はありませんでしょうか？

No.5 ベストアンサー 回答者： dokatan 回答日時： 2010/10/11 13:19

本契約直前に　　　以前に何か仮契約をむすんだのですか　？

口答で何か約束を結んだのですか？
以前にHMから契約条件　　支払い条件の話があったのですか？
年内着工　土をならすだけ　というのはHMも承知しているのですか。
たぶんHMにエコポイントの件で何かいわれませんでしたか？
土をならすだけと簡単に話されますが、その後工事を着工しなければ、無駄な費用が
多くかかります。できもしないものをできるようにみせるということは、あくまで
おかしいとおもわなければならないのではと思いますが？
自分が弱みをみせれば、相手はどどんついてきます。それがよの中だと思います。
もう一度いままでのいきさつを時系列で整理してみてください。
建物を建築することになった時期から現在HMが支払い条件を変えたときまでの内容を
そうすると頭の中が整理されてきます。
支払いは工事前　% 工事中(建て方完了後) %　工事完了後(諸検査完了) %
という形で契約書に記載されそれを甲　乙　顧客　施工店　の履行するということだと思います。
通常設計図書　契約書等を含む　が契約内容になると思います。
HM　の住宅業界の常識という話は、ありえないのでは　　なぜかというと通例・慣習は法的に成立しないからです。

No.14 回答者： taka360020 回答日時： 2010/10/16 22:09

たくさんの回答を見て思ったことはこれだけトラブルが起きている業者に建築をまかせてもきっと納得の行くお家はできないと思います。

着工前であれば契約書の内容が違うということで業者と手を切ったほうがよいと思います。
それとも悪徳営業マンを論破することが重要なのでしょうか？

冷静になって考えたほうがよいと思います。

最近、エコポイントに踊らされて住宅の契約をあせってさせられてトラブルになっている事例を聞きます。
幸い質問者さんは着工前であること土地を所有していることを考えるとしっかりと業者との信頼関係を気づくことのできるところを探せばいいと思います。

それでも今の業者にしたいのであれば契約書の記載事項を確認して支払い条件を担当営業マンの上司なり責任者に確認してもらえばようのではと思います。

これは憶測ですが

・担当営業マンが契約欲しさに質問者さんの都合のよい支払い条件で契約して上司に持っていったところ却下されて質問者さんを言いくるめようとしているのでは？

回答されていますが上棟時に通常60％（契約時30％・上棟時30％）は妥当な数字だと思います。

No.13 回答者： mokomama2010 回答日時： 2010/10/13 11:41

横レス失礼します。

sonicmama さん、どうぞお気を悪くしないでください。

＞本契約直前の今になり、本体工期1/3時点で、40%納めてもらわないと困る。～とハウスメーカーから言われました。

この後契約したと言う記述はありませんので、私もまだ契約前なのだと理解しました。
であれば、kei1966さんの「おそらく担当営業などが支払い条件についてご説明不足だったということなのだと思います。」「契約はまだしていないのですよね。まだ、支払い条件の説明の段階なのですよ。」というのは納得できる見解と思いました。
さらに「着工時に30％～40％の支払いは、契約金と着工金合計ならまあ妥当です。着工前に資材を抑え発注するのに必要な金額の割合です。それも発注することで出来高になります。」という業界事情は為になりました。（質問者さんの文面では、頭金も含めて４０％なのか不明でした。）

ですから、私は質問者さんの悪徳会社という言葉尻に安易に乗ってしまった事を、むしろ反省もしたのです。
「もう一度良く事情整頓してを相手の話を聴いてみてくださいね。」というのは、妥当なアドバイスと思いますし、心ある言葉と受け取りました。

＞契約は終わり、契約書をもらってます！そこにも頭金500万円残金はローン実行時点と明記されてますが！契約後で支払条件を変える会社のどこが悪徳じないんですか？

え？契約はした？
でもそこには質問者さんが納得された内容が記されているのですよね？
契約後には向こうが何を言っての関係有りませんので、何が問題なのかよく分かりません。

２度目のsonicmama さんの内容も現場の知識豊富で、決して質問者さんの利益を害するものではなく、むしろ助けになるものと思います。
お困りの時には努めて冷静に事実把握することが必要と思います。
感情的になられては、有益な情報も逃してしまうかもしれません。

