現在2階建ての住宅に住んでいます。その南側に10階建てのマンションが建築されることになりました。仲介業者がたて、販売するタイプのマンションです。この計画により、1年を通じての日照が明らかに悪くなります。祖父が戦前から居住しており、地域との関係も良好なため、引っ越すつもりはありません。現在、業者側は高さを変更するつもりも無く、境界線から80cm程度の距離にマンションを建てるといい、建築基準法には何の問題もないとのことです。ちなみにこの地域は何年か前に商業地となっており、条例?で高さ制限の無い土地として指定されており、建蔽率は80%です。
マンションは2車線の道路側に立つ予定ですが、その裏側の我が家の路地の並びの建物はほぼ2階建ての建物でいわゆる低層住宅しか立っておりません。
業者は高さ、境界線からの距離も譲る気は無いといいます。とにかく境界線からの距離だけはもう少し離れて頂き、今後、洗濯物を室内で干すための電気代を補填してもらう可能性はございませんでしょか?
母が急なストレスのためか胃潰瘍になり、現在入院しております。その治療費も自己負担となりそうです。
営利目的の業者にこれまでの平穏な生活が脅かされるのかと思うと悔しくて夜もよく眠れません。

ご回答をよろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

>残念ですが、このマンションの販売開始前にはのぼりを立てて抗議活動を行うことになっています。


住民エゴってやつですね。インテリほど自分のエゴに気が付かない。
>そうったいった意味で地域の環境は悪くなり、なかなか買い手はつかないかもしれません。
東京の住宅地近辺のマンションで建設反対ののぼり旗が建つのはめずらしいこと
ではないです。むしろそういう反対が出る場所ほど高級住宅イメージがあって
いいのです。それに完成すれば嘘のように反対運動は消えるものです。
業者がその辺は一番よくわかっています。
都市計画の枠組みのなかで、おおきな規制は決まっています。土地利用は
その枠組みの中で自由なのです。
日影規制も30年以上前に、恐ろしい数の日影の建築紛争の経験の中から
生み出された一つの妥協点です。30年前日影規制が定められていらい
日影規制のある地域で法廷で争われ建築が削られたり高さを変えさせらた
事例は一つもないです。
みんなそれで妥協してきているのになんであなた方だけ特別に無理な主張を
なさるのか・・・そういう話になると思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

ちなみにこの地域は関東ではありません。
確かに駅から近いところではありますが、とてもとても高級住宅地という環境ではないのです。
法律に詳しい住民の方のお知恵で、少し動きがあるとのメールが届きました。

そのほか、同じ町内ですが、住民の反対運動で高さを2F、距離を倍ほど離すことに成功した実例を聞きました。具体的な方法を聞きに行くことにいたします。

お礼日時:2012/03/21 08:06

 日照権というのは、必ずしも法律で保護されている権利ではありません。

商業地域は、商業の利便を図るための区域ですから、日照権は二次的な扱いになります。その代り、地価が高く、所有者はタナボタ的な利益をえていると考えられます。

 日照権は、良好な居住環境が不可欠な住居地域では重要なポイントで、日影規制によって保護されています。しかし、本来は民民の関係(相隣関係)で、法律による解決が適当かどうか問題が残るところでしょう。

 お尋ねの件は、法律に基づいて譲歩させることは難しいと思われます。しかし、被害が大きくなる可能性を立証できれば、訴訟に持ち込むことはできるでしょう。最近では、工事中止の仮処分に持ち込んだ例があります。

 こうした実例は、ライフの住まいのカテ(新築)の方が実務家の知恵を貰いやすいと思います。
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残念ながら無理。


建築の申請が正しく行なわれ行政が許可を出しているのであれば業者側は折れる必要なし。
わざわざ利幅を狭める理由など微塵もない。企業は利潤なくして存続できない。
地域住民で反対運動起こしたところで無駄 工事は決行されあきらめるしかないだろう。
補償要求できるのはテレビ受信の障害対策程度。
くれぐれもそのマンションを買った住民には何の責任もないので当たったりしないように。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>くれぐれもそのマンションを買った住民には何の責任もないので当たったりしないように。

残念ですが、このマンションの販売開始前にはのぼりを立てて抗議活動を行うことになっています。
そうったいった意味で地域の環境は悪くなり、なかなか買い手はつかないかもしれません。
この活動には法律家の住民も参加しておりますので、法律的には問題が無いそうです。
個人的には、なんとか穏便に解決してほしいと思っています。

