両親が亡くなった場合の土地と建物の権利について

母は亡くなっていまして、現在父の権利で１０坪の借地権（建物あり、私の実家です。）と
その隣に２１坪の土地（現在駐車場にしていて３台かしています。駐車場の収入約６万円くらいはすべて父が管理しています。）があります。

借地に建っている実家には父と、独身の兄が住んでいます。

私は結婚し、別の場所に住んでいます。

この状況で、父が亡くなった場合、財産であるこの２つの土地と建物を
どのように半分に分けることが平等になるのでしょうか。

借地権に建っている家は、この先兄が住んでいくことになると思いますが、
そうすると、２１坪の土地を半分ずつ分けることになるのでしょうか。

建物を考えないで土地だけで合計すると３１坪になり、
単純に土地だけの合計でみて半分ずつにすると
１５坪ずつの権利を分けられることになると思いますが
建物が建ってしまっていますし、今後も兄が住み続けると思います。
そうなると私の権利は２１坪の土地の半分だけ、ということになるのでしょうか。



そうすると、兄は現在の借地と２１坪の土地の半分を合わせると
２０坪近くの権利になり、私は駐車場の土地１０坪になってしまうのでしょうか。



また、今後兄が結婚した場合には、分与される権利関係は
変わってくるのでしょうか。（兄の妻になる人にも権利が発生するのでしょうか）



借地権と建物と土地で複雑で分け方がどうすべきなのかよくわかりません。
はっきりしているのは、すべて父の権利ということです。


なんとなく、こういう話を父に話したところ、
「それは俺が死んだら２人で話あってくれ」
「俺が生きている間はなにも動かない」
「でも、分与について今は兄妹２人の問題になるが、
兄が結婚したら話は変わってくるぞ。相手がだまってるわけないから」といいました。

兄が結婚したら権利関係が変わるのか
兄の妻までも一緒に話し合うことになるのでしょうか
兄の妻が財産分与に関して、意見することは権利上立場があるのでしょうか。


私は、「いや、奥さんには権利がないから兄と２人での話あいになり、
結婚してもしていなくても関係ないのでは」というと
父は「権利がないから話はききません、なんてことにはならない、妻というものは必ず口を出してくるし夫はそれを無視することはできない」といいました



今後将来のこのことについてどうしたらいいのか、
いざ亡くなったときに法律や権利関係などについてまったくわからない、では
困ってしまうので、将来にむけて考えをもっておきたいと思っています。




母が、病気になってから急激に病状が悪くなり、
財産のことなどなにも自分でできず、家族も介護をするのみで
あっという間になくなってしまい、いざ亡くなったときにあたふたすることが
多くあったので、父も今は元気ですが、もう７０近いですし、
事前に考えておいてもいいかもしれない、と思います

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/01/06 14:13

＞財産であるこの２つの土地と建物をどのように半分に分ける…

持ち分半々で 2人の共有登記とする手もありますが、あなたは既に嫁がれた身のようですので、現実的ではありません。
代案として、

1. 相続発生時の時価の半分に相当する現金を兄からいただいて、すべて兄名義とする。

2. 共有登記でなく、2つに分筆して兄妹それぞれのものとする。この場合、兄だけが住むので家賃・地代をもらい続ける。

などの方法があります。

＞建物を考えないで土地だけで合計すると３１坪になり…

いやいや、建物も土地もすべて均等の権利があります。

＞兄が結婚したら権利関係が変わるのか…

あなたの夫に父の相続権がないのと同じで、兄嫁は全く関係ありません。
ただ、うやむやのまま放置して、兄が子供を残してあなたより先に亡くなったりすると、話はややこしくなります。
相続が発生したら、一両日で話をまとめておくことが肝要です。

この回答への補足

具体的でかなりわかりやすい回答ありがとうございます。

補足日時：2012/01/06 16:52

No.3 回答者： misawajp 回答日時： 2012/01/06 16:41

別に半分ずつにする必要などありません

全てを兄上に相続してもらうことで何も問題はありません（質問者が了承すれば）
土地建物は兄に、若干の現金等を質問者が相続するのでもかまいません

なお兄が結婚しても兄嫁が父と様子縁組しない限り相続権はありません

が　相続でもめることの発端は、その相続権の無い配偶者が口出ししてくることと、質問者のような嫁に行った娘が（一生懸命看病したからなどと言って）目いっぱいの権利を主張することのいずれかです
その結果兄弟が口も聞かなくなるような不仲になります（99％と言っても過言では有りません）

父上はそのようなことを多く見聞きして来ていると思います

最善の方法は、質問者には不満かも知れませんが、全てを兄に任せて、どのような結果になろうとも文句を言わないことです

一時の損得からはなれて、それが出来れば、十年二十年後に良い結果が得られます

目いっぱいに見込んでも数百万しかない財産を争って、たった一人しか居ない兄と喧嘩別れするような道は選ばないことを望みます

この回答への補足

いやいや、すべて兄に、と思うのはあなたの考え方であって、私は「権利関係の正しさ」を聞いているのですよ？あなたならどうするか、ということを聞いてるわけでありませんので、あなたがそう思うなら、あなたの家はそうすればいいのです

