住宅ローン 繰上返済について

現在住宅ローン返済中です。

繰上返済について、詳しい方、ご教授願います。

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融資金額　\35,000,000

約定利息　1.025%

返済額　　毎月\113,000（賞与無し）

当初最終期日　2039年9月25日

返済方法　元利均等

1回目の返済　2009年10月25日
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(1)2011年6月29日　\1,500,000繰上返済（元金\1,499,832　利息\168）
　最終期日　2038年4月25日

(2)2012年2月10日　\1,200,000繰上返済（元金\1,199,462　利息\538)
　最終期日　2037年2月25日


金利は当初より変わっていません。

1回目の繰上返済で17回分返済回数が減ったので、
\1,500,000で　113,000×17=\1,921,000　の効果。
1,921,000÷1,500,000＝1.280・・・

2回目の繰上返済で14回分返済回数が減ったので、
\1,200,000で　113,000×14=\1,582,000　の効果
1,582,000÷1,200,000＝1.318・・・

しっくりくる言葉ではないのですが、2回目の方がお得になっている？

繰上返済って速く、多く返す方がお得だと信じていたので、

何か不思議に思っています。

考え方がおかしいのでしょうか？

今後のペースとして７～8カ月に1回130～150万程度繰り上げていくつもり

なんですが、それが本当にお得なんでしょうか。

それとも月額を増やした方がいいのでしょうか・・・（元金均等は選べません）

No.1 ベストアンサー 回答者： oo14 回答日時： 2012/02/10 22:20

それであってるとおもいますが、繰り上げ返済というのはそんな考え方をしません。

もっとシンプルなのです。
返済額分だけ元金が減る。
ただこれだけです。
ですからはやく、かつ多く返せばより早く元金が減る。
つまりは返済額総額が同じ返済額なら早いほうがより多く元金が減る。
ということです。返済に付帯する費用がまったく０円なら、
毎日あるだけ返済したほうが、月とか年でまとめて返済するより明らかに得です。
微々たるものですけどね。ちりも積もればといいます。
私など１０００円も余ったら返済にまわしてましたね。
借りても、早くて数年、長くて７年ぐらいで終わってます。
ローン控除は考えないようにして。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。

金融機関まで少し距離があるので、毎日、、、とは行けませんが

できれば毎月くらいで返して行こうと思います。

ちなみに月額を増やすと、元金だけでなく利息の返済も増えるので

お得感は無い・・・のですよね？

お礼日時：2012/02/10 22:31

No.6 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2012/02/12 02:01

質問者様の場合、それぞれ150万円、120万円繰り上げ返済したとおっしゃっていますが、

実際に引き落とされた額はそのとおりですか？
私が借りている銀行では期間短縮型を選ぶと、
短縮される返済回数が整数になるように調整され、
実際の繰り上げ返済額は、150万円ですと、1447786円等と多少増減します。
そうでなければ、毎月の返済額が下がるなど、
別の方法で短縮される返済回数が整数になるように調整されるはずです。

繰り上げ返済は早いほど、
金額が大きいほど効果が高いのは間違いありません。
質問者様の考え方は、総支払額がどれだけ減ったかを表していますので、
考え方としては間違っていません。

繰り上げ返済のペースについては、
手数料がかからなければ、毎月でも返済した方がいいです。
ただし、ローン控除が受けられる場合は、
年の後半では繰り上げ返済しない方が得になることもあります。

手数料がかかる場合はあまり頻繁に繰り上げ返済をすると、
手数料分銀行を儲けさせる結果になる場合もあります。
手数料がかかる場合は金利、金額にもよりますが、
せいぜい年1回程度に抑えるべきでしょう。

また定期的に繰り上げ返済が可能であれば、
ある程度までは月々の返済額を軽減しておいた方が、
金利上昇や収入減の際に楽になります。
月々減った分を繰り上げ返済に回していくようにすれば、
総支払額は大きくは違いません。

No.5 回答者： xexstyle 回答日時： 2012/02/10 23:54

これは端数の処理の仕方に起因している齟齬だと思います。

もし2011年6月25日に1,500,000円を繰上返済したら、17.60ヶ月の短縮になります。
その後、2012年2月25日に1,200,000円を繰上返済したら、13.80ヶ月の短縮になります。
113,000円をかけるのを省略すると、
1,500,000円に対して17.60ヶ月だから、17.60÷1,500,000＝0.0011735673%
1,200,000円に対して13.80ヶ月月だから、13.80÷1,200,000＝0.0011500608%
となり、やはり先に繰上返済した150万円の方が効果が高いんです。
これは、17.60ヶ月を17ヶ月と端数を切り捨て、また13.80ヶ月を14ヶ月と端数を切り上げしたことによります。
まぁ、切り捨てしても、切り上げしても、最終的には質問者さんの損にはならないようになっていると思いますよ。

かりに2011年6月25日に繰上返済せず、2012年2月25日に1,500,000円の繰上返済したら、17.48ヶ月の短縮ですから、やはり早めに繰上返済する方が得をするのです。