お礼日時:2012/03/20 23:34

申し訳ありませんが、これはこういうものだと諦めていただくしかないです。


マンションが建つ地域幹線道路沿いの路線商業の用途指定。その裏側は
おそらく住居地域の指定。世の中にはよくあるパターンです。
質問者さまの南側がたまたまこれまで高い建物が建たなかっただけで
幹線道路沿いにはすでにあるいはこれから10階建のマンションが立ち並ぶ
のだと思います。
建築基準法、都市計画法的には質問者さまの土地が住居地域であれば、そこに
落ちる影は規制されます。それほど極端な日影は落ちないはずですが、不幸にして
質問者さまの土地が商業地域であれば日影落ち放題ということになります。
さて
>とにかく境界線からの距離だけはもう少し離れて頂き、今後、洗濯物を室内で干すための電気代を補填してもらう可能性はございませんでしょか?
ですが、近隣説明というのがどこの県でもあったりします。その際に
そういう要求を出すべきでしょう。聞いてくれるかどうかはわかりません。
業界では昔から「工事迷惑料」として数十万のおカネを配ったりはします。
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Q新築マンションに引っ越したばかりなのに目の前にマンションが建つことに…

今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)9階建てのマンションが建つことになり今、着々と
古い建物を壊しています。
 私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つなんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えずとても悔しい思いをしています。
 私は4階なので日照権も完全に奪われます。

 新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは誰にどう相談したらよいのでしょうか?不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?

 

Aベストアンサー

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
ということは、南中太陽高度45度の時期が過ぎれば、一階にも日があたるということです。
むしろ、問題は視線です。
100mはなれていても、窓の中の様子は完全に覗けます。老若男女の区別はできます。
30mなら、プライバシーは皆無。
(1)北側窓は、すりガラスのFIX窓、もしくは目隠し対策を
(2)北側廊下には、目隠しパネルの設置は必須。

東京都の場合ですと、中高層建築の紛争防止条例とかいう条例で近隣説明会とかがありますが
そういうものはなかったですか?
首都圏でも、多くは「周知用看板」というもので、問い合わせ先を明記しています。


>今、着々と古い建物を壊しています。

古い建物ということで、取り壊しマンション建設は、想定しうる状況にあったと思います。価格的には織り込み済み
といったら何ですが、少し安めの価格設定をしていることも多いでしょう。

>私のマンションは『全室南向き』という広告で大々的に売り出していたもので、すぐ南に新しくマンションが建つ
>なんてもちろんマンション業者からの説明はなかったし…。

消費者契約法というもので、「不確かな情報は説明してはいけない」と規定されていらい、業者は知っていることでも
公知の事実といえないことは口外しないように研修されているようです。
おそらく、うすうすは話は聞いていても、デベロッパーと販売会社が別れているケースでは販売担当には情報がいって
ないというケースもあったかもしれませんが・・・私の想像では9割の確率で、情報は持っていたはずです。
デベロッパーは、近隣の土地情報についてはくまなく調べ、その上で建設販売を決めるわけですから、南の土地より
北側の当該敷地を安く仕入れて早く売りぬく戦略であったことは想像に難くないですね。

>入居して4ヶ月で新しいマンションが建つなんて不動産屋さんが知らなかったとは思えず

知っていてもあくまで噂ですから「消費者契約法」では「不確かな情報を確かと言ってはいけない」にあたるわけです。
矛盾するけど、彼らはそれを悪用していますね。

>とても悔しい思いをしています。
そうは言っても、業者さんは安く土地を仕入れ、みなさんは安く買えたわけですから。
というか私の昔住んでいたマンションは、築4年目で、15m先に4階建が立ちました。

>私は4階なので日照権も完全に奪われます。
眺望は奪われますが、日照は大丈夫です。
お宅の床の高さは、おそらく地上高12m以上はあります。商業地域でもないかぎりは、日影規制というものに抵触しない
範囲で建てています。敷地境界から5m10m、地上4mで冬至4時間とか規制があります。
建物間の距離が30mとすれば、影になる高さは、お宅の床の高さから、計って18m以下です。冬至の南中高度31度では
影の長さは36mくらいです。冬至をのぞけば、そんなに日がかげるという感じではないでしょう。

>新しく建つところは契約違反をしているわけではないので、なんともいえないのですが、このような場合、管理組合などは

管理組合を通じて理事長名で説明を求める場合は、
(1)お宅のマンションの図面を提供して、立面図に落ちる日影図(立面日影図)を描くように求めます。
(2)お宅のマンションへの覗き込みの防止対策の要求
(3)工事騒音、工事中の埃、粉塵の迷惑防止、工事車両の安全確保

>誰にどう相談したらよいのでしょうか?

理事会を通じて理事長名で、相手先のデベロッパー及び、当該行政庁の建築審査課へ苦情申し立てをします。
おそらく上記3項目以外にたいした反応はないでしょう。
撤去工事期間中であるということは、まだ確認申請が下りてないという可能性もありますね。
規模がわかったということは周知用看板とか説明会があったということではないですか?

