この場合の住宅のローンの扱いは、どうなるのでしょう？

知人の女性からの相談に乗っています。
知人夫婦の自宅は、土地代（購入時価、今の時価もほとんど変わらない）が、1,000万で、名義は、妻です。この部分に関しては、妻の現金（遺産相続等のお金）で、払い済みです。
家の方は、建築費、3,000万で、すべて住宅ローン。
名義は、夫です。
それで、今現在、ローンの残金が、1,500万。
不動産屋に査定してもらった所、約3,000万ぐらいで売れそうとの話です。

ここで、相談です。
今、この家を処分した場合、夫婦の取り分は、どの割合になるのでしょうか？

例えば、差額、1,500万の利益になるから、各々二分の一になる。
妻側は、1,000万（土地代）、夫側500万等
住宅問題が片付いたら、この夫婦は、離婚すると思います。

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/10/01 17:06

＞結局は、残ローンを、払うと、妻　1,000万、夫、500万になると言うことでしょうか？

そのとおりです。

この回答への補足

皆様有難う御座いました。
とても参考になりました。

補足日時：2003/10/23 21:53

No.6 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/09/30 16:38

＞私が、思うには、ローンの残金が1,500万あり、その残金を返す義務が、すべて、名義人の夫にあるのか、それも、まだ疑問です。

＞名義は、夫ですが、今までずっと、妻も一緒に住んで居た訳ですので、妻の方にも、何らかの返済義務が生じないか、ちょっと、疑問です。(^^ゞ

借金は借りた者が返済しなければならないので、例え妻であっても債務者や保証人となっていなければ返済義務はありません。
なお、夫が夫名義で不動産を取得し、その資金を夫が借り入れ夫が返済している最中、夫が売却すれば売却代金は夫のものです。
その場合、妻も返済に協力しておれば、それは、夫婦間で何らかの約束があったはずです。その約束にしたがって売却時の代金を清算すればいいことです。何らの約束がなくて、妻が協力していたからと云って、そのお金を返せとは言えないと思います。
夫婦の共有財産とは動産等で対抗力をもたない場合で、どちらの物かわからない場合に「推定」するもので、不動産は対抗力をもっていますので、夫婦が出し合い買ったのであれば、その出資金（借りて出資しても同じ）の割合によって持分登記しておけば何らの問題もありません。

この回答への補足

アドバイス、有難う御座います。
今回の相談内容で、補足しますと、住宅建設に掛かったお金は、すべて、夫名義で借りました。（結婚後）
妻は、専業主婦です。
特に、約束は、ありません。

ですから、今回の場合で当てはめると、夫は、差益、2,000万を手にし、妻は、1,000万を手にする。
結局は、残ローンを、払うと、
妻　1,000万、夫、500万になると言うことでしょうか？

補足日時：2003/09/30 18:43

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/29 21:36

>妻の方にも、何らかの返済義務が生じないか

この話は直接売買とは関係が無く、いったん各自の名義で独立に処理された後、別途離婚協議に置いて財産分与の取り決めを交わすことにより、互いの財産の再分配が行われます。

ただ、これは夫婦になってから、夫婦で共同して稼いだ財産が対象になります。
妻の土地という財産は妻の相続した財産で購入した物（相続時期がたとえ夫婦になってからでも該当）ですから、これは分配する財産には含まれません。

強いて言うと、夫のローン返済が夫婦生活を始めてから開始した物であれば、それは夫婦共有財産となります。
今回の場合は２０００－１５００＝５００万円の利益が出るようなので、この５００万円を離婚時の財産分与としてわけることが出来ます。
寄与率を５０：５０とすれば、妻は半分の２５０万円をもらうことが出来、最終的には土地代金１０００万円＋２５０万円＝１２５０万円を妻は手にすることが出来ます。
もちろん妻の土地が、夫婦になってから働いて手に入れた物だと妻の土地１０００万円も分配の対象になります。