月利（年利の12分の1）と、毎月の返済額、元本残高が決まっていれば、次のような式で残りの返済回数が計算できます。

返済回数=log(返済額/(返済額-月利×残高))/log(1+月利)

残高3000万円のときの残りの返済回数は、
log(113000/(113000-0.01025/12×30000000))/log(1+0.01025/12)=約301.22回
http://goo.gl/bjgCs

そのタイミングで100万円を繰上返済したらどれくらい短縮できるかは、残高から100万円を引いて次のようになります。
log(113000/(113000-0.01025/12×(30000000-1000000)))/log(1+0.01025/12)=約289.82
http://goo.gl/pv0ir
その差は、301.22回-289.82回＝11.4回。
結局、11.4回×11,300円-1000000円＝288,200円の利息の支払いが逃れることになります。



>>ちなみに月額を増やすと、元金だけでなく利息の返済も増えるので
>>お得感は無い・・・のですよね？

そんなことはありません。
毎月の返済額が増えるということは、その中に占める元金返済充当分が増えるということですので、元金残高の減り方が大きくなります。
毎月の利息は元金残高×月利ですので、元金残高の減り方が大きければ、利息の総額も小さくなります。

No.4 回答者： oo14 回答日時： 2012/02/10 23:18

意味がよくわかりませんが。

２回目の方が数値が大きいということは、たくさん返せているってことですよ。

繰り上げ返済はこのように考えてもいいのです。
返済表はお持ちですよね。最初のすべて乗ってるやつがいいです。
繰り上返済を１０回分としてみてください。１１３万円ですね。
最初の頃の１０回分と返済期間の真ん中辺の１５年ぐらいの１０回分と、３０年近くの１０分です。
繰り上げ返済というのはその１０回分の行を折り曲げて隠したのと同じ効果なのです。
だるまおとしという遊びがありますが、返済によってまさにその行がなくなるだけなのです。
それぞれの期間での元金の額の差を見てください。
最初の方と後では歴然とした差がわかると思います。
これが早く返した効果です。

期間が短い例ですが、これでもわかると思いますが。
利息が回を追うごとに減ってるでしょ。
http://www.rate-zagu.net/post_16.html

No.3 回答者： senbei99 回答日時： 2012/02/10 23:14

住宅ローンの総返済額は元金＋利息です。

繰上返済することにより、払う利息が減り得になるということです。

ちなみに、質問のケースの場合、１回目の繰上返済で約４７万円の利息を払わずに済んだことになります。（１７回分の利息の合計）
２回目では、約３６万円分の利息を払わずに済んだことになります。（１４回分の利息の合計）

というわけで、１回目の方が減った利息の額が大きくなっていますので、１回目の方が繰上返済の効果が大きいと言うわけです。

繰上返済は、残元金の多いうち（すなはち、早ければ早いほど）の方が毎回の支払う利息の額が大きいので効果は大きくなります。

それから、毎月の支払額を増やしても利息の額は変わりませんよ。
毎月の利息の計算式は、残元金　×　金利　／　１２　です。
支払額を変更した最初の回は、利息は同じですが、それ以降は残元金が早く少なくなっているので、利息の額は減っていきます。
また毎月の支払額を増やせば、返済回数が減り、利息の支払総額は少なくなるので、繰上返済と同様な効果があります。

毎月の支払額を増やすか繰上返済を選ぶかは、不意の出費等あるいは収入の減少等があっても問題ない状態であれば、支払額を増やし、出費や収入に少しでも不安要素があるなら、繰上返済でいくのが良いと思います。

No.2 回答者： oska 回答日時： 2012/02/10 23:12

＞考え方がおかしいのでしょうか？

他にも回答がありますが、「繰上げ返済の基本」を再考する必要がありますね。
元利金等で繰上げ返済を行なうのは、「利息を払わない事」なのです。
１回目がお得とか、２回目がお得とは考えません。
返済計画一覧表がありますよね。
この中の「完済までに支払う必要がある利息合計を、１円でも払わない」と考えるのです。
返済当初は、８割程度が利息で元本返済は２割程度ですよね。
例えば、返済１０回分を繰り上げて返済すれば・・・。
１１３００００円が、満額が元本返済になります。
つまり、返済計画表にある「１０か月分の利息が不要」になるのです。
結果として、全体で考えれば（期間短縮を選択した場合）返済期間が短くなりますよね。
毎月の利息云々でなく、全体の借入額と利息を視野に入れる事です。
「繰上げ返済の結果、繰上げ返済をしなかった場合より○十万円利息が減った！」とね。

＞なんですが、それが本当にお得なんでしょうか。

お得ですよ。
私の場合、２０代後半で４０００万円の住宅ローンを組みました。
質問者さまと同様に、ボーナス月の増額を考えていませんでした。
そこで、ボーナス額＋残業手当などで年に３回以上繰上げ返済を実行しました。
結果として、当初予定よりも約１０年間早く完済しました。
当然、毎月の支払額の内訳（元本＋利息）が、「元本＞利息」になった時点で借り換え実行ですがね。借り換え後、また繰上げ返済です。
お怒りを承知で書くと、質問者さまは「木を見て森を見ず」状態かも知れませんね。