マンションの１部屋を法人に貸した場合の確定申告

ローンで購入したマンション（所有の１部屋）を、法人（そのマンションの管理会社）に４年間限定で貸しました。
管理費込みで月１６万円の内、管理会社が７％の手数料を差し引き、振り込まれて来ます。
給与所得以外の、この収入を確定申告したいのですが、
毎月管理組合に私が支払っている管理費と、固定資産税以外に、このマンションの
分割ローンの毎月支払い分は、経費として認められますか？
また、娘の大学４年間の同居の間、手狭で、このマンションを出て、他に部屋を借りているのですが、その部屋の家賃支払いの１部も、経費として認められるのでしょうか？
今迄３０年、給与所得以外の収入は無かったので、初めての申告なので、詳しく教えて頂けませんか？
諸事情も書きますと、妻とは、別姓のまま、妻の姓を娘は、名乗っております。
従って、扶養家族は、おりません。

No.4 ベストアンサー 回答者： midmt 回答日時： 2011/03/11 11:25

収入16万円

必要経費　７％の手数料＋支払い管理費＋固定資産税＋ローン返済のうち金利相当分＋減価償却
て感じですかね。
もちろん内装清掃とか、細かい修繕の部分もあれば必要経費でしょう。
娘さんのはらっている家賃は申告には一切無関係。
別姓妻が事実婚なら所得にかかわらず、税制上無関係。
娘は姓に限らず、質問者が仕送りなどして生活の面倒を見ているなら扶養親族。

他回答者あての補足を見ても特段混乱はしないし、上記の結論に影響ない物と思う。
　　　　　

この回答へのお礼

ありがとうございます。

１点、教えて頂きたい点がございます。
貴殿のアドバイス内の、減価償却額って、通常は、どの様に算出するのでしょうか？

皆さんのアドバイスを伺って、感じたのは、貸し出すと結果的に、損という事ですね。
家族の同居希望もあり、ある意味、不動産屋の話しにも載せられた感じでしたが、
結局、貸し出した金額分が、給与と別途に収入アップした分、納税分も増え、
貸し出した替わりの、住居（借りた部屋）の家賃分の出費が増え、ローンとのダブル支払いに
なってしまったのが、現実だという事が、解った気がします。

それにしても、どうにか、家賃収入分に対する納税額を少しでも抑えられないものなのか？
どうにも出来無いのでしょうか？

お礼日時：2011/03/11 12:29

No.5 回答者： midmt 回答日時： 2011/03/11 21:33

>貴殿のアドバイス内の、減価償却額って、通常は、どの様に算出するのでしょうか？

取得価額を耐用年数に応じて分配するわけです。
１００万円の物を買った。これは１０年使える。なら１年つき１０万円が当期分の償却だな、ってね。
いつ購入したのかによって，またどういう償却方法を選択したかによって、計算はことなります。
減価償却は不動産投資の基礎の部分ですので、これが不案内なら、とりあえずネットで下調べした後、しかるべきところで相談されればいいのでは。

>結局、貸し出した金額分が、給与と別途に収入アップした分、納税分も増え、
と言われていますが、人様のお金でローン返済が出来ている事実もあるわけで、いちがいに損とも言い切れないでしょう。
といっても不動産投資は以前に比べ難しくなっている、のは事実と思いますけれどね。

この回答へのお礼

本当に、丁寧に、優しく説明頂き、ありがとうございました。
６年前に、
『リタイヤ後、妻と２人で、借家では、収入も無くなるので、便利な場所に
家賃の心配の無い、小さい部屋を』
だけの理由で、購入しました。

私的理由ですが、娘が就職するまでは、妻＆娘とは、別姓別居の予定だったのですが、
大学を卒業したら自立する予定の娘が、『大学４年間だけ、３人で暮らしたい』と
急に言い出した為、このマンションは３人暮らしには、狭過ぎるので、現在の事態に
至ってしまったのが、現実です。
『不動産投資』などとは、微塵も考えていませんでした。

今回は、本当に丁寧に、ありがとうございました。本来なら、是非御会いして、御礼を
言いたい位です。

お礼日時：2011/03/12 05:39

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2011/03/11 08:21

お礼・補足をいただきました。

何がなんやらわからないのですが。
どうして娘さんがでてくるのか？
今住んでるマンションの一部を貸付してる。
娘が大学に行ってて部屋を借りてる。
それしか情報がありません。

