退去してもらうことができますか

　質問するカテゴリ―が適正でなかったのかお返事をあまり頂けなかったのでこちらで再度投稿させて頂きます。お願いいたします。以前のカテゴリーでお返事をいただけた方ありがとうございます。

　親の家の隣に親所有の別宅があり、そこに兄弟家族がすんでいます。まだ住みはじめて数年です。将来、その土地を引き継ぎ家業を継承する予定ですが、その家屋も古い為、取り壊し、事業を拡大する予定です。その件に関しては親の希望でもあり、将来その土地を確実に引き継ぐため、正式な遺言書を書くための準備をしている状態です。

　そこで質問ですが、親とその隣に住んでいる兄弟の間には賃貸契約を結んでいません。賃貸料も払われていません（親は要求していません）。そのような状態で将来その土地、建物を親から相続で引き継ぎ、自分名義になった時、兄弟に立ち退きをお願いしても、立ち退きを拒まれた場合、スムーズに退去に持っていくことは法的に可能でしょうか。契約書も交わしていない為、最悪の場合の手段の強制退去も出来ないのではないかと思っています。

　そこで今のうちに出来る対策など教えて頂ければと思っております。宜しくお願い致します。
　

No.8 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/02/29 22:16

>親とその隣に住んでいる兄弟の間には賃貸契約を結んでいません。

＃２さんが言うように使用貸借という形です。

＞そのような状態で将来その土地、建物を親から相続で引き継ぎ、自分名義になった時、兄弟に立ち退きをお願いしても、立ち退きを拒まれた場合、スムーズに退去に持っていくことは法的に可能でしょうか。
使用貸借は貸主死亡でも存続します。しかし貸主が「もう貸さない」と言えば
当然終了するものです。生前もしくは遺言で「使用貸借の終了」を明言して
おくべきでしょう。

＞そこで今のうちに出来る対策など教えて頂ければと思っております。
(1)親に公正証書遺言で「土地・建物を質問者に遺贈する」旨を書いてもらう。
(2)遺留分の請求があるだろうから兄弟さんの相続分の半分の額を用意する。
　遺言の中に遺留分相当の金額をあらかじめ遺贈する文言をいれるのもよい。
(3)家屋の使用貸借は被相続人死亡を持って終了する旨を記載
以上でしょうか。

この回答へのお礼

　大変的確なアドバイスありがとうございました。なんだか先が見えてきました。

　重ねての質問でお答えいただければ大変ありがたいのですが、兄弟に新しい家を購入すると提案してもすぐに出てくれるとはなかなか考えにくく、購入するとしてもかなり、高額な家でなければ話が進みそうにありません。

　そこで、兄弟に提案する際の効果的な言葉などご助言頂ければ大変助かります。なんでもいいです、何かお願いできませんでしょうか。

　公正証書遺言で、アドバイス頂いた１，２，３のことが明記されていれば、法的には大丈夫だけれど、もし、それでも自主的にはでていかない場合、実際出て行ってもらうには、強制退去（この言葉があっているのかわかりませんが）してもらうしかないのでしょうか。親族間で強制退去は実際問題、現実的な話ではないなと考えてしまいます。（世間的にも）

お礼日時：2012/03/01 12:14

No.14 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/01 16:13

ご兄弟の方が刃物を取り出す前に、ペンと印鑑を持ってもらうにはどうしたらいいかという話ですね。

こういう言い方はどうでしょうか。
「兄弟よ。お前が立ち退いていてくれないなら、仕方がないからこの土地を離れ別の土地に
事業の展開を計ることになる。そうなればこの土地は売られ人のものになる。そうなれば
お前たち家族は出て行かざるを得ない。」
「売ったあとも、俺は住み続ける。出ていかないぞ」
「それは無理だ。土地の所有権者が変われば使用貸借は終わる。相続とは違うんだ。」

この回答へのお礼

重ねての質問に何度もお答えくださいまして本当にありがとうございました。
　頂いたアドバイスをもとになんとか頑張って交渉してみようと思っています。
　
　本当にありがとうございました。

お礼日時：2012/03/02 12:36

No.13 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/03/01 15:43

業務連絡

＞＃２さんが言うように使用貸借という形です。
＃２は俺だよん

＞横から口出さないでください。
キミから絡んできたのかと思ったが、勘違いだったようだ
ゴメンね

No.12 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/03/01 15:30

＞(2)

はは、俺の読み間違い
キミが正しい、ゴメンね

＞(3)

＞馬鹿ですね。遺言書ですから親が死なない限り効力はないです。
その通り
だから、そんなもん作成してどうすんだ

効力はないが、親が存命中は住まわせる意思表示をしていることになり，住み続ける有力な根拠にはなるぞ
つまり、親存命中に解決を望む質問者にとって、有利なことはなにもなく不利となる可能性が高いだけ


