住宅ローン・借り換え・贈与等について

質問があります。

現在、妻名義で住宅ローンを組んでいます。
支払いは、頭金から何まで夫の私がしていたのですが
この度、離婚する事になりました。
（只今別居・離婚調停中）

そこで問題となっているのが、住宅ローンの債務です。

妻は家も土地もいらない（登記上・ローン契約書上では持分は5：5。建物が妻で土地が私）
ローンの支払いはしたくない。関わりたくない。
どうにかしろ。と無責任な発言を・・・
（ローンの保証ですが借入先の保障会社です。つまり私が直接保証人になってるわけではない）


私は、その家に住んでますし、売り払う考えはありません。
ですが債務を履行していかないと家は競売・・なんてこともあるので
今後の債務も私が継続していきたいのですが、妻は自分名義の口座を使われたくないと
言ってます。

そこで銀行側に名義変更可能かどうか問い合わせましたが
それはできないとのこと。今まで通り、妻の口座を使用するしかないとのこと。


困ってしまい考えた結果、借り換えを思いつきました。
色々シュミレーションしてみて、損はないと判断。

仮に借り換えが済んで、現在の借入先に残金を支払ったとします。
妻名義の借金は消えるので、妻は自由です。が・・・

ここで疑問が出てきたのが

『妻の持分（建物）を私の持分にする場合、これは贈与にあたるのか』
ということ。贈与税等も含めて疑問です。

首尾一貫して住宅に関わるお金は私が支払ってました。
妻に贈与される覚えはないのですが、登記上では5：5です。


どうなのでしょうか？

解りづらい説明かもしれませんが、どうかご教授お願いします。
また、今の私の状況で何か良い打開策があればアドバイス願います。

No.2 回答者： zenuemon 回答日時： 2011/03/23 00:23

借り換えと同時に名義変更の場合、プラスの財産とマイナスの財産を一緒に贈与することになりますので、負担付贈与になると思われます。

負担付贈与を受ける時は、贈与財産(プラスの財産)の価額から借金等の債務額(マイナスの財産)を
引いた金額に贈与税がかかります。
贈与財産の価額は売買時価での評価となりますので、残ローンのほうが多ければ贈与税はかからないということになります。
いまさらですが、頭金から何まで自分が支払うのなら自分名義にしておけばよかったのですが…

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

おっしゃる通り、私名義にしとけばよかったのですが
転職間もなく、ローンが組めませんでした。

離婚も想定などしておらず・・・・

とにかく私がバカでした。

お礼日時：2011/03/24 19:41

No.1 回答者： oguro- 回答日時： 2011/03/23 00:13

贈与というよりは、離婚なので、財産分与の性質が強いと思います。

財産分与の場合、原則として贈与税はかかりませんが、
「分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮しても、なお、多過ぎる場合」には贈与税がかかります。
残債がどのくらいあるか分かりませんが、時価から残債を引くと、奥さんの持分は建物ということもありある程度償却しているでしょうから、債務超過の可能性もあります。その場合、質問者様が残債を引き受けることで、むしろ奥さんの方の分与時の取り分が多くなる、という計算かも知れません。

ちなみに、片方が不動産を取得した対価として、相手側が金銭を分与されるようにすると、不動産の譲渡による所得税が相手側に発生する場合があるようです。

ところで、支払う予定もないのに、不動産の半分が奥様の名義になっていたということですが。
住宅取得時に、質問者様から奥様への贈与がなされたという過去の事実がありますね。古い話であれば、今更問われないとは思いますけど。

この回答への補足

回答ありがとうございます。

財産分与に関しましては
妻は家も土地もお金も何もいらない。
住宅ローン・その他に関わる事から関係を無くしたい。

というのが主張です。

借り換えに関しましては
私自身はローン名義にはなってないのですが
今後の支払いで、お互いの主張が合わないので
私が新たに、借り受けできたらと思いました。

補足日時：2011/03/24 19:38