上記は利益が出ている状態なので話はバラ色ですが、実は負債の方も同じようにして分配する必要があります。
とはいえ、夫婦の生活資金として必要だった借金であればそういうこともありますが、それ以外ではあまり分配されると言うことはなく、各自の名義が重要なようです。
この辺は面白い話ですね。

では。

No.4 回答者： noname#24736 回答日時： 2003/09/29 19:08

>不動産屋の方の話では、土地と、建物の合計の評価が、3,000万と言うことです。

ですから、あえて、内訳を書くなら、土地1,000万。
建物2,000万と言う事になります。

奥様が土地を1000万円で、ご主人が建物を2000万円で、売ることになり、各々が買い主と売買契約を結ぶことになります。
ご主人が売却代金の中からローンの残金1500万円を支払うことになります。

ちなみに、売却代金3000万円－ロンー残高1500万円＝1500万円の利益ではありません。
ご主人は建物の取得費3000万円を負担して、2000万円で売却したのですから1000万円の損失です。

この回答への補足

有難う御座います。
例えばですが、土地も、家もすべて、夫の名義の場合は、すべて、夫の差益になるのでしょうか？

と言う事は、夫婦で、一から貯金して、家を購入して、事情で、家を売らなければならなくなった場合、名義が夫のみの場合、差益が出ようが、損失が出ようが、すべて、夫のみに関係することになるのでしょうか？
離婚時に家を売る場合、この場合だと、妻は、全くお金が入らないと言うことになるのでしょうか？（差益が出た場合）

補足日時：2003/09/29 20:25

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/09/29 18:52

一人の人物に売る場合でも、売買契約で土地１０００万円、家屋２０００万円として販売すればよいだけです。

土地と建物の所有者が違いますから、売買契約もそれぞれ結ぶ必要があると思いますよ。その中で金額は明らかになるでしょう。

この回答への補足

皆様、有難う御座います。
妻側の相談ですので、私には、有難い情報です。

私が、思うには、ローンの残金が1,500万あり、その残金を返す義務が、すべて、名義人の夫にあるのか、それも、まだ疑問です。

名義は、夫ですが、今までずっと、妻も一緒に住んで居た訳ですので、妻の方にも、何らかの返済義務が生じないか、ちょっと、疑問です。(^^ゞ

補足日時：2003/09/29 19:08

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2003/09/29 18:41

土地が奥さんで建物が夫の所有と云うことは、夫は妻から土地を借りないと建物は建てられません。

ところが、夫婦であるため土地の賃貸借契約はしていないようです。地代もないようです。
民法ではそのような契約を「使用借権」といい、土地の利用権は薄く、奥さんから建物を収去して更地にしてください云われれば、それに応じなければなりません。
そのような関係にあるので買い主が１人でも土地と建物は別な契約となり奥さんは土地の代金１０００万円、夫は２０００万円で売却し、夫はその中からローンの残金１５００万円支払い残り５００万円と云うことになります。

No.1 回答者： teinen 回答日時： 2003/09/29 17:07

　不動産屋さんの査定，３０００万円というのは，土地建物合わせての価格ですよね。

　土地の所有者と建物の所有者が違うわけですから，実際の売買の際も，土地と建物の売主が違いますから，別々に査定してもらうか，内訳を提示してもらわなければなりませんね。
　ですので，今回提示された条件では，取り分がいくらになるか判定できません。

この回答への補足

御回答、有難う御座います。
不動産屋の方の話では、土地と、建物の合計の評価が、3,000万と言うことです。
ですから、あえて、内訳を書くなら、
土地1,000万。
建物2,000万と言う事になります。

別々に売る事は、出来ませんので、売れた時点で、不動産屋、夫婦の三者で、割合を決めることになるのでしょうか？
土地価格の値段は、周りの坪単価が基本になっています。

補足日時：2003/09/29 17:32