賃貸建物と建物附属設備の取得価額の区分方法について

賃貸建物と建物附属設備の取得価額の区分方法についてお尋ねします。築１７年の鉄筋コンクリート造収益マンションを今年取得しました。建物と設備の減価償却について、「合理的な区分方法」で区分すると、設備は経過年数から考えると「資産価値なし」となってしまうのですがそう考えるしかないのでしょうか。

No.1 回答者： yosifuji20 回答日時： 2011/11/18 15:13

中古資産の耐用年数は原則は取得後何年使用可能かで判定するのですが、それが困難場合は下記の方法で見積もります。

ご質問の例が耐用年数よりも古い場合はイを適用して、本来の耐用年数の20%に相当する年数 ということです。


イ 法定耐用年数の全部を経過した資産
　　　その中古資産の法定耐用年数の20%に相当する年数
ロ 法定耐用年数の一部を経過した資産
　　 その中古資産の法定耐用年数から経過年数を控除した年数に経過年数の20%に相当する年数を加算した年数

　　法定耐用年数 － 経過年数 ＋ 経過年数 × 20%

この回答への補足

建物の取得価額を建物本体と建物附属設備の取得価額に分ける方法について、国税不服審判所が平成12年12月28日の裁決で示しています。
概略は以下のとおりです。
(1)契約書で明らかな場合
　建物及び建物附属設備の購入代価等が売買契約書等で区分されている場合は、その区分によります。
(2)契約書で分からない場合
　購入代価等が売買契約書等で区分されていない場合は、建物と附属設備の取得価額を合理的な方法により区分する必要があるとのことで、建築工事に係る資料に基づき計算される工事費の割合（建物69.6％・附属設備30.4％）により、建物と建物附属設備の取得価額を区分します。ただし、工事費の割合は新築時のものですから、新築時から買主の取得時までの減価を考慮し、工事費の割合を補正した上で、建物と建物附属設備の取得価額を区分をするとしています。
　具体的にいえば、定額法による 減価償却計算に基づき「１－１×0.9×償却率×（経過月数÷12）」の算式で計算したものを建物と設備に適用し、当初の価格から補正をしています。
　設備は15年を経過してしまえば、補正の係数がマイナスとなってしまい0と査定されてしまいます。
【具体の金額】
　建物の取得価額664万9,300円を建築工事に係る資料に基づき計算される工事費の割合（建物69.6％・附属設備30.4％）により、建物と建物附属設備の取得価額を区分します。ただし、工事費の割合は新築時のものですから、新築時から買主の取得時までの減価を考慮し、次のとおり工事費の割合を補正した上で、建物と建物附属設備の取得価額を区分しています。
　[1]未償却残高の割合は、建物93.75％、附属設備79.78％。この場合における未償却残高の割合とは、定額法による 減価償却計算に基づき「１－１×0.9×償却率×（経過月数÷12）」の算式で計算したものであり、算式中の「経過月数」とは、新築時から取得時までの経過月数をいいます。
　なお、この裁決事例におけるマンションは、平成２年に建設され平成６年に納税者が取得した物件であり、耐用年数と償却率は、平成６年時点のものを使用しています。したがって、この裁決事例における建物の償却率（定額法）は耐用年数60年に対応する0.017、附属設備の償却率（定額法）は、耐用年数18年に対応する0.055です。
　[2]建物の工事費の割合を補正すると69.6％×93.75％＝ 65.25％、附属設備の工事費の割合を補正すると30.4％× 79.78％＝24.25％となります。
　[3]補正後の建物の工事費割合が65.25％、附属設備の工事費割合が24.25％であることから、建物の工事費割合と附属設備の工事費割合の構成比を計算すると、建物は
　　65.25％÷（65.25％+24.25％）＝72.91％、
　　附属設備は
　　24.25％÷（ 65.25％+24.25％）＝27.09％
　　となります。
[4]建物の全体の取得価額6,649,300円を、[3]で求めた建物構成比の72.91％を掛けて計算すると、建物の取得価額は4,848,005円、附属設備構成比の27.09％を掛けて計算すると、附属設備の取得価額は1,801,295円となります。
　以上が結論です。

　その中古資産の法定耐用年数の20%に相当する年数は存じていますが、この場合どのように適用すればよいのでしょうか。

補足日時：2011/11/18 16:11