>不動産屋に説明不足ということを訴えることは出来るのでしょうか?
だめでしょう。自己責任です。

マンション購入で、一番注意すべきなのが、周辺の立替、新築です。
基本的に、目の前に空地がない物件か、空地が河川・運河・公園であるような物件を
選ぶべきなのです。

>今年の3月に新築マンションを購入して入居しているのですが、すぐ南に(30メートルくらいしか離れていない)
>9階建てのマンションが建つことになり

いやー。よくある話ですね。
でも30mも離れていたらましなほうですよ。9階建てといえば、おそらく高さは27m~29m程度ですから
高さ以上には距離は取れています。
とい...続きを読む

Q隣にマンション建設されるときの業者への念書

このたび、自宅の真南にマンションが建設されることとなり、業者へ念書を提示したいのですが、念書の内容について(工事中に発生した、もしくはマンション建設後の自宅への損害保障など)どのような事柄を
記載するべきか、アドバイスいただきたく、よろしくお願いいたします。

情報のあるH.P.のURLなどもご存知でしたら、あわせてお願いいたします。

Aベストアンサー

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
よく「建築作業中に現場の人に苦情を言っても無駄!」というのは「下請け作業」の人だからです。
(元請・施工主等の詳細は自治体に届出した「標示」があるでしょう?)
念書の記載事項ですが
・『元請業者は専門家で、かつ、裏の裏まで知っています』
これに対抗して『後で、泣き寝入り(念書に無いと!)』のトラブル回避のためにも「大勢のグループ」の方が「甘く見られず、泣き寝入りのケース回避」となるという事。

やはり心配でしたら「建築紛争担当セクション」に相談して「3者での念書作成」が
【一番無難かつ安全との結論】

P.S.エアコンの事は何気なく書きましたが、「水平に同じ高さ(3階とあなたの家の同じ高さの部屋等)なら、距離が常識的に“数十m離れてるから大丈夫”とは行かない」という事。
MIYABIさんの念書内容を大雑把に区分すると;
(1) 建築中の環境被害(所謂公害の騒音・振動等)
(2) 建築後の環境被害(建築後の日影含めた、公害カテゴリーの)
(3) 建築中以降の物的被害(他の回答者のご指摘通りの家屋損傷等)
(4) その他の建築行為による物的&心的被害の全て(今回の念書等での精神面での心労被害などまで)
上記を漏れ無く、「後での後悔無し」での「文書作成」が
MIYABIさんの満足いくものでしょう。

結論としては
・【念書の内容に記載無しと、後で泣き寝入りしないように地元・近所の方と「○○マンション建築反対グループ」のように可能な限り多数派として交渉する事。】

・【元請が建築費用に、「対地元住民向け」に予算を見積もってると書きました。でも1人の苦情では「ご挨拶」で済まされるケース多し!(説明に建築会社員が、個別にお茶菓子持参等。)キチンと建築中&建築後の「想定被害項目」に漏れがないように、第3者立会いでの「話合い・念書(協定書が普通か?)作成」の事。】

・【その為にも「自治体の建築紛争セクション」が無理なら費用かかるが「弁護士」等に第三者役依頼もあるが「費用がかかる事と建築専門の弁護士等」でないと効果無し、というか無意味です。(元請には、建築専門の司法社員がウヨウヨいるから)】

・【回答No.#3の方のように、最近よく「欠陥住宅検証」とかでTV等メディアに登場する「専門家で被害者救済の信用出来るグループ」の方が、司法(弁護士等)より効率が良く、失敗の可能性が薄い!という事】

・【キリが無いが、建築予定のマンションの詳細な情報を含め“建築完成前の今のうち”に手を打つ事。(予想しだすと“1Fにテナント店入る予定(カラオケ騒音)”“駐車場スペースの有無とそこからの被害”“駐車場関連から児童等への安全面(通学ゾーンと重なってないか?)”などなど、幾らでも書けるが…】

○やはり、「現場を担当してる自治体の建築紛争セクションに。(ありませんか?)上記の“安全面”などは、自治体内に情報があるので、網羅してくれる」

最後に「団体」といっても「ご近所付き合い」が無ければ「町内会等の団体名簿」が自治体にあります。
こういう時の為にも「町内会名簿」は活用します(朝のラジオ体操がうるさい等のケースとかに)

また長文かつ悪文で要点がボケてますが、下っ端(自分)の職員はキチンと対応してくれます(例外あるが)
【(過去の経験から)民間会社は、役所からの電話と個人の電話では全然受取り方が違う!(だから責任持って会社に電話等せよ!と建築職に人に怒られて初めて再認識した事)本当に元受が跳んで来るように反応する!!!】

MIYABIさんの住所不明、ホンの参考までに
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/funcho/funchomain.htm
上記のフローチャートを参考に。(建築紛争の雛形として)
BUT、実際に「紛争中央委員会」レベルまでに拗れる事態&ここに依頼する事は「勧めません!」(し、又稀)

何故なら「裁判と同様に時間がかかりすぎるので」

上記フローチャート通りに「お住まいの建築セクション内に、建築紛争担当部署が必ずあるハズ!」
取りあえずは「相談してみて」(頼り無ければ、対応者の氏名確認とか、マル秘の裏ワザもあるが…)

まだまだ「書き足りないが(元請がマンション販売に携っているか?等)」取りあえずここまで。

では~!!!

