シングルマザー。築37年マンション買替は無謀ですか

51歳、地方の私立高講師。年収税込430万円（手取り月25万円、年間賞与85万円）、
中３と、私立短大1年（年間学費100万円）になる娘がいるシングルマザーです。
昨年、築37年20坪弱の分譲マンション550万円を450万円で購入し、65万でリフォーム。、近所の音が響くのと、将来老朽化して売れず住めず建替えできずで、管理費等を払い続けることになるのは怖いです。新幹線の駅から徒歩15分、文教地区で環境良好です。

買い替えを考えているマンションは、築22年20坪弱で760万円。査定では1000万円弱の物件で、リフォームはほぼ不要。新幹線の駅から徒歩８分、オートロックですが、工業地帯で線路やラブホテル近くです。どちらも管理は行き届いています。
2年以上探していますが、程度の良い中古戸建は売りに出ず、1700万円の駅近い新築マンション
や、駅から車で10分の建売住宅（付帯工事込みで1600万円）にも惹かれています。

現在、預金600万円。長女の学費のため、年に20万円強の預金を取り崩す予定。
次女は国公立大予定なので、給与収入で賄うつもりです。
１．このまま住んで、定年（再雇用があれば65歳）後に住み替える。
２．次女が大学に入る4年後以降に住み替える。
３．今のうちに、死ぬまであと30～40年住める住居に買い替える。
職場は５～10年で破綻するとも言われていますので、定年まで逃げ切れるか微妙な線です。

退職後は、親の遺産700万強と退職金300万強で1000万以上になるので、
元気な間は働き、年金暮らしでいこうと思います。
買い替えたい気持ちに取り付かれて、混乱してしまいました。
退職後の希望は坂の無いスーパー近くの、できれば一戸建てです。
辛口の意見で結構です。よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： atelier21 回答日時： 2012/03/16 17:03

マンションの建築コンサルをし、幾棟も見ています

しかし、見るほどに身内に買わしたく無いと思っています
管理費+修繕積立金は、絶対支払い金ですが、是が難しい
安い積立金は、大規模改修時に一時金が必要となる
高いと毎月賃貸に近い支払いになる
居住者の意見はマチマチで、何するにも意見の一致するのが難しい
30年以上住まわれるのですから、中古でも戸建がよいです

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
マンションのプロの方のご意見、目が覚める思いです。
不動産屋の担当者は、売れれば良いの姿勢が出ていて
こちらの質問にも言葉を濁されてしまいます。

建て替えは、まず無理と考えた方が良いですね。
そうなると、修繕積立金と管理費のみが重くのしかかってくるわけですね。
今日、今のマンションで専有部分の排水管から漏水があったとわかりました。
新築が無理ならば、中古一戸建てをじっくり探していこうと思います。
貴重なご意見ありがとうございました。

お礼日時：2012/03/16 21:55

No.4 回答者： 3612masa 回答日時： 2012/03/18 08:19

はじめまして

同年代の父親です。
（子供は大学生と高校生で、一軒家の中古を購入し１５年になります。）

私なら、次女が大学を卒業し、一人立ちしてから考えます。
（昨年購入し、教育費用がかかる時期に、わずか１年で買い換えるのは、得策ではないと思います。）

地方都市との事で、お子さんの地元就職も難しいと思います。

もしかすると、将来はお子さんたちも、それぞれ住居を構え、一人暮らしの可能性もあると思います。

将来の姿が見えてきた時に、ライフスタイルを考え、築年数の浅い物件を探しても良いのではないでしょうか？
（小さなものでも良いかも）
（次女が４年生大学にいくと仮定し売却益を考えないと、５００万／９６か月（８年）＝５万２千円＋共益費の家賃と考えると、近所の音を我慢すると割り切れる）

蛇足ですが、先日　定年後の年金セミナーを受け、老後はやはり準備資金がないと、現在と同様の生活水準を維持できないことを痛感した次第です。
（人生８５年と想定すると、無収入の２５年で１千万を取り崩すと、１０００万／３００か月（２５年）＝３万３千円＋最低生活補償の年金で住宅を維持していけるかも、考える必要があると思います。）

