契約書のない借地の家のリフォームについて

＜背景/経緯＞
亡くなった祖父は、約60年前に口約束で契約した借地に祖父自身のお金で建てた家に住んでおりました。(借地上に持ち家が建っている状態です)
祖父祖母が亡くなった後は私の両親がその家で暮らしておりましたが、今後は私が名義を引き継ぐことになっております。
ただその家はもう築60年近く建っているようで老朽化が激しく、地震でも来たら倒れてしまうのでは？という状態ですので、可能ならば私が引き継ぐタイミングでリフォームをしたいと考えております。

＜その他状況＞
その他の状況を以下に記します。
・その土地は祖父が昔に口約束で契約したもののようで、契約書は一切残っていません。また契約を交わした時期も60年くらい前・・というくらいで今では明確には分かりません。

・土地の賃貸料は2万円程度と都内の駅近くという立地的には破格ですが、これまでは遅滞なく支払ってきております。ただ土地の貸主(2代目)は立ち退くか(相応の価格で)きちんと契約を結んでほしいと20年近くも我々に継続的に要求し続けています。

・私の父親は「住み続けていれば立ち退かなくて良い」と借主のその要求には答えずにこれまで来ています。

・その家は10年前に一度、貸主に周知せずに水回り(台所とお風呂)をリフォームしました。
　(両親の話によると、そのリフォームについて貸主は気づいていたようですが特段クレーム等は受けなかったようです)


＜質問＞
上記の状況から以下の質問をさせて頂きます。

1．現在の祖父祖母の家をリフォームすることは可能でしょうか？　もし可能ならば、どの程度までリフォームが可能かお教え頂けないでしょうか？　
(内装の一部のみ or 全面リフォーム or 増築も含めたリフォーム、等々)

2．リフォームする際には土地の貸主に報告する義務はあるのでしょうか？　(土地の貸主は必ず反対してくると予想しています。。)

3．今の借地はいつまで今の条件のまま借りていられるのでしょうか？　
(せっかくリフォームしてもすぐに返さないといけないとなると大変ですので質問させて頂きました)　

4．「もし今の借地を借主が購入する場合、これまで借りていた権利?によって通常の価格よりもかなり安く購入することができる」と聞いたことがあるのですが、これは本当でしょうか？　もし本当の場合はどれくらい安く購入することができるのでしょうか？


非常に分かりにくい質問で大変恐縮ですが
とても悩んでおります。。

何卒お知恵を頂きますよう
宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： bara2001 回答日時： 2011/12/06 01:00

不動産屋です。

こちらのＨＰが参考になると思うのでご覧ください。
http://www.mirailaw.jp/info/const06.html

何十年も前の口約束の賃貸借契約であれば、やろうと思えば地主に無断でリフォームや増改築は可能です。
ただ、それでもし地主を本気で怒らせたら、地主はあらゆる手を使って法的に阻止してくるでしょうし、トラブルを抱えた案件だと分かれば工務店も逃げ出すでしょう。
また建て替えの場合は話が変わってきますので、前述のＨＰの最後のほうをご参照ください。

都内の駅近で土地賃貸料が２万円なんて、いまどき駐車場代よりも安いわけですから、少しは地主の言い分にも耳を傾けてはいかがですか？
客観的に見て、今までが地主に甘え過ぎていたんですよ。
地主がその気になればまずは賃貸料アップの訴訟を起こしてくるでしょう。

なお、買い取り希望の場合は、売るか売らないかはあくまで地主の自由なので、地主と質問者様の希望額が折り合った金額になります。
折り合わなければ売ってもらえないということです。
不動産は売り急げば買いたたかれて一般的な市場価格の何分の一にもなることもありますし、どうしても購入したい不動産は一般的な価格の何倍にもなる金額で取引されます。
借地権があるからといって、安く買える保証はありませんし、地主が土地を売る義務もありません。
質問者様と地主が、もし逆の立場だったら、ということもお考えください。
いまのところは地主の気持ちを逆なでせずに、多少の賃料アップは飲んででも穏便に話を運ぶことをお勧めします。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

現状の借り手の立場を明確に理解ができました。
確かに都内の駅近で土地賃貸料が２万円なんて普通じゃありえない状況ですよね。

今後どうするかについては両親と相談して決めたいと思います。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/07 19:24

No.2 回答者： lv4u 回答日時： 2011/12/06 06:53

>>3．今の借地はいつまで今の条件のまま借りていられるのでしょうか？　

基本的に地代は、いつでも自由に値上げできるようですよ。法外な金額に値上げとなればまずいですが、近隣相場程度には、「来月から○○万にします」ということも内容証明郵便の１本で可能なようです。もちろん、借りている側も、逆に高額すぎると思えば、いつでも「相場並に地代値下げ要求」が可能なようですし、地主の値上げ要求の通告に「値あげは絶対に認めない！」と対抗することも可能のようです。こうなると調停－＞裁判コースみたいですね。

>>「もし今の借地を借主が購入する場合、これまで借りていた権利?によって通常の価格よりもかなり安く購入することができる」

地主さんがお金に困っている状態なら、そういうこともあるかもしれませんが、通常はあり得ないでしょう。もし、私が地主の立場なら、立て替えを認めず、なんとか家が朽ち果てるタイミングをみて、「更地にして借地を（タダで）戻してもらおう。古い家の解体費用はもちろん借り手負担で！」と考えるでしょうね。


本来は、数十年の付き合いですので、お互い穏便にしたいところでしょうが、あまりにも近隣相場からかけ離れてくると、感情的に許せなくなるものですし、その状態で相手の行為に意図的な「悪意」があると感じられれば、「叩きつぶしてやりたい！」と思って裁判など、なんでも可能な手段をとることになるでしょう。

ちなみに、私も貸している土地が似たような状況にあります。借り手側の悪意が感じられる言動があり、数十年来の付き合いということがあろうとも、借り手の要求を受け入れることができず、たぶん訴訟になりそうな様子です。弁護士さんに相談しても、「その要求はあまりにもひどいね。なんで地主を怒らせるようなことするのかな？好きに訴訟させなさい。」というアドバイスもあって裁判資料を用意するこのごろです。（証拠もそろいつつあるので、相手を調停あるいは裁判で叩き潰すのが楽しみ）

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

現状の借り手の立場を明確に理解ができました。
”相手を調停あるいは裁判で叩き潰すのが楽しみ”というコメントから察すると
借り手側からかなりの要求を突き付けられたのでしょうね。
借り手として状況を理解しそのような対応は取らないように気をつけようと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/07 19:27

No.3 回答者： 66mlqn 回答日時： 2011/12/06 13:42

今　貴方の名前で　借地契約をされるのが　一番簡単で安心できます　古い家屋なら地主が家屋を

買い取り（二束三文で）　返還を言って来る懸念もあります

　貴方から　下手に出て　新しく土地賃貸契約をしなさい

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

他の方の回答からも借り手の状況が理解できました。
66mlgnさんのコメントの通り、きちんと土地賃貸契約をすることが
一番安心ができる対応かもしれません。

両親と良く話し合って今後の方針を決めたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/12/07 19:30