貴方が何処に誰と住んでいて、貸してるマンションはそこなのか？
失礼ながら断片情報というか質問者の頭の中で解ってることを省いてしまってるので、
補足されて謎が深まってます。

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2011/03/10 23:44

「分割ローンの毎月支払い分は、経費として認められますか？」

＞認められません。
但し、返済額のうち貸付部分についての利息は認められます。

「他に部屋を借りているのですが、その部屋の家賃支払いの１部も、経費として認められるのでしょうか？」
＞失礼ですが、論外です。無理。
大学に行ってる子の親が下宿代を支払ったら所得上の経費になってしまいますよ。

「妻とは、別姓のまま、妻の姓を娘は、名乗っております。」
＞婚姻関係にないという事でしょうか。
だとしたら税法上の扶養家族にはなりえませんね。
婚姻関係にあって、別姓を名乗ってる（要は芸名のようなもの）だとしたら扶養親族となりえますよ。

注意点（余計なお世話かも）
マンションを購入してローン返済があるという事実はわかります。
住宅ローン控除を受けられてませんか。
間貸しでも賃貸物件として判断されるとローン控除が認められなくなる可能性ありです。
また住宅としてのローンを組んでるのですから、賃貸物件とすると、ローンの目的が違うということで、借入先金融機関からお叱りを受ける等ないでしょうか。
住宅取得のための低金利が、事業用資産だとなると一般金利になってしまう可能性もあるのではないでしょうか。
ローン契約を一度確認されるのが賢明です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。正に、知りたかった一部分です。
丁寧に詳しく、書いて下さり、感謝しています。

５０平米以下のマンションなので、基本的に住宅ローン控除を受けられないと、説明されたのですが、
正しいのでしょうか？

また、御指摘の通り、本人居住の為の住宅低金利ローンなので、ローン会社（銀行）から、詳細の
説明を求められ、前の質問文面に書いた通り、今迄、別姓別居していたのですが、娘が大学４年間だけ、
最後なので、家族３人で暮らしたいという３人の希望が有り、４年間定期（娘が大学卒業後は、戻る）
で、貸し出す事を、銀行側も納得して下さいました。貸し出した管理会社にも、以前から相談していたので
『賃貸物件』では無く、『購入後の一時的同居家族構成の変化に伴う定期借款』と、銀行本店営業部にまで
口添えして下さいました。
（そのマンションの管理会社に、定期借款で貸し出し、その期間、その管理会社の系列会社に紹介して頂いた
別の広めの部屋を現在借りています。）

実際には、管理会社から、手数料を引かれ毎月振り込まれてくる金額は、ローンの支払い額と管理組合への
管理費とで、プラスマイナスは、ゼロなのです。
そういう設定値で、貸し出し家賃を決められました。

実際、確定申告時に、どのように、申告すれば良いのでしょうか？

お礼日時：2011/03/11 00:25

No.1 回答者： haru2121 回答日時： 2011/03/10 22:54

もっと詳しい方の意見が後で出ればそれも参考にしていただきたいのですが、

私も以前すんでいた家を他人に貸して数年来確定申告をしています。
私の知っている限りのことですが、お伝えいたします。

・借り手が法人か個人かは関係ありません。
・給与の収入はいったん別にして、家賃収入とその経費を計算します。
・管理組合に支払っている費用、マンションの固定資産税、その他その家賃を得るためにかかわるもろもろの費用(修理代や集金のための交通費などがあればそれも）を忘れずに計上します。(その為の別途フォームがあるはずです）。
・そして、そのマンションにかかわる収支が出ます。その利益と給与をあわせた形で申告することになります。
・給与も、ご存知でしょうが、丸々収入になるわけではなく、計算式があります。
・市役所などで確定申告を受け付けていると思いますので、マンションの経費にかかわる書類(領収書等）を持参すれば、親切に計算してくれると思います。
・お嬢さんの家賃は経費としては認められないと思います。その代わり、姓が違っていても貴方がお嬢さんを扶養しているのであれば、全体の収入から扶養控除が受けられると思います。
・とにかく申告する場所で、役所の方や税務署の方がいろいろ教えてくれると思います。

以上私の知っている限りの知識ですが、お役に立てば幸いです。