ま、キミが指名しない限り俺はこの質問からは降りるよ

No.11 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/01 14:55

業務連絡

bikeibi先生、自分が論争に負けたからって横レスするのやめてくれませんか。
自分の読解能力が低いだけじゃないですか。
質問者さまが迷惑してますよ。通報してアク禁にしてもらいますよ。

私と議論したいなら自分で質問たててくれませんか。

業務連絡終わり

＞(2)
法定相続分と遺留分を混同している
混同していませんよ。
遺言の中で兄弟の人の遺留分を侵害しない範囲で遺贈の持分を決めておく
そうすれば、いちいち遺留分減殺請求そ受けずともよいという意味です。
＞兄弟さんの法定相続分の半分・・・つまり相続人２人なら１／４
どこも間違っていませんよ。

＞(3)
これは、ヒドイ
使用貸借期限を親の死亡時に設定する意味であり、親が存命中は立ち退き要求できなくなるじゃないか

馬鹿ですね。遺言書ですから親が死なない限り効力はないです。
つまり親が存命中に立ち退き要求はできるということです。
もう先生が頭が悪いのは十分わかりましたから、横から口出さないでください。
それより賃貸借契約の質問の＃２０期待してますよ～ん。

No.10 回答者： congrats 回答日時： 2012/03/01 14:31

＞兄弟に新しい家を購 入すると提案してもすぐに出てくれるとはなかなか考えにくく、

＞購入するとしてもか なり、高額な家でなければ話が進みそうにありません。

話を立退き料にしてしまうからややこしいのです。
純粋に遺産相続の話の枠組みで話をすすめましょう。
まず相続する土地建物の時価評価を不動産屋から査定評価としてとります。
地続きの二区画に古屋二軒で軽７０００万円という査定が出たとします。
そのほかに預貯金等の相続財産が５０００万円あったします。
稼業の設備等があればその時価評価も必要かもしれません。法人化していたら
法人の株式の評価になります。設備が１０００万として
相続人が２人とすれば、１３０００万円のうち、遺留分は３２５０万円です。



遺留分を不服というのなら
地続きの家屋をタダで借りて住んだことで、兄弟の人には「特別受益」が発生して
いる。仮に家賃が月に８万円として２０年間で１９２０万円。この家はお前が住まずに
人に貸していたら１９００万円の収入があったはずだ。だからその分は遺産相続から
差し引く計算になる。 本当は１３５０万しかもらえないのだぞ。

＞兄弟に提案する際の効果的な言葉などご助言頂ければ大変助かります。な
んでもいいです、何かお願いできませんでしょうか。

もともと、何のために隣に住まわせたかわかるか。仕事を少しでも手伝ってほしいから
住まわせた。にもかかわらずお前はただ遊んでばかりで何もしなかった。
親はお前が仕事を手伝うといってくれるのを待ち続けたが、お前は最後まで何も
しなかった。
さあ、親が死んでしまったらもうお前がここに住んでいる理由もなくなったわけだ。

＞もし、それでも自主的にはでていかない場合、実際出て行っても らうには、
＞強制退去（この言葉があっているのかわかりませんが）してもらうしかな いのでしょうか。
使用貸借の契約解除を主張すればいいです。
弁護士に間に入ってもらって説得にあたるというのはどうでしょうか。
弁護士を入れて使用貸借契約解除の請求訴訟をおこせば、なんらかの結論は出ます。

本件は、親子の情誼を背景にし、親が持てる資産たる土地建物を提供し、子が親の職場に近接して住み
その事業に協力することを実質的目的とした使用貸借契約である。
質問者らは、兄弟に不信感を募らせ、その粗暴な行動に信頼関係は破壊され、親子の情誼に基づいた共
同生活の継続は不可能となった。
そうすると、本件土地の使用貸借契約の実質的目的は不可能となった。親が兄弟に本件土地を無償で
使用させる実質的根拠は失われたと評価できる。質問者は、民法597条2項但書きを類推適用して使用貸借契約を解除できる。
返還時期の定めがない場合，借主が契約の目的に従って使用及び収益を為すに足るべき期
間を経過したときは，貸主は「直チニ返還ヲ請求スルコト」ができる（民597条2項但書）。

もし、万が一訴訟で裁判所が使用貸借の解除を認めない場合でも遺言で遺産は質問者さまのものに
なります。預貯金は遺留分減殺請求が出るまえに名義を書き換えておけば、その後の長い
「紛争」にまきこまれても少しも困ることはありません。遺留分減殺請求に基づく遺産分割
協議書がなければ、ご兄弟には一銭も入らないのだから、根負けするのを待つしかない。