回答No.#2です。2度目。

・日照権については「Nami250」さんが回答頂きました。自分は司法に疎いので心強いです。参考に。
(2度目の回答の前には「日照権」の判例はどうだっけ?とあやふやでした。)

追加としては、(日照権を含め)近隣の方と「団体で交渉する方が有利かつスムーズに」話し合いが取れるケースが多く、有利(イニシアティヴを取れる)」という事。

では建築サイドはどうか?というと
・大抵は「施工主」「元請業者(大会社)」「下請け(地元の中小業者)」が大雑把な構成。
よ...続きを読む

Q「隣にマンションが建つ!」

我が家は北向き玄関で、西側に隣家、更に西側に1軒、更その西側に1軒の4軒並びです。
我が家の東隣はコインパーキング、その東側は歩道込みで約5メートル道路、我が家前(我が家の北側)は約6メートルの細街路を挟んで10建てマンションが建っています。

我が家を含めた4軒は何れも3階建ての一軒家で、また何れも約7年住んでいます。
この場所は現在日当たり良好なので、我が家は北側2階にあるテラスと南側1階のガーデニングで植物や野菜を栽培しており、お隣さん以西のお宅も同様です。

このような中、我が家の東隣(現在はコインパーキングとなっている場所)に7階建ワンルームマンションを建てると、先日施工会社が挨拶に来ました。
そこで心配しているのはテラスやガーデニングの日当たりで、また近い将来、屋根に太陽光パネルを設置しようと考えていましたが設置して十分な効果を上げられるのかも不安ですし、更にワンルームマンションなので主に若い子が入居するでしょうから、騒音やゴミ問題、違法駐車や違法駐輪も心配と言えば心配です。

コインパーキングの場所にはいつかは何かが建つと覚悟はしていましたし、下手に一軒家が建ってピッタリくっつけられるよりマンションの方がマシだとは思います。
ただ、心配している日当たりや近隣問題等について、主張できる要望は施工会社に伝えたいと考えています。

建ってからどうこう言っても通らないでしょうし、また私は家族と共に一生この場所で生活する予定なので変なトラブルも起こしたくありませんから無茶な要望をするつもりもありません。
その上で、「これは主張した方が良い」「これ位は主張できる」「こんな主張は『脅迫』になる」「ここに相談すれば良い」等、何でも結構ですので施工会社にどのような主張ができるか、皆様のお知恵を頂けないでしょうか?
今後予定されている建設説明会までに私の考えを纏めたいと考えていますので、どうぞよろしくお願いします。

なお用途地域についてですが、我が家を含めて4軒及びコインパーキングは「近隣商業居地域」です。

我が家は北向き玄関で、西側に隣家、更に西側に1軒、更その西側に1軒の4軒並びです。
我が家の東隣はコインパーキング、その東側は歩道込みで約5メートル道路、我が家前(我が家の北側)は約6メートルの細街路を挟んで10建てマンションが建っています。

我が家を含めた4軒は何れも3階建ての一軒家で、また何れも約7年住んでいます。
この場所は現在日当たり良好なので、我が家は北側2階にあるテラスと南側1階のガーデニングで植物や野菜を栽培しており、お隣さん以西のお宅も同様です。

このような...続きを読む

Aベストアンサー

節度ある応対を心掛けていらっしゃる事に敬意を表します。

さて、すぐ隣に高い建物が建つとやはり気になるのは日照でしょう。
陰になるのはどうしようもありませんが、件のマンションの壁面が平滑で、かつ反射率が高い(明るめの色)となるのであれば暗さはかなり和らぎます。
ですから施主に対し、壁面は平滑に、なおかつ(黄色系やピンク系などの派手な色ではない)高反射率の色にするよう要望されてはいかがかなと思います。(薄いグレー系とか薄いベージュ系がベストかなと?)
仮に濃い青色とか茶色とかの壁面にされてしまうと、日陰はより暗い感じになってしまいますから、これは大事です。

なお、今でもたまに壁面を吹付仕上げにする建物があります。吹付仕上げは光の反射率が低いうえ、場合により施工後20年を経ずして修繕を行う必要があり、この場合足場を組んでの作業となりますから騒音・臭気・圧迫感といった迷惑が近隣に及びます。吹付仕上げは避けてもらうよう併せて要望をだされては、と思います。

その他、暮夜窓を開けた状態での高吟談笑、外壁に布団等を掛ける事、布団叩きをする事を禁止事項としてもらうべきかなと思います(昨今集合住宅ではこれは当たり前ですが、念のため)

そのマンションの相談者様宅に面した部分が共用廊下なのか居室なのかも問題で、相談者様宅の窓の前については遮蔽されるよう要望されるとか、排気口やエアコン室外機の設置場所を検証するなどもし、場合によっては改善策を要望されても良いかと思います。