事実を時系列に並べ、できるだけ相手の言ったままの言葉で、客観的に説明していただけないでしょうか？
言う事が二転三転されているのは質問者さんもに思えて、問題点が本当に理解できないのです。＞＜
又、ここまで嫌っていて不信感が募っているのに、解約せずに住宅完成保証制度もつけて工事続行しようとなさるのもどうしてなのかよく分かりません。
信頼回復が不可能ならば、いい家造りは限りなく難しいでしょう。
いかに頭金を回収して縁を切るかのご相談なら分かるのですが、、、、

　

No.12 回答者： kei1966 回答日時： 2010/10/12 15:44

嫌われてしまったようですが、契約はしてしまったのですね。

工事請負契約時に契約工期や支払い条件は提示しなければいけません。これは建設業法で決まっています。契約書に記載されていればそれが有効。書いてなければ契約自体を無効として契約のし直しや契約無効による支払い金の払い戻し依頼をすればいいと思います。（書類の不備による契約の無効）

もし、契約時の内容が契約金と最終金と書かれているなら承諾しなければいいのです。
契約内容がすべてだからです。（契約内容の変更は双方の承諾が書面をもって必要）

しかし、契約時点で出来高払いと約束されたのならば質問者は認めたことになるので不利です。
その場合は、契約前の話の内容と著しく違った支払い条件の契約を不必要であったかもしれないエコポイントのための早期着工などを理由に契約させられたという論点でお話しする方向ではないかと思います。
（虚偽情報による契約は無効）

エコポイントの延長情報や、契約日、いつ支払い条件が変わる話なのかということによって論点は違いますが、他の方がそう読んだように私はまだ契約していないのだと読めました。

さて、心から情報をお伝えしているのに非常に残念なお言葉です。
ネットなので心ない人のコメもあるでしょうが、私は中傷も誹謗もしていませんよ。
建築業の慣習も慣例も法律も知っていることは役に立つかもしれないと投稿さしあげているだけです。
もう少し穏やかに考えないと良い情報も逃げてしまいますよ。
「請負契約に書かなければいけない事項」は建設業法ですが
「契約」は民法です。弁護士か行政書士に相談すれば方向が明確になるのではないでしょうか。

No.11 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/10/12 12:55

工期1/3って何をさすの・・・期日ですか・・・

こんな曖昧なものはないでしょうね

仲介が不動産屋ですか

不動産屋なら重要事項説明書で支払い時期がいつなのか
説明義務がありますね
また建築士法においても同様の文面がありますから必要らしい・・・

契約前に重要事項説明なんてありましたか・・・

http://www.njr.or.jp/m13jyuyojiko/index.html

だから電話でするなんてあるのかなあ・・

http://www42.tok2.com/home/lucca/yumi/yumiHouse/ …
を見れば
・建築工事請負契約書
　・間取り図
　・建築確認済証

確認書なんて途中で出ないでしょう。

http://www.house-support.net/topix/kakunin.htm

http://www42.tok2.com/home/lucca/yumi/yumiHouse/ …

要するにつなぎ融資をする必要がある降りないならうちが融資しますよ
認めてね。といいたいらしい

費用なく解約できるのかどうか色んな問題があります。
弁護士司法書士　行政書士等に相談してください

http://www.eonet.ne.jp/~suien-of-sorin/trouble.h …
相談場所等かいてます　ご覧ください

No.10 回答者： kei1966 回答日時： 2010/10/12 10:55

まず、ローンが銀行から出る時期と建築業者への支払時期が全く同じでいいとは誰かいったのでしょうか。

頭金がいくらあるのかがわかりませんが、ローンの実行と支払い時期が同じであるということは別の問題なのでどうもごっちゃになっているような気がします。
資金計画は支払い時の計画しか出しませんからね。

建築は売買契約でなく請負契約となります。
建築の支払いで契約双方に一番安全な支払い条件がいわゆる　出来高払い　という仕組みです。
契約して引き渡しまでが長期間なので工事進捗に対して多く払い過ぎても少なく払い過ぎても契約双方に損が発生しますので、出来高払いが一番問題がない方法です。
契約およそ10％着工およそ10％上棟でおよそ40％造作完了でおよそ30％最後に5～10％払うというのが軸組み工事の場合は割合の前後はありますがごく一般的です。工事の半ばには工事金の60％以上は必要になるのが普通ですから利益率の多いプレファブならともかく、利益の少ない軸組みなどでは工事金が赤字で推移することになってしまいます。
どの時点で契約が破棄されても損害のやり取りが少ないのです。

