建売住宅 購入時の土地建物の持分についてご質問

新築戸建ての建売住宅を購入予定です。

税金に無知なのでご教示下さい。

土地・建物の所有者を　主人一人の名義にすべきか
私（妻）と連名で登記すべきかで困っています。
（半分でも、７：３の割合でもと好きなようにと業者さんから言われました。）

将来　どちらかが先に亡くなるのですから
その時に相続税が発生すると思うのですが
初めから　２人の共同名義にしておけば
相続の際に　税金は半分で済むということでしょうか？

また、共同名義にした場合　毎年掛かる　固定資産税は
増えてしまったりする事はありますか？

共同名義と夫一人の名義どちらがお勧めでしょうか？

ローンは主人の名義で借り入れ　もし主人が返済不可能となった場合は
私（妻）も協力しますよ的な借り入れの仕方です

宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2011/11/04 13:05

共同名義と夫一人の名義どちらがお勧めでしょうか？＞

税金で一番税率の高いのが贈与税です。しかも相続税ならまだ先のことですし（贈与税は翌年早々に納付）、その時には価値が下がっているというのもあります。なので、購入時に贈与税が掛からないようにしておくのがベターでしょうか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
具体的には（旦那さんの頭金＋旦那さんの借入金）：（あなたの頭金）であり、ここから110万円以上乖離すれば贈与税が発生します。例えば4000万円の家を全額旦那さんの頭金とローンにし、不動産登記を半々にすると2000万円の贈与になりますし、この時の贈与税額は720万円にもなります。

また、共同名義にした場合　毎年掛かる　固定資産税は増えてしまったりする事はありますか？＞
固定資産税は物件により決まっており、持分登記されていても代表者に請求が来ます。これをその割合で折半することになりますが、これも片方が全て払うなどすれば贈与税の対象となるでしょう。

半分でも、７：３の割合でもと好きなようにと業者さんから言われました。＞
業者や銀行は税金の専門家ではありません。理解していたとしても、登記割合は自由に決められるので買主が好きに決めるものなのでそう言ったのでしょう（贈与税を払えば済み、払うのも業者ではなくあなたなのですから）。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2011/11/04 13:07

＞将来　どちらかが先に亡くなるのですからその時に相続税が発生すると…

何歳ぐらいの方か存じませんが、そんな何十年も先の話より、現時点での税金を考えないといけません。

＞ローンは主人の名義で借り入れ…

頭金は誰が出すのですか。
頭金も夫なら、100パーセント夫名義以外の選択肢は、事実上ありません。

＞半分でも、７：３の割合でもと好きなようにと業者さんから言われました…

不動産屋は税金のことなど考えていません。
真に受けてはだめです。

金を出さない者に持ち分を設定すれば、それは金を出した者から出さない者への「贈与」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
であり、金を出さない者に贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が生じます。
贈与税はあらゆる税金の中で、もっとも税率が高いことで有名です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただ、あなたがたが 20年を経た熟年夫婦なら、この限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

＞共同名義と夫一人の名義どちらがお勧めでしょうか…

お国の発展のためなら税金など少しも惜しくないと思われるなら、お好きなようにどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.3 回答者： ma-fuji 回答日時： 2011/11/04 19:12

＞共同名義と夫一人の名義どちらがお勧めでしょうか？

だれが、その購入にかかる頭金をだし、ローンをどのように組むかです。
その割合に応じた、持ち分で共有名義にします。
ご主人が全部負担するなら、ご主人名義です。

＞初めから　２人の共同名義にしておけば相続の際に　税金は半分で済むということでしょうか？
前に書いたことをクリアーしていると仮定しますが、夫婦の場合、相続税の控除額は大変大きいです。
将来、どうなるかわかりませんが、現行では１億６千万までなら相続税かかりませんので、相続税の心配など必要ないでしょう。

＞共同名義にした場合　毎年掛かる　固定資産税は増えてしまったりする事はありますか？
いいえ。
税金は、単有でも共有名義でも同じです。

＞ローンは主人の名義で借り入れ　もし主人が返済不可能となった場合は私（妻）も協力しますよ的な借り入れの仕方です
それなら、ご主人の名義です。
他の選択肢はありません。