節度ある応対を心掛けていらっしゃる事に敬意を表します。

さて、すぐ隣に高い建物が建つとやはり気になるのは日照でしょう。
陰になるのはどうしようもありませんが、件のマンションの壁面が平滑で、かつ反射率が高い(明るめの色)となるのであれば暗さはかなり和らぎます。
ですから施主に対し、壁面は平滑に、なおかつ(黄色系やピンク系などの派手な色ではない)高反射率の色にするよう要望されてはいかがかなと思います。(薄いグレー系とか薄いベージュ系がベストかなと?)
仮に濃い青色とか茶色とかの壁...続きを読む

Q日照障害に基づく補償金の支払いについて

私の知人が、2F建軽量鉄骨造のアパートの建築を計画しています。もともとは知人の父親が経営していた平屋建ての工場が建っていたところで、これを解体してアパートを建築します。大手のメーカーに設計・施工を依頼しており、建築基準法その他の法律については全てクリアーしています。ちなみに用途地域は工業地域です。
ところが着工を来月に控え、北側の隣人に挨拶に伺ったところ、「このアパートが建ってしまうと当方の日あたりが悪化してしまう。私の建物は既に建っているのだから、後から建てるお前たちのほうは、当然日当たりが悪くならないような建物配置をするべきだし、少なくとも事前に相談に来るべきだった」と主張されました。
確かに、平屋の工場から2F建アパートに変わるので、北側の住人は日あたりは悪くなります。しかし、当方は何ら法令には違反しておらず、既に確認許可も取得しています。北側の住人も市役所に相談に行ったようですが、法令違反がないので当事者で解決してください、と言われているようです。また、相手方も境界から約2mしか開けていない場所に建物を建てているので、当方が建物を南側に下げるのも限界があります。
このような場合、当方は何ら法律違反はしておらず、工事差しとめなどは認められないと思いますが、隣人に補償金を支払うべき義務があるのでしょうか?
また、補償金を支払う場合、金額的な相場はありますでしょうか?
また、このような事件の判例または考え方が載っているHPがあれば教えてください。

私の知人が、2F建軽量鉄骨造のアパートの建築を計画しています。もともとは知人の父親が経営していた平屋建ての工場が建っていたところで、これを解体してアパートを建築します。大手のメーカーに設計・施工を依頼しており、建築基準法その他の法律については全てクリアーしています。ちなみに用途地域は工業地域です。
ところが着工を来月に控え、北側の隣人に挨拶に伺ったところ、「このアパートが建ってしまうと当方の日あたりが悪化してしまう。私の建物は既に建っているのだから、後から建てるお前たちのほ...続きを読む

Aベストアンサー

 建築基準法の日影に関する規定を遵守した建物であっても、日照権の侵害とみなされれば民法上の不法行為として損害賠償責任が生じる可能性があります。これは建築基準法や各条例とは独立に成立しえますので、建築そのものは許されるが、その後の日照権侵害による損害賠償責任の発生は免れないという事もありえます(なお、この事例では建築基準法違反はありませんので、差止め請求は認められないでしょう)。

 具体的に、どの程度の日照権侵害で損害賠償請求が認められるか、ということですが、これはその侵害の態様が相手方の「受忍限度」を越えたか否かによって判断されます。新たに建築物が完成し、日影が発生したからといって当然に認められるというわけではありません。多少の日影は受忍すべきとされますから、「受忍限度」を越えると認定されるためには一日のうちの相当時間の日照を奪われる必要があります。この「受忍限度」は、当該地域の様々な事情によって認定される相対的なものですので、一概には言えません。当該地域の状況をよく研究されて判断すべきでしょう。ただ、前述のように日照権侵害とはそう簡単に認定されるものではありません。通常の建物であればまず問題ないと思います。

 日照権侵害による損害賠償請求は、精神的苦痛に対する賠償ですので、額そのものは比較的低く認定されています。相場についてですが、日影ができる時間1時間に対して15~20万円あたりのようです。これも当該地域の事情によって多少の幅があります。最大でも200万円は越えないでしょう。

 建築基準法の日影に関する規定を遵守した建物であっても、日照権の侵害とみなされれば民法上の不法行為として損害賠償責任が生じる可能性があります。これは建築基準法や各条例とは独立に成立しえますので、建築そのものは許されるが、その後の日照権侵害による損害賠償責任の発生は免れないという事もありえます(なお、この事例では建築基準法違反はありませんので、差止め請求は認められないでしょう)。

 具体的に、どの程度の日照権侵害で損害賠償請求が認められるか、ということですが、これはその侵...続きを読む

Q日照についてクレーム。非常に困ってます。

現在、家を新築中ですが北側の家から日照についてクレームが入り、
非常に困っています。

新築中の土地は第一種低層住居専用地域で、斜線規制、日影規制等の法令は全て順守しています。
(軒の高さは5.8mなので日影規制の対象外です。)