なので、中間金が銀行から下りないのならばつなぎ融資をしていただくのが主流です。

もちろん、それを踏まえてハウスメーカーが当初より支払条件を契約金と引き渡しの２回だけとしているのなら今更の支払い条件の変更は当時嘘をついたのかもしれません。その場合は非常によくない担当、業者です。

でも、「業界では普通だ」といっているので（くりかえしますが支払い割合はまあ普通です）、おそらく担当営業などが支払い条件についてご説明不足だったということなのだと思います。そのためにお施主様が思ってもみなかったという状態になっているとすればその責任は支払い条件の確認を怠った双方にあると思いますよ。決して、悪徳ではありません。誤解です。

説明がなければわかりませんという方もいますが、説明がなくても知っている方もいれば、説明してくださいといってくる方もいる。建築は複雑な事柄がいっぱい出てきますから営業が１から１００まで説明できるということばかりではありません。この情報の確認ごとがよくできる場合もあれば良くできていない場合もあるということだと思います。営業が施主にもっと早く説明していればよかったのだとは思いますが、知っているだろうと踏んでしまったのが間違いだったのだと思います。

質問者さんがショッキングだったのは内容を見てお察しします。
でも、あいてのことを悪徳だなんて呼んではいけません。もう、信頼関係はゼロになりますよ。
工事の際も信用できないと思うようになりまず気持ち良い引き渡しになりません。
悪徳だとおもったことはおそらくあなたの誤解だと思います。もちろん、相手の説明不足もあるでしょう。でも、請負工事契約について全く不勉強であるのもまずいですよ。大きな金額ですから。

どうか、落ち着いてくださいね。
支払い条件を変えるようなとおっしゃいますが契約はまだしていないのですよね。
まだ、支払い条件の説明の段階なのですよ。（遅いといえば多いですがね）
ですから、ここで契約をしたいと思うなら支払い条件を交渉することはできます。まだ、契約していないのですから。たまには満期が何月だからこっちで多く払いたいなどと変更することはあるのです。今回はつなぎ融資が必要のようですね。ハウスメーカーに金利を払いたくないならつなぎ融資を銀行に相談しましょう。つなぎは住宅のローンとは別に融資を受けるものですよ。

さて、他の方からもエコポイント延長のお知らせがありましたね。
無理に年内に土をならす必要もなくなりましたね。
着工時に30％～40％の支払いは、契約金と着工金合計ならまあ妥当です。着工前に資材を抑え発注するのに必要な金額の割合です。それも発注することで出来高になります。

破産前の○○ハウスなどは契約時に70％も入れさせたそうです。さすがにそれは怖いなあとおもいます。
でも、そういう業者ではないようです。もう一度良く事情整頓してを相手の話を聴いてみてくださいね。

この回答への補足

契約は終わり、契約書をもらってます！そこにも頭金500万円残金はローン実行時点と明記されてますが！契約後で支払条件を変える会社のどこが悪徳じないんですか？真剣に悩んでいますので、あなたからのこれ以上の回答、ご遠慮下さい！

補足日時：2010/10/12 11:51

No.9 回答者： mokomama2010 回答日時： 2010/10/12 10:31

まず、エコポイントの期間が１年延期された事を明記しておきます。

http://jutaku.eco-points.jp/point/build.html

＞住宅エコポイントをもらうためだけに年内に形だけの着工(土をならすだけ)を予定している

次にエコポイントで言う着工とは、根切り工事または基礎杭打ち工事の着工を言います。
この為には、最低限の確実な間取りが必要ですし、地盤調査や建物の自重想定（これの外装などの仕様決定が不可欠）にもとずく基礎の計画がなされていないとならないでしょう。
そして当然確認申請がおりていてしかるべきですよね。

いったいいくら（相当）もらえるのか知りませんが、こういった事を省いて形だけつくろう事に本当に意味があるのでしょうか？
エコポイントの対象住宅の規定もありますし、対象住宅に出来るかどうかの保証も現段階ではないのでしょう？
（そんな業者なら完成するのかもあやしいし）

