賃貸のお風呂が壊れましたが大家が修理してくれません

築３０年ほどの連棟式の貸家に３年ほど住んでいます。
この度、お風呂の釜が壊れてしまい家主に修理を依頼しましたが、直してくれません。
業者に見てもらったところ、古いので部品がないので修理は不可、取替えになるとのことです。
風呂有りでの条件で入居していますので、直してくれないなら家賃を見直して下さいといいましたが、それも拒否されました。
家主から、提案として、退去時の敷金の返還分で（２０万）そこから充当してはどうかと言われました。
私としては、家賃を風呂無しの賃料にしてもらうか、風呂を修理してもらって今まで通りの家賃を払うかにしてほしいと思っていますが、家主は、どちらも拒否しています。
私も、どちらかにしていただけないなら家賃は供託します。と伝えたところ、じゃ、解約して下さい（出て行って下さい）と言われました。
私の言ってることはおかしいでしょうか？
今後、どのように家主と話せばいいでしょうか？
アドバイスお願いします。

No.4 回答者： ecobath 回答日時： 2012/01/01 03:13

賃貸物件のお風呂の補修・リフォームをしている業者です。

一般的に「お風呂の釜」の補修は、家主負担です。
（契約内容で、補修は入居者負担と書かれていても、この場合は家主負担になると思います）

具体的に「お風呂の釜」というのは、「ガス釜（浴槽に水を溜めて外の釜でお湯を沸かす）」か「給湯器（給水管から給湯器に水が入り、水を沸かして浴槽にお湯を入れる）」のどちらかと思います。
何年前に設置した釜か分かりませんが、釜についている「シール」を見れば「製造年月」が分かります。（たとえば「９５．１０」という表示であれば「1995年10月製造」）
耐用年数もそこそこ経っている（たとえば15年以上）のであれば、そのことを話して家主負担をお願いしたらどうですか。

具体的には
「財団法人 不動産適正取引推進機構」で「建物賃貸借トラブルの実例と解決」「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」等の書物が出ています。
それを、元にお話しされてはいかがですか。
（今回のような場合は家主負担になるようだと書かれているのではと思います）

ご質問を見ていて心配なのは、家主が（今回の件だけでなく）他の理由でも「出ていってほしい」ということで言っているのであれば、解決は難しいかもしれません。
築30年の連棟式の賃貸住宅であれば、弊社の経験では「ガス釜」や「給湯器」の交換は10万円以下でできることが大半です。
家主の家賃収入を考えれば、家主負担で新しくするのが合理的だと思うのですが・・。

家主との関係悪化が継続するなと感じておられるのであれば、転居した方が賢明かもしれません。
敷金の返還もそこそこありますし、今は「礼金・敷金」がかからない賃貸物件も多くなっていますので、そういった別の物件を探すのも一つの考え方かなと思います。

参考URL：http://www.retio.or.jp/index.html

No.3 回答者： 40871 回答日時： 2011/12/31 20:11

No.1です。

質問者さまが自主的に出ていくのではなく、
「家主負担で転居する状況を作り出す」ということですね。

「供託」というのは、あまり穏便な方法ではないですが、
質問者さまが家賃を払う意思はあるけども、相手が受け取らず、仕方がないのでお金預けます。
いつでも持って行ってください。
ということはいいですよね。

それに対して家主が
「じゃ、解約して下さい（出て行って下さい）」
「納得できないなら出ていってもらうしかないね！」
といって、契約を解除となった場合、契約解除の責は、家主側となります。
なぜなら、話が纏まらなかった場合、今までの賃貸借契約が有効に存続している限り、
家主が家賃を受け取ることと引き換えに、借主に対して負っている債務である
『住宅を賃貸する（風呂付）』という債務を怠ったために、契約の解除が生じたと考えるからです。

それを、解決するための方法として、
供託をしておけば、裁判所を通じて、いろいろな手段が取れます。
例えば、
１．家主に対して、裁判所の命令で風呂釜を交換させ、今まで通り賃貸借契約を継続すること
　（契約の強制履行、その後住み続けることが嫌でなければ。ですが。）
２．家主に対して、風呂釜の交換費用を立て替えた場合、その費用を強制執行すること
３．家主が「出ていけ。」と言って聞かない場合、転居のために発生した損害額を
　　請求できること
　　（最低でも、引っ越し代と退去時の敷金返還の相当分くらいは得られるでしょう。）

