築２２年分譲マンション

Question

中古を購入しました。
旦那６０歳私４９歳です。
平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか？（耐久性として）
マンションは維持管理費があるので気にし始めました。それ以外は、密集した建売戸建の窮屈さから
離れることができてよかったなと思います。
もし、旦那が８２歳としたら私は７０歳…そのころマンションは築４４年ですか。そこまで考えずに購入しているけど、価値がないなら相続放棄すべきなのかな？と悩んでいます。もちろん他の財産も受け取りません。
分譲は築４０，６０と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか？

先のことを考えすぎですがアドバイスお願いします。

congrats · Accepted Answer

＞築２２年分譲マンション
１９９０年、バブル最後の時期の分譲ですね。さぞかし豪華な間取りで、仕様なんだとおもいます。
立地によってはかなりよい買い物をなさったと思われます。
というのは、１９９０年あたりの物件は、法人が抱えて賃貸にまわして１９９７年頃消費税アップ前を
ねらって安値で売られて、そこからが初代、１０年以上住んで売りに出されてというケースが結構ある。
水周りリフォームは済んでいるだろうし、もともと平成物件はサヤ管ヘッダーとか耐震構造とか
基本的な性能に問題はないです。

＞平均寿命まで生きたとしたら、それまで住んでいられるでしょうか？（耐久性として）
まず、あと３年もしないうちに大規模修繕があります。おそらく追徴金で修繕費用をとられるかもしれません。
給水設備の全面改修とか十年目の大改修でやっていない部分をふくめた大規模修繕です。
そのあとは築３０年～３５年あたりにもう一度大規模修繕。エレベータ取替え、屋上防水層のやりかえ
などがでてきます。

＞分譲は築４０，６０と年数が経過するとき、住めなくなる可能性はどのくらいあるのでしょうか？
管理の状況によります。修繕工事をしっかり重ねてきた「管理のいいマンション」で４０年たっても
快適に住めるマンションはあります。
ひとえに住民の質。
大抵は２０年以降は、自宅として住む人が減って賃貸で貸す人が増えるものです。賃借人は
基本的に建物に愛着無く建物の劣化に無頓着。
そうなると管理に無関心な人が増える。
そうなると自ら住むのでなく、貸したり売ったりして引っ越す・・・そういうことでますます
管理は悪くなる。

マンションが劣化するのは、建物というより住民の質の劣化もあるのです。
お金をかけてしっかり管理していこうという住民がいるマンションは長持ちすると思います。

kadakun1 · Answer

築22年だと平成になってからの建築ですね。
なら通常は50年以上の耐久性があります。規模にもよりますが・・・

なので、少なくともあと28年は住めると思いますよ。
もちろんその間に大規模修繕工事等がありますが。
ちゃんと修繕していれば大丈夫でしょう。

当然その頃にはマンション自体の価値はゼロでしょう。
区分所有の土地代くらいかな？
立て替え後も住むか、引っ越すか・・・
まあ、28年あるからじっくり考えては？

atelier21 · Answer

人寿命と同様、建物寿命も大いに差があります
新築時の設計＆施工の良否+維持管理の程度で決まります
建物全体の維持管理は管理組合での合意に任せるしかないが
個人的に出来る事は掃除です、バルコニーやサッシ廻りを拭き
設備関係も清掃を継続するかしないかで持ちは随分と違います

Mokuzo100nenn · Answer

築22年というとバブルの頂点で竣工した物件ですから、非常に質の良いマンションである可能性が高いです。
なんせ、当時は、土地の値段が高すぎる時代で、建築費をケチっても物件価格にあまり影響しないし、むしろ、質の良い物件をつくって、高い値段で売ろう、というのが業界の機運でした。

その後、バブルが崩壊してからは、物件が売れなくなり、営業からは「もっと安くしないと売れないぞ！」という声ばかりで、結局、土地値の下落以上に建築コストも下げなくちゃいけないってことで、無茶苦茶なコスト削減をしました。その結果、行き過ぎたのが姉歯の構造強度偽装事件で有名になったヒューザーというマンション開発会社ですね。

鉄筋コンクリートの標準的な寿命は60年と言われます。
これは、「60年で壊れちゃいけないよ、それ以上の耐久性を持たせましょうね」ってことです。
ニューヨークのマンハッタン島のマンションなどは戦前からのモノも多く、80年ぐらい経っているものも幾らもあります。
現在のローコスト建築はいざ知らず、22年前のバブル時代の建物はニューヨークの高層マンションと同じぐらいの耐久性があると期待しております。

あとは、せっかく構造体の耐久性があっても、水道管だとか、光ファイバー、エレベーター、セキュリティなどの設備を20年ごとに更新して行かないと、時代から取り残され、「社会的耐久性」で見向きもされなくなるマンションがあります。このような、いわゆるスラム化しない様、しっかりとした管理と充分な修繕積立金を徴収できる物件が安心ですね。

gisahann · Answer

建築年度から言うと気になるのは、電気の容量とそれにインターネットなどの線の引き込みです。
高齢化では、停電時の対策はどうなっているだろうかとか（エレベータは止まる）

室内では水回りの床と浴槽が、これから入口の戸がガタついてきます。

維持費はそれなりに増えて行きます。
（エレベータは定期点検が義務付けされていますが、水道・ガスの配管がボツボツ検討課題に
なっていることでしょう）
集合ポスト・駐輪場・機械式の駐車場なんかでも付帯設備が消耗してきます。
植栽も手入れはしていても、伐採の対象になるものが出てくるかも知れません。
屋根と樋も台風の被害が出れば補修の対象です。

おそらく築６０年では時代に取り残されるような感じになり、建て替えの話となります。
それでも住めないと言うことではないと思いますが、果たして若い人がその地域に住もうと思うかが
大問題です。

築２２年分譲マンション

築22年だと平成になってからの建築ですね。

人寿命と同様、建物寿命も大いに差があります

築22年というとバブルの頂点で竣工した物件ですから、非常に質の良いマンションである可能性が高いです。

建築年度から言うと気になるのは、電気の容量とそれにインターネットなどの線の引き込みです。

＞築２２年分譲マンション

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