しかしながら、北側の土地に住む隣人(Aさんとします)から日照についてクレームが入り、
先日、私とハウスメーカー、Aさん、Aさんの弁護士で話し合いの場を持ちました。
先方の話では、私の建築中の家とその隣の家(Bさんとします)の影響により、
日中ほとんど日が差さなくなった。特に私の家の影響が大きい。(Bさんより後に私は家を建てています)
生活に支障をきたしているので軒を低くする等の対応をして欲しい。または損害賠償を払って欲しい。
出来ない場合は訴訟も検討しているとのことでした。

私が家を建てている土地は20年以上前から空き地で
Aさんも20年以上そこに住んでいます。
Aさん宅は平屋建てで、Aさん宅に日照をある程度確保するためには
相当、私の家に制限をしなければならないと思われます。

マンションなど高層住宅では法令を順守していても損害賠償の対象になることはあるが通常の木造2階建て住宅ではまずあり得ない、
と思っておりましたが、HMの顧問弁護士に相談したところ、全く可能性が無いとも言い切れないとのことでした。

軒を低くする等の変更はいまさらできませんし、損害賠償を払う経済的余裕もありません。

現在のところAさんの矛先は私というより設計したHMに向けられており
(今後の付き合いを考慮してわざとそうしているのかもしれません)、
対応はほぼHMに任せていますが、今後訴訟となれば私を対象にするでしょう。

私と考えとしては、2階建て住宅でも損害賠償の対象になる場合があるとしても、
この場合には当てはまらず払う必要は無いと思いますが、今後の付き合いを考えて
多少の気持ち程度(10万以下)なら払う用意があります。それでは先方は納得しないでしょうが。

できれば業界の方や専門家、法律に詳しい方など、こういった場合の良い対処法やアドバイスをいただけるでしょうか。
よろしくお願いします。

現在、家を新築中ですが北側の家から日照についてクレームが入り、
非常に困っています。

新築中の土地は第一種低層住居専用地域で、斜線規制、日影規制等の法令は全て順守しています。
(軒の高さは5.8mなので日影規制の対象外です。)

しかしながら、北側の土地に住む隣人(Aさんとします)から日照についてクレームが入り、
先日、私とハウスメーカー、Aさん、Aさんの弁護士で話し合いの場を持ちました。
先方の話では、私の建築中の家とその隣の家(Bさんとします)の影響により、
日中ほ...続きを読む

Aベストアンサー

こんにちは。

主要な判決が裁判所で公開されていますが、そこに第一種低層の2階建ての争いごともあります。

平成14(ネ)897 損害賠償等請求控訴・同附帯控訴  
平成14年11月18日 東京高等裁判所 千葉地方裁判所

業界のものでも専門家でもありませんので、解釈が間違っているかもしれませんが、大体の内容は以下のような感じです(7ページぐらいの短い判決なので、ご確認ください)

ケースは、1m程高い南土地の人が軒高6.4mの家を建てたため(遵法です)、かなり日当たりが悪くなったから、邪魔な部分を撤去するか、それが認められなければ慰謝料4人分で750万円払え というものでした。判決は、

●建築基準に適合していても、日照権は主張できる。
●日陰規制の不要な建物に対しても、日陰規制を適用した場合に基準を満たさないような場合は、受忍できない日照被害がありうる。
●日陰規制で日照を計算する高さは、建築基準法上は、建築する土地の地盤面+1.5mであるが、実際に高低差(南の土地が高い)がある場合は、低い側(北側)の土地の地盤面+1.5mで判断(つまりは実際に日の当たり方)すべき。
●家の撤去については、すでに建築済みであり撤去するほどの被害ではないので、撤去は許されない。一方で、被害は受忍限度を超えている。ただ、土地の高低差の影響をすべて高い側にかぶせるのも理不尽だし、他の家で影になっている部分もあるので、その分を加味して、慰謝料200万円。

この判決では、後から建てたからとかではなくて、建てたことで実際にどれぐらい影が増えたかというところが主眼のようです。土地の高低差を加味して(お隣さんベースで考えて)、実際に日陰規制を適用した場合に、どれぐらい影になるのかということではと思います(ひどく高低差がない限り、普通はそんなひどくならないと思います)。

私的には隣人相手にそんなにもめてどうするの、日が当たらんより負担が大きいよ、という感じがするのですが、このケースは訴えている人の職業が弁護士で、そんなことより自分の主張が大切という感じかもしれません。

いずれにしても、こんないさかいが起こるのは、法律の欠陥だと思います。質問者さんのように普通に対応していても、対処しきれないです。

参考URL:http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/4F95B142A8E652DB49256D0F0017666C.pdf

こんにちは。

主要な判決が裁判所で公開されていますが、そこに第一種低層の2階建ての争いごともあります。

平成14(ネ)897 損害賠償等請求控訴・同附帯控訴  
平成14年11月18日 東京高等裁判所 千葉地方裁判所

業界のものでも専門家でもありませんので、解釈が間違っているかもしれませんが、大体の内容は以下のような感じです(7ページぐらいの短い判決なので、ご確認ください)