不動産売買時の税金も検討対象とすると良いと思います。

少し、辛口で失礼いたしました。

この回答へのお礼

同年代の方からの温かいご意見ありがとうございます。

朝から自分なりに（大雑把な）計算をしてみて、
今のマンションに住むにしても、中古マンションに住み替えるにしても
マンションというのは、管理費・修繕積立金・資産価値減少分という家賃を払う
賃貸住宅だという考えに至りました。
いずれ住み替えるなら中古戸建で行こうと思います。

仰るとおりで、せめて次女が大学に入るまでは、短慮な買い物はしないのが良いですね。
大学に入れば私だけで住むことになりますし、子供たちは戻っても結婚するでしょうし。

2年前に1000万円弱・築15年の任売戸建が出たときに、
実家の反対で買えなかったのが後悔になっています（離婚前だったため）。
そのような戸建物件が出ることを期待しつつ、まずは子供の進路に
心を砕いてやろうと思います。

老後は、65歳からの年金が月に11万円強と試算しています。
戸建でないと、管理費・修繕積立金が苦しいと思います。

不動産売買の経費も、昨年のを引っ張り出して計算しました。
結構な金額になりますね。引越し貧乏にならないようにします。

大変親身なアドバイスに、感謝しています。

お礼日時：2012/03/18 18:45

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/03/16 16:40

不動産屋ですが、こんな考えもありますので参考までに・・・・・・

例えば今の住居を賃貸に出したら幾ら家賃を取れますか？以外と取れませんか？6万とか？（今のマンションは借り入れが無いものとして考えてます）
1600万の建売を諸費用込みで250万程度の自己資金を負担して、1500万を20年ローンを1.7％程度で組んだとしましょう。月々の支払は7万4000円弱です。しかしここから6万の家賃（管理費と固定資産税を引いて実収4.5万として）実質の負担額は3万弱です。売却したとしても手取りの４５０万ぐらいを内入れするより、実際の負担額は少ないです。家賃がもっと取れればもっと負担は小さいですし、ファミリータイプなら空きやリスクも少ないです。
１０年後の残が８００万強、この時期にはお子さんも手離れしており、マンションを３００万程度で売って内入れすれば残は５００万、支払は４．５万ぐらいです。１０００万の一部を打ちいれすればさらに返済額は少なくなります。
まあ不動産屋の甘い話と思うでしょうが、家賃が6万以上は取れて、賃貸市場として見込みがある立地ならば貸して、買うのも手です。
築２２年の中古じゃ１５年後には今と同じ気持ちになりませんか？　そんときまだ６５ですよ！
御参考まで

この回答へのお礼

不動産業界の方の意見、大変参考になりました。
物件に絡んだ業者の場合、売るための意見のようで信用できませんでした。

実は、今のマンションを賃貸に出すことも考えてみました。
賃料相場は6万円。管理費・修繕積立金・固定資産税を払うと、残3万７千円です。
10年間、空き部屋にならずに貸せたとして444万円の収入ですが、地方都市ですので
その時点で売れても100万～150万円ではないかと思っています。（売れないかも）
その間の占有部分の修理費も大家負担になることを思うと、早く売って次の持ち家の
繰り上げ返済に充てたほうがいいのではないかという気もしています。

ちょうど今日、占有部分の水漏れがあったと、マンションの掲示板に書かれていました。
やはり、そろそろ売り時のような気がします。
詳しく試算してくださってありがとうございました。
No.３の方の意見も含めて参考にさせていただいて、中古か新築の一戸建てを
探してみようと思います。

お礼日時：2012/03/16 20:33

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2012/03/16 09:51

買い替えとの事ですが、今のマンションがいくらで売れるのかは把握しておられますか？

５５０万を４５０万で購入したという事は、売りに出しても４５０万で売りに出して３５０万でしか売れない、という可能性もあると思いますが。
そのうえで資金計画は大丈夫なのでしょうか？

この回答への補足

早速のご回答ありがとうございます。

現在のマンションは利便性の良い場所のため、580万円程度で売りに出して
500万円で売れるのを待つことを不動産屋と相談しています。
昨年、孤独死があった部屋が450万円ですぐに売れました。

ローン、資金計画は大丈夫なのですが、50歳という年齢と、
マンションの建替えの問題の絡みで悩んでいます。
あと10年で死ぬのでしたら、今のままでもいいと思いますが
平均寿命まで生きると考えると、早めに買い替えた方がいいのかと。

補足日時：2012/03/16 13:15

この回答へのお礼

ご心配頂き、ご回答本当に有難うございました。

お礼日時：2012/03/18 22:09