居抜き店舗ドアの所有権

　質問をご覧頂き、ありがとうございます。

　過日の台風で、私の経営するお店の入り口のガラスドアが割れてしまいました。

　お店は、賃貸物件なので、早速、大家さんに相談しましたら、「この店舗は、居抜き物件で、ドアや窓ガラスも含めた造作は貴方の物だから、こちらには関係ない（大略）」と言われました。大家さんのご認識は、今回、壊れたドア（その他、窓）は、前の借主の方がとりつけた物なので、私が購入した造作に入る、ということでした。

　このお店は、たしかに、居抜き物件で、店舗賃貸契約時に、造作を私が買い取ったという認識はございますが、ドア（や窓ガラス）まで、私が購入したという認識はございませんでした。
　ちなみに、契約書に、造作範囲を具体的に定めておりませんでした（この点は私にも不注意がございました）。

　仕方なく、私のお店にかけている火災保険を利用しようと、保険会社に連絡して、来て頂いたところ、「ドア（や窓ガラス）は、建物の一部になるので、大家さんの所有物であり、什器・備品には含まれませんので、保険の対象に入りません（大略）」とのことでした。

　保険会社の方のお話から、ガラスドアの所有権が私にあるのか大家さんにあるのかが問題だと教えて頂いたのですが、その答えがわかりません。

　壊れたのは入り口のガラスドアですので、修理するまでは、お店を開店できません。

　どうか、お知恵をお貸し下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/06/23 17:42

　不動産賃貸業を営んでおります。

　ほぼスケルトン状態で躯体を安く貸して、テナントが事由に配管・配線などをして営業し、のちに全部他に売って、要するに借主が交代したような経験もしております。

　民法的には、附加して一体となったものは建物の一部になるのですが、実務上はさまざまです。

　たとえば、テナントが豪華な内装を施しますと、内装は建物の一部になると考えて、建物の固定資産税が上がる場合があります。

　また逆に、新たな不動産の取得であるとして、不動産取得税が課される場合もあります。

　内装がなんで不動産、そんなのありえないという反論は許しません、新潟県から課税通知書が来て納税したんですから（すったもんだの末、内装費用を出したテナントが自社名で”不動産取得税”を納税しました）。

　さて、本題ですが、実務のスケルトン物件では、配管・配線などまで含めて、次のテナントに売却されるのが普通です。

　もちろん、「契約」ですので、合意すればそれに反する契約も可能ですが。

　ただ、上記のとおりスケルトンで貸す場合、全部そろった建物を貸すよりも安く貸すことができている理由には、配管・配線などを所有しておらず、そこから生まれるリスクを家賃に反映させていない、という事情も含まれます。

　つまり、たとえば配管が大家のもので、配管が破れたら修理しなければならない、損害も賠償しなければならないとしたら、そのリスク分も家賃に含め、あらかじめ高い家賃をもらわないと、合わないのです。

　昔、根抵当なんて制度は法律上はなかったのに、実務で頻繁に行われ、やがて判例で追認され、ついには根抵当権の規定ができました。

　そんな具合に、明らかにスケルトンで貸しているような場合は、付加一体物の例外として別な所有権が認められるはずだ、という前提で行動しています。

　さらに、大家が交代したとき、たとえば「保証金について何も聞いていないので、保証金を預かっているなんて知らなかった。だから私には関係ない」とか、言えるかというと、可能でしょうか？

　確認しないで契約したほうが悪い。前の契約を全部引き継ぎます。

　であれば、借主も、前の契約を全部引き継ぐと考えるのが公平な解釈なんじゃないか、と思うのです。


　営業時間中に思いつくままに書いたので理解しづらいかもしれませんが、言いたいのは、実務的には必ず大家の物になるとは限らない状況ですし、仮に大家の物になったのなら家賃が上がることになる危険がありますよ（理屈はあっているので裁判所も値上げを認めると思う）、ということです。

　質問者さんの場合どういうことになるのかは、大家と前借主、大家と質問者さん、前借主と質問者さんの、３種の契約書を見てみないとわかりませんが、ドアを前のテナントが設置したのが間違いないなら、質問者さんがなおすべきではないかと思う、というのが私の結論です。