ケースは、1m程高い南土地の人が軒高6.4mの家を建てたため(遵法です)、かなり日当たりが悪くなったから、邪魔...続きを読む

Q南側隣地にマンションが建ちます、日当たりが心配です。

南側隣地にマンションが建ちます、日当たりが心配です。

自宅南側の隣地(250坪)に容積率いっぱいのマンションが建つことになりそうです。
日照のことを心配して敷地に隣接する南側数メートルを買い足そうか悩んでいます。

・建蔽率60、容積率200
・当方の購入時は1種低層住専だったが、いつのまにか2種中高層住専になっていた
・日影図を描いてみたら数メートル買い足したところで1年の半分は日陰になる
・日の差さない宅地は資産価値が下がる(土地柄)
・事業用地として売れそうな立地ではない
・過疎化の進む地方都市なので地価は下がる一方
・隣地斜線、北側斜線、日影規制と調べてみたがあまり役立たなさそう

(1?)どうせ日が差さなくなるなら買い足す意味が無いのか
(2?)夏の数ヶ月の為だけにも買い足したほうが良いのか
(3?)家土地を売って他所に引越すべきか

体質的に南の陽光を必要とする人間が家族にいます、天窓ではダメです(天窓さえも陽光が差さなくなりそうです)。
金策さえつけば現土地には大して執着しておりませんが、マンション計画がある以上土地価格が下がりますので売却価格+土地代金として用意できる数百万では同等の家は建ちません。
どうすれば金銭的に損せずにすむのか、今後家族が安心して暮らせるのか、悩んでおります。
お知恵を拝借したくよろしくお願いします。

南側隣地にマンションが建ちます、日当たりが心配です。

自宅南側の隣地(250坪)に容積率いっぱいのマンションが建つことになりそうです。
日照のことを心配して敷地に隣接する南側数メートルを買い足そうか悩んでいます。

・建蔽率60、容積率200
・当方の購入時は1種低層住専だったが、いつのまにか2種中高層住専になっていた
・日影図を描いてみたら数メートル買い足したところで1年の半分は日陰になる
・日の差さない宅地は資産価値が下がる(土地柄)
・事業用地として売れそうな立地ではない
・過疎化の進む地...続きを読む

Aベストアンサー

土地買い足しは、どのくらい効果があるのか、その支出に対して、未知数ですね。
地域に何世帯かあるなら、組織だって、マンションのデベロッパーと話し合うことも、ある程度有効だと聞きます。
さすがに集合住宅の場合、計画中止は、厳しいですが、敷地に対しての配置に、近隣住民の意見を取り込ませたり、階数をさげさせたり。
それには、自治体の地区計画を調べることも有効です。

少なくとも、工事期間中の住民生活を担保するためには効果があると聞きます。

Qマンション建設反対運動の方法

近隣の土地にいきなりマンションが建設されることになり、付近の住民が反対運動を起こそうとしています。
私としてもかなりの部分を改善して貰わなければ・・・と
考えているのですが、この種の運動を効果的に展開して行くのに何かポイントやアドバイスがあれば教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

ご苦労さまです。
私も反対運動をしましたので、その経験から感じたことを二、三。
業者はマンション用地を仕入れた以上は転売は考えません。建築許可を取って建てることに専念します。建築・営業は別部門が仕入れた土地の買値が確定しているので、狭くしろとか低くしろとか注文されても採算面から変更が出来ないようです。問題は土地の購入時点なのです。本気で反対するならマンション建設の可能性のある土地の所有者に、マンション業者に売らぬように依頼することから始めないと…と、反省したものです。
地方自治体は駄目です。固定資産税が増えるは、住民税が入るは、ですから表面は住民の意見を聴くとの姿勢は示しますが、あくまでジェスチャーです。
それでも抗議すれば、建設を止めることは出来ないまでも、日照とか視界とか駐車場の騒音とか諸点で要求が叶えられます。周辺住民が知り合い、纏まる機会でもありますので頑張って下さい。

Qマンション建設と周辺住民への説明と法律

マンションを建設する際、周辺住民への説明が行われました
建築確認申請を出す前に行うべきものなのか
確認許可が下りてからでも説明していいのか
法律はどうなってますか?
確認申請を提出または、合格許可されていれば、周辺住民との話し合いなど
あまり意味のない物と思いますが、
形式として説明会をすればただそれでいいのか、
建物は 建築基準法に則って設計されています
又 工事着工に際して、工事許可票はいつから表示すると決まってますか?
建築前の土地改良とか、くい打ちとか、その段階では不要なのでしょうか