本来は１／２の相続権利があるわけですから、上記の計算で６５００万はもらえると
いう計算をご兄弟はしているはずです。

No.9 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/03/01 12:45

＃２

＞congrats君よ
キミ、「マンション法人登記」に続き、またちがっちょるよ

＞(2)
法定相続分と遺留分を混同している

＞(3)
これは、ヒドイ
使用貸借期限を親の死亡時に設定する意味であり、親が存命中は立ち退き要求できなくなるじゃないか

期限の定めのない使用貸借
つまり、現在の状況が質問者さんにとってはベスト

No.7 回答者： -phantom2- 回答日時： 2012/02/29 19:53

>立ち退きを拒まれた場合、スムーズに退去に持っていくことは法的に可能でしょうか。

＞最悪の場合の手段の強制退去も出来ないのではないかと思っています。


まず質問のような事については、「法は家庭に立ち入らず」と言うのが法の立場とされてます。

と言いますのも親子兄弟親戚の間では、世間では考えられないような契約をしてることが多々あります。

質問のケースも似たようなものですが、例えば高額な親の土地を、子が無償で借りて家を建てて住んでるなどはどこにでもある話でしょう。

しかし親子喧嘩が始まれば、「出て行け」だの「これからは地代を払え」などという争いにすぐなります。

このような事で裁判を初めても、その内に親子が仲直りして「訴えを取り下げます」など言うことがよくありますので、法は相手にしないことになりました。

そもそも世間一般では無い特殊な親族間契約を、法律でどうこうしようというのが間違ってるのですね。


質問の場合も要するに、その兄弟に引っ越して貰わないとならないのですよね？

ならば「私が家業を継いでお宅らが今住んでる家を壊してその後を使うから、大体いついつまでに引っ越して下さい」と言えば宜しいでしょう。

兄弟が引っ越す金が無いなどで、物理的に引っ越すのが困難ならそれらの援助や手助けも必要だと思います。（親戚の事ですし、どうしても退去して欲しいなら）

この回答へのお礼

　大変わかりやすく法律の考え方を教えて頂いてありがとうございました。
背景までわかり、とても納得致しました。お忙しい中、お時間を割いていただいてありがとうございます。

　重ねての質問でもう少し、お答えいただければ大変ありがたいのですが、兄弟に出て行ってもらうために新しい家を購入することまで考えております。（父親名義で購入し、死亡時に相続するという形をとるつもりです。）提案してもすぐに出てくれるとはなかなか考えにくく、購入するとしてもかなり、高額な家でなければ話が進みそうにありません。実際そこまでの家を用意できるかというと疑問です。それだけ今の場所を気に入っていますので。

　ご提案頂いたように、「私が家業を継いでお宅らが今住んでる家を壊してその後を使うから、大体いついつまでに引っ越して下さい」と、言っただけではとうていでてもらえる状況ではありません。

　そこで、兄弟に提案する際の効果的な言葉などご助言頂ければ大変助かります。なんでもいいです、何かお願いできませんでしょうか。どうぞよろしくお願いいたします。

お礼日時：2012/03/01 12:20

No.6 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/02/29 18:29

＞今度は相続税かたくさんかかってくることになってしまいます。

相続財産が土地でも相続税がかかりますから、土地売却は相続税に対しては中立です。

＞できるだけ資金を手元にもっておきたいという事情
一括で払う必要はありません。
普通、土地なんか一括で買わないでしょ。
間にローン会社がはいるか、直接売り主と分割払いするかの違いです。
分割払いによる土地の売買契約にすればよいのです。
もちろん、金利を考慮しないと、金利分は贈与とみなされます可能性が高いです。

この回答へのお礼

　ローンできるのですね。思い込みで親族間は出来ないと考えていました。

　兄弟への話の仕方ですが、なにか有効な提案の仕方はないでしょうか。

いくら新しい家を用意するといっても、相当な額の家を用意しないと出てくれそうにありません。
　売買契約してしまえば強制執行もできる。そうなるとそこまで高い金額の家も要求出来なくなる。　強制執行か、新しい家かですから。

　この２択を迫る方向で話をもっていくしかないでしょうか、もっと有効な相手に提示する場合の選択肢はありませんでしょうか。
　強制執行などという言葉を使うのは最終手段で、今の段階で言葉にすると、よけいもめそうですから。

　なんとか　アイデア頂けましたら幸いです。

　

お礼日時：2012/03/01 12:52

No.5 回答者： bikeibi 回答日時： 2012/02/29 16:47

＞生前贈与

そこまで、考えているのなら、なぜ親と売買契約を結び貴方が買い取らないのでしょう？
親子でも別人格ですから、土地の売買契約は当然にできます。

この場合、売却利益に税金がかります。
しかし、居住用の土地建物は特別控除額がかなりありますから、贈与税よりはるかに有利です。
蛇足ですが、
売却利益の税金　・・　親が払う
贈与税・・貴方が払う

この回答へのお礼

　再度のアドバイス本当にありがとうございました。

　親との売買契約でもだいたい市場価格とのことなので、親に現金がたくさん渡ってしまうと、今度は相続税かたくさんかかってくることになってしまいます。
　
　それでも、我が家の（親も含めた）資産という意味では、トータルでは税金が少なくなるので、目減りは少ないですね。
　よいアドバイスありがとうございました。

　しかし、事業拡大に資金が必要になってくるのでできるだけ資金を手元にもっておきたいという事情があるのです。悩みます。
　
　
　
　　

お礼日時：2012/02/29 17:52