なぜ司法書士と裁判所を通すかというと、
１．まず何と言っても日本では自力救済が禁止されていること
　（お金を殴って盗まれたとしても、「目には目を。」で、殴って取り返す等はダメですね）
２．お互いに強制執行が得策となるほどの金額とはなり得ないと考えられること
　（手続だけで何十万もかかります。）
３．今回の件では、民事訴訟は双方に得策でないように思われるので、
　　示談や和解の道を探りながら、最終的には強制履行や強制執行もできる対抗策とすること

が、弁護士に依頼しなくてもできるようになりますね。
（簡易裁判所での訴訟代理ができる司法書士を選んだ場合）

そうでもしないと、今回のご質問の風呂の件が泣き寝入りになってしまいますし、
一方、家主側からみても、あくまで一般論ですが、家賃を滞納している世帯等も多いため、
損害が出ているケースも多く、家主の譲歩もあまり期待できません。

家主よりも、不動産関係の法に詳しい仲介業者や管理会社が説得しても困難であるのに、
ご質問者さまが直接対話しても、話が噛み合わないまま終わるのでは、と考えられます。

そこで、今回ご紹介した簡裁訴訟代理司法書士に相談されてみてはいかがでしょうか。
ということでした。

No.2 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/12/31 18:38

　大家しています。

　多分、回答者様の皆さんこぞって「契約書に『風呂付』と記載されているなら大家が負担すべき。」って回答でしょうが、実際に大家が拒否しているなら、他人の財布から金を引き抜くわけにもいきませんから、裁判所の命令を取るしか仕方ありません。質問者様が『家賃は供託します。』と出て、大家が『じゃ、解約して下さい（出て行って下さい）』と答えてしまってはもう纏まらないでしょう。

　ただ、日本の民事裁判制度は費用と時間がかかるように出来ていますので、果たして風呂無しでいつまで耐えられるか？　弁護士費用などの“軍資金”はどれくらい用意できるのか？　勝訴した場合でも従わなかった場合の追加的『強制執行』の費用は？　多分、勝訴しても費用対効果は確実にマイナスでしょうからマイナス分はどこで補填？

　普通は、仲介の不動産会社や物件の管理会社が中に入って大家を説得するものなのです。

　まぁ、お気の毒ですが、質の悪い大家に当たったら、質の悪い借主に当たった大家と同様、泣くしかないでしょう。実効性のある解決策なんてないでしょう。

　借主さんに出来ることと言えば、滞納して引越し費用を貯めて、引越ししてしまい。大家が訴訟を起こしてきても、立場が逆になるだけ。質問者様は風呂の壊れた状況や大家の対応を証拠として出して滞納分の支払いを免れる。和解となれば裁判所は大家の対応を批判するでしょうし、仮令負けても支払いを拒めば大家はまた費用をかけて『強制執行』するしかない。銀行口座を知らなければ給与の差押。それだけケチな大家が金をかけてそこまでやるか？

　もっと良い対応策があるかも知れませんが、明日の元日に開ける予定の貴腐ワインとやらをチョビッと“毒味”して、お酒に弱いin_go-ingは頭がフワフワです。ごめんなさい。

　私のところの住人様よ、今日なんか電話してきても大家さんは支離滅裂だぞ！明日管理室に来れば私が毒味したやつをご馳走するよ。

　

No.1 回答者： 40871 回答日時： 2011/12/31 17:08

風呂付きの賃貸借契約となっていれば、

壊れた風呂釜の取替費用を、敷金から充当するのは考えられませんね。
築３０年の物件ということなどから、家主が維持・修繕にお金を掛けたくないのでは・・？

家主は契約に明るくない方もたくさんいるので、説得できるかどうか。
（反対に、家主に言わせれば、借主側に非常識な人が多いというのですが。）

対策は、家賃を供託でいいのではないでしょうか。
それを受け取る意思がなければ家主の債務不履行が発生しますので、
１．もとの賃貸借契約通りに、風呂の交換を要求する
２．自費で風呂を交換して、退去時に家主に買い取らせる
３．質問者さま側から賃貸借契約を解除する

等が、取り得る措置かと思いますが、いかがでしょうか。
ただし、
２．の自費で風呂を交換して、あとから家主に請求してもよいのですが、
現実問題としては、家主と揉める場合が多いので、
いっそ、解約してしまった方がいいかもしれません。

その他、司法書士などに依頼し、間に入って頂き、
家主に警告するのも、良い方法かと思います。

この回答への補足

回答、ありがとうございます。
家主さんの方から、納得できなければ出て行ってもらうしかないね！と言われたのですが・・・
私は出て行かなければならないですか？

補足日時：2011/12/31 18:37