＞引き渡し時に頭金500万以外の残金を支払うという支払条件の紙を大手ハウスメーカーからもらっていました。

まあ、太っ腹！中間の入金は不要だなんて。
それにしても５００万もの前金なんてずいぶん大金ですね。
で紙ってなに？
仮契約書？
そもそも仮契約なんてものは法的にはないですし、、、？

＞本契約直前の今になり、本体工期1/3時点で、40%納めてもらわないと困る。納められないなら、納めない期間、金利を2%強、弊社へ支払って下さい、とハウスメーカーから言われました。　

困るって、、、＾＾；
で、脅しですか？
前金はもう渡してしまわれたの？
とにかく、エコポイントの条件は１年延びましたので、あわてて着工はしなくてもいいわけです。
つまり向こうの言う支払いも。（妥当かどうかはもはや論点ではなくなりました。）
じっくりと計画を練っていく時間はありますし、前金を取り返す算段をする時間も有ると言う物です。
良かったですね。

No.8 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/10/12 07:40

契約書がすべてですね。

支払い時期がどうなってるのか・・・確認すべきで
それがすべてです。私たちにはわかりません。

通常特約等は重要事項等できちんと説明するのが当たり前だと思うのですが

本契約の前というのなら破棄も可能かも
やり口が汚い業者だね・・・
仮契約書等どうなってますか

私なら平気で見積や言うことを二転三転させたり、

この時点で諦めるか担当を替えろ！と言いますね。単に契約に結びたいがための口実ですから
信用できない・・・

しかしもう色んなものが進められているので契約解除出来ないと言う感じで言ってくる可能性
もある。

銀行はNGを出すと思います。と言うのならそれで諦めようか
縁がないと言うことなので・・・
まず担当を替えてもらい契約の破棄

仮契約書にはもし融資が降りない場合等あれば白紙なる条項があると思います
よく読んでください。

この回答への補足

回答ありがとうございます。よく見たら、契約書にも頭金500万円でローン実行時に残金を払う支払条件になっています。ローン実行時とはつなぎ融資の実行時をさすこともありますか？？普通は引き渡し時と解釈しませんか？抵当権設定しないと普通ローン実行はできないのですから。「契約後の支払条件の変更」で本社や消費者センターに言おうか迷っています。どうしたらいいですか？

補足日時：2010/10/12 09:15

No.7 回答者： kinoko2000 回答日時： 2010/10/11 15:31

エコポイント１年延長になりました。

参考URL：http://jutaku.eco-points.jp/

No.6 回答者： yossy47 回答日時： 2010/10/11 14:54

>ハウスメーカー側は、本体工期1/3で40%を頂くなんて、住宅業界では普通だ、売買契約ではなく、諾約契約なんだからと言うんです。

本当に普通ですか？

HM側の言っている「本体工期1/3で40%の支払い」という話は別におかしな話ではないと思います。ただ、このような内容はそれぞれのHMが独自で決め、契約書に書かれていると思いますので、住宅業界で普通だとかではなく、あくまでそのメーカーの取り決めだと思いますが。

我が家の場合は、「契約金」＋「中間金」＋「竣工金」の3段階を踏みました。契約金は当然契約するときで、契約書に押印のあと一定期間内に振込。中間金は棟上げの前日に金融機関から振込。竣工金は引き渡しの日に金融機関から振込。という形です。
当然これらは契約書に書かれており、その説明を受け、金融機関もその通りにHMへ振込み、ローンの返済は引き渡しの1ヶ月後から始まりました。
良く覚えていませんが、土地も購入したのでつなぎ融資だったことには間違いありません。

質問者様の場合、これまでの過程に問題ありませんか？HMから十分な説明を受けなかったとか、HMと質問者様と金融機関との3者の間で（主にHM側との）のやり取りがうまくいっていないように思います。
契約書にはどのように書かれていますか？


>以前から、引き渡し時に頭金500万以外の残金を支払うという支払条件の紙を大手ハウスメーカーからもらっていました。

ここに書かれている内容は、あくまで引き渡し時までに全ての支払いを終えるという意味でしょう。
しかし、この紙自体が何を意味するものなのかさっぱりわかりません。印は押したのですか？通常は契約書に支払方法を全て書いてあるはずなのですが・・・

いずれにしても、HM側からの説明不足に見受けられます。
前解答にもあるように、今までの経過がどうだったのか、口約束があるのかないのか・・・（口約束はNGですが）

その辺を突いて、納得いかないなら契約破棄した方が良いと思います。