Aベストアンサー

一般的には、説明会は、建築確認申請前に行うように指導されます。法律で決まっているわけではなく、各市の指導要綱で説明会案内の住民範囲も含めて指導しているのが実態です。反対がある場合、こじれれば、近隣の同意など簡単にはとれるはずもなく、各自が種々の要望を持ち出し、無謀な要求や脅迫まがいにまで発展するおそれがあります。
市は、付近住民に説明するように指導したよと、付近住民からの苦情からの市の責任逃れのために実施しているようです。
何回か開いて、議事録を提出すれば、基準法に違反してなければ、確認申請は受理、認可されます。
ただ、何回開いたら受理するかなどは、市は明確に答えません。
なお、法律上は確認申請を出されて受理したら、市は20日?以内に審査して許可、不許可を答えねばなりません。
ただ、一般的には、市の各部署で事前審査して、許可を貰わないと確認申請を受け付けてもらえないのが現状です。
説明会で強行な反対者がいて、無謀な要求をだすと、他の方も同調して、自分勝手な要求をしてくる場合があります。
私の場合は、今までの景観が乱される、当方の家の修理をしろ、工事中の騒音のためホテル代を出せ、子供がいるんだろう気をつけろ!などでした。市役所に言っても脅迫されたら警察にというだけでした。この市は後に付近住民の反対運動がエスカレートすることが散見されたので指導要綱を変更したそうです。
説明会には、丁寧に、毅然とした態度で臨むべきです。
施主が挨拶だけして、あとは建設会社等にまkぁせるのも一つの方法ですが、早く済ませ、建築に取り掛かりたいため、近隣の要望をい聞く傾向にあります。その要望に関する費用は近隣対策費?として施主に請求してくる場合もあります。

一般的には、説明会は、建築確認申請前に行うように指導されます。法律で決まっているわけではなく、各市の指導要綱で説明会案内の住民範囲も含めて指導しているのが実態です。反対がある場合、こじれれば、近隣の同意など簡単にはとれるはずもなく、各自が種々の要望を持ち出し、無謀な要求や脅迫まがいにまで発展するおそれがあります。
市は、付近住民に説明するように指導したよと、付近住民からの苦情からの市の責任逃れのために実施しているようです。
何回か開いて、議事録を提出すれば、基準法に違反して...続きを読む

Q迷惑料の相場についてです。裏側にあった建物が取り壊されマンションが建設

迷惑料の相場についてです。裏側にあった建物が取り壊されマンションが建設されます。解体・建設時の埃や振動、プライバシー保護などの迷惑料の金額は一般的にどれくらいになるのでしょうか。

Aベストアンサー

実際に被害があったならともかく、被害が発生するまえに迷惑料などの名目で施主や工事会社から金銭が支払われることはありません。

つまりそのような金銭を払って近隣の承諾を得なければならないような慣習は現在はありません。


例えば相手が「10万円、迷惑料を払います」などと言ってきており、その金額が妥当かどうかを確認したい為の質問でしょうか?


もし相手から払うなど言ってるのであれば「極めて酷い騒音や振動、粉塵被害があらかじめ予測されている。」からでは推測します。

そうならば「今は金銭は要りません、実際に工事が始まって我慢出来ない状況であれば、その時に相談しますし、もし折り合いが着かなければ法的に訴えて白黒付けるつもりです」と言ってみては如何ですか。

最初に金銭を受け取ってしまえば、実害(落下物などでの被害)以外の騒音や振動、粉塵くらいでは文句は言えませんよ。

どの程度のマンションか判りませんが、工事は最低半年から一年以上は続くと思います。その辺も勘案されて対応を考えられては如何ですか。

Q商業地域の日照権について

「商業地に立つマンションでは、日照権も認められません」
とは、やはり、本当なのでしょうか?

Aベストアンサー

#1,2です。
自分の回答を読み直して若干不正確な表現がありましたので、補足させてください。

日影規制が対象にならないのは、工業地域と商業地域です。

商業系(の地域)→商業地域と訂正します。
また対象となるのは住居系と書きましたが、住居系の各地域と近隣商業地域、準工業地域(用途地域外も)です。

各地域は各自治体で都市計画法で定めています。
また、一定の高さまでは日影規制にかかりません。用途地域と規制の関係は、横浜市の例を示しておきます。

タイトルでは「商業地域」、質問文では「商業地」と書かれていますが、「商業地域」と「近隣商業地域」を合わせて「商業地区」ということもあります。これがどちらかでも随分変わってきますので、一度役所で都市計画図を見て確認した方がよいと思います。

なお、日照権については下のサイトを見ると日影規制とは別物として存在しているようで、民法上の問題となります。詳しくは法律カテで質問した方がよいともいます。
http://www2.educ.fukushima-u.ac.jp/~abej/law/shade.htm

参考URL:http://www.city.yokohama.jp/me/ken/gene/nichiei.html

#1,2です。
自分の回答を読み直して若干不正確な表現がありましたので、補足させてください。

日影規制が対象にならないのは、工業地域と商業地域です。

商業系(の地域)→商業地域と訂正します。
また対象となるのは住居系と書きましたが、住居系の各地域と近隣商業地域、準工業地域(用途地域外も)です。

各地域は各自治体で都市計画法で定めています。
また、一定の高さまでは日影規制にかかりません。用途地域と規制の関係は、横浜市の例を示しておきます。

タイトルでは「商業地域」、質...続きを読む


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