質問者のような嫁に行った娘が（一生懸命看病したからなどと言って）目いっぱいの権利を主張することのいずれかです

とありますが、権利を主張、とありますが、主張もなにも、事実、権利があるのですよ？
それは、別に、看病したってしていなくたって、法的にあるものですよ？

最善の方法なんて聞いていないのですが・・・・
法的にどのようになるのか、ということを聞いているのですが、
感情で処理する人には、回答はできないのではないですか？


目いっぱい見込んでも数百万しかない、
９００万１千万でも、あなたなら「権利があるけどいらないわ☆」と言えてしまう
ばかなんだかえらいんだかわからない考えの持ち主ですが、
あなただったらそうすればいいだけのことで、

私の質問の回答では見当違い甚だしい回答です。


数百万しかならない財産、と、なぜ思いこむ、決めつけることができるのでしょうか？
私の父の財産がいくらあるか全財産をわかってていっているまらまだしも、
勝手な思いこみと決めつけで自信たっぷりに意見がいえてしまうって
なんてすばらしいのでしょう。


もう少し、その自己中な考え方改めた方がいいですよ
というか、それを望みます

補足日時：2012/01/06 16:50

No.1 回答者： einn 回答日時： 2012/01/06 14:11

建物も土地もお父さん一人の名義なら、

そりゃ均等に分けるっていう話になります。

でも、それって物理的に分けるわけじゃないんですよ。
建物は真っ二つに分けられませんしね。とうぜんですけど。



建物と土地の名義をお兄さんと連名にして、
駐車場については発生する収入をお兄さんと2等分にします。
駐車場の土地の固定資産税も2等分し、2人で払うことになりますけどね。

建物にお兄さんが住み続けるならば、
これも駐車場と同様に、建物が建っている土地の固定資産税を、
きっちり2等分で2人で払うことになります。
ただし、その等分した固定資産税の3倍の額を、お兄さんはアナタに払います。
これはあなたがお兄さんに土地を半分貸しているという事ですから、その借地料です。

さらに、建物の権利も等分するのですから、
建物の賃料もあなたはお兄さんに請求が可能です。
周囲の不動産物件を参考に取り決めるか、
2人で話し合って安い設定にするのか自由に取り決め可能です。

例えばアナタの実家が築30年の3LDKだとしましょう。
近所の築30年の借家3LDKの家賃とほぼ同額の家賃に設定したとします。
アナタがもらえる額は半分です。家の権利が半分ですからね。



ただ、そういう細かいお金の動かし方をするのはとても面倒です。
兄弟間で大家と住民のような関係になりますし、
支払いが滞るようなことがあれば兄弟関係も悪化するでしょう。

ですから、駐車場はともかく、
家の権利と家が建っている土地の権利を、
お兄さんに売ってしまう、というやり方もあります。

近所の不動産物件と比較し、家と土地の売却価格を決めます。
もちろん築年数や立地条件も考慮しますけどね。
で、家と土地のセット価格が決まったとしましょう。
その2分の1、つまりアナタの権利分がお兄さんに請求できる価格です。

ようするに、この家は2000万円の価値があるから、
私の権利分1000万円払ってくれたら、権利をお兄さんに売るよ、という方法。
もちろんその価格に根拠が無いと後腐れするので、
手数料が発生することを考えても、近所の不動産会社に仲介してもらったほうがいいです。

不動産会社は銀行とも仲がいいので、
もしお兄さんが1000万円用意できないとか、そういうときでも、
銀行の融資を受けれるように手はずを整えてくれますし。
家の価格、お金の用意、そういう事を考えると、不動産会社を間に挟んだほうがいいでしょう。

この回答への補足

くわしくありがとうございます。
書き忘れたのですが、父はさらに、
「まあ、借地権と建物は、兄がこの家を継ぐ長男なんだから、兄が引き継ぐという形がふつう一般的にはそうだと思うから、分けることになるとしたら、駐車場の土地だ、ふつう、妹は実家のことは言えないはずだ。兄がつぐんだし、おまえはもう家を出ている立場だろう、」と言っていました。

父が、借地権と建物は長男で家を継ぐんだから無償であげるのは当たり前のこと（世の中一般的に当たり前だ、ということを言っていました。）、
妹はもう家をでているんだから、あとあと話し合うのは実家のことはぬきに、土地だけのことだ、
という意味です。
これは、父がそういうなら、私は借地権と建物の権利はあきらめて、２１坪の土地だけを半分にする
ことだけを考えた方がいいのでしょうか。

補足日時：2012/01/06 15:48