相続で取得したアパート、贈与した方が得?

Question

親の相続で地方のアパートをもらいました。
年間の賃料は、今のところ、200万円くらい。ローンなどの債務はありません。
悩みは、私が不動産事業者になると、夫の扶養から外れてしまうこと。
夫の会社は、扶養手当がありますし、配偶者控除もなくなると、家庭の税負担が増えてしまいます。

それに、聞いたところ、社会保険からも外れてしまうんですよね。
そうすると、私の国民健康保険や国民年金も払うことになりますよね。
計算したら、年間で50万円くらいの影響がありそうです。

だから、アパートの建物だけ、夫に贈与しようと思っています。
贈与税は、計算してもらったら30万円くらいだということです。

友人に相談したら、「持っていた方がいい」と言われました。
そうなんでしょうか。
皆さんは、どう思われますか。ご意見をお聞かせください。

hata79 · Accepted Answer

夫の収入とそれにかかる税金が幾らなのかが判定の要素になると思います。

理由
２００万円の賃料が出る不動産を夫が持つと、夫に不動産収入が生まれます。
固定資産税、修繕費などの経費を引いた不動産所得を、現在の所得に加算して税金を払うことになります。
仮に不動産所得が１６０万円だとします。

妻の所得だとしたら、国税地方税を合わせて１５％で、２４万円の租税増加。
これに国民健康保険税、年金保険料の支払義務ができ、会社から出る扶養手当もなくなり、夫が配偶者控除が受けられなくなりますので、相当の出費です。

夫の所得が大きく、９００万円以上あるというと国税２３％地方税１０％合計３３％が税率で、５２８，０００円の租税増加です。
この場合ですと、５２８，０００円ー２４０，０００円＝２８８、０００円租税負担は「妻の方が安い」わけですが、健康保険料他の負担が妻に増えますので、家全体では夫が課税主体になってるほうが良いといえます。
限界税率といいますが、今１６０万円の所得が増えたら幾らの税率になるかという問題です。

１　この問題は贈与税がいくらかかるかという問題とは、切り離して考えるべきです。
２　夫の「現在の所得にかかって税率はいくらか。」を確認すべき。

ところで、失礼ながら貴方たち夫婦は今後一生離婚しないという保証があるでしょうか。
万一のことを考えると「自分のもの」特に家賃収入を生んでくれる不動産を持ってると、いいのではないかと思います。
国民健康保険税、年金保険料を負担するのがいやだという理由から、夫に不動産を贈与するというのは、私は「早まらないほうがいいと思うよ」とアドバイスしたいです。
貸したお金は帰ってこない、あげたものなど、絶対に帰ってきません。
親御さんがどのような気持ちで貴方に残してくれた財産なのかわかりませんが「私のものだから、旦那にあげた」では、悲しむかも知れませんよ。

haromo007 · Answer

アパート経営は、それなりの才能がなければ赤字になります。赤字と言うのは資産（建物）を食い潰していくという意味です。

戦後長い間、土地は上がって来ましたので、建物代を食いつぶしても、土地が大幅に上がったので儲かりましたが、これからは少子化と不景気で土地は税金を払うだけ損になります。将来的には今の半値以下になるでしょう。

近くでも経営が難しいのに、離れている+素人では金食い虫になります。また将来入居者とのトラブルなど発生した時に対処もたいへんです。

家賃収入が見込める今なら買い手もつきますので、入居者ごと売ってしまうのが最善です。もちろん所得が発生して、一時的には税金など払う必要がありますが、一時的なものです。

それが一番良い方法だと思います。

なお、建物だけ旦那に贈与しても家賃を全部旦那の収入には出来ません、土地の分があなたの収入になります。比率は土地と建物の価値等で計算します。

それと、税金はなるべく多人数で納めたほうが基本的に安くなります。

アパート収入を全て旦那さんに出来たとしても、あなたの税金が安くなる金額より、旦那さんが増える税金分のほうが高くなリます。

この辺も複雑で難しいですから、このような掲示板で素人に相談するのではなく、きちんと（お金を払って）税理士さんに相談してください。

相続で取得したアパート、贈与した方が得?

夫の収入とそれにかかる税金が幾らなのかが判定の要素になると思います。

アパート経営は、それなりの才能がなければ赤字になります。

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