　せいぜい、「たしかに私のものなのですか。じゃあ、退去のとき、外して持って行ってもかまいませんね」云々　と言って確認を取るくらいでしょうか。

　なんにしても、いまのうちに双方の権利義務について確認するべきです。

　漏電で火災などになった場合、どっちの責任なのかなど、実際に事故が起きてからでは大紛争になりますから。

　

この回答へのお礼

実務的な観点からの骨太なご回答ありがとうございます。

　私も、今回の事故を契機に、色々と勉強させて頂きましたが、途中で感じましたのは、形式的な法論理よりも、大家さん等との契約時の取り決めや、居抜き物件を安く借りられている私の方が負うべき負担は何かという、実質的な視点から、考える必要もあるのではないかということでした。

　その意味では、安い家賃で得をしている私にも応分の負担があって当然というご趣旨のご回答には心底納得致しました。

　今回の事故は、表面的には何とか終息致しましたが、ご指摘の通り、今後のことに備え、権利・義務関係の確認をしたいと考えております。

　お忙しい営業時間中に、ご協力頂き、誠にありがとうございました。

お礼日時：2012/06/24 15:32

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2012/06/22 04:44

建物と一体となって分離できない造作を付号物といいます。

窓や玄関扉などは付号物にあたります。
そしてそれら付号物の権利の帰属は民法で規定されています。↓

（不動産の付合）
第二百四十二条 　不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得する。ただし、権原によってその物を附属させた他人の権利を妨げない。

つまり、前の借主が造作したものであってもその解約後第三者
のあなたが賃借した時点でガラスドアは貸主の所有物であると
いうことになります。

造作を前借主から直接買い取ったということであれば別ですが
そうした事情が無い限りガラスドアは建物一体の大家の所有物です。

弁護士に間入ってもらうのがベストですが、賃貸仲介した不動産
とか開業で面倒見て貰った行政書士らがいるのであればそういう
人から口添えしてもらったらどうでしょう。
休業補償の事もありますから、裁判すれば負けると分かれば大家
も無駄な抵抗はしないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

　私の加入しているお店の火災保険の保険会社の方が仰っておられた通りの内容です。

　ただ、それぞれ、お立場によって見解が異なり、今回は、最終的には、大家さんの火災保険を使用させて頂くかたちで、問題解決に至りました。

　今回の事故では、保険や法律について、色々、考えさせられました。

　ありがとうございます。

お礼日時：2012/06/22 19:31

No.1 回答者： onbase 回答日時： 2012/06/21 22:47

●前の借主の方がとりつけた物

●造作を私が買い取ったという認識はございますが、ドア（や窓ガラス）まで、私が購入したという認識はございませんでした。
●契約書に、造作範囲を具体的に定めておりませんでした
○これら部分が問題になります。
　ドアが「前の借主の方がとりつけた物」であるならばその修理費用および退去時の現状復旧費用は質問者さん持ちになります。
　ただし、「範囲の具体的な定めがない」のであれば質問者さんと大家さんとの協議で決めるしかありませんが・・・・大家さんが拒否している以上は後は「調停」や「裁判」するしかありません。
　そのドアが「明らかに後から取り付けたもの」とわかるのかどうか、説明時・契約時・引き渡し時の図面でどうなっていたのかによるので質問文だけでわかりません。
　書類一式持って弁護士などに法律相談した方がよいでしょう。

　

この回答への補足

　早速のご回答ありがとうございます！

　質問を投稿させて頂いた後、再度、私が什器・備品にかけている火災保険の保険会社の方にお聞きしたのですが、前の借主の方が取り付けたドア（や窓）は（前の借主の方が取り付けたという点は争いません）、建物の一部となり（「附合」というのだそうです…）、その所有権は、建物所有者（大家さん）に移るということでした。
　保険会社の方も親切で「できれば保険金をはらってあげたいけれど、法律上は、取り付けた時点で、ドアは建物の一部になり、造作ではなくなるので、逆に、壊れたドアが造作に含まれることを大家さんが証明してくれれば、あなたの火災保険で保険金支払いができる可能性もある（大略）」というご説明でした。

　このことを大家さんにお伝えして協力をお願いしてみましたが「知らん」というご返答で、益々、わからなくなってしまいました（泣）。

　ご回答を踏まえて、調べてみます。

補足日時：2012/06/21 23:49

この回答へのお礼

　ご回答ありがとうございます。

　大家さんサイドの保険会社の方からご説明頂いた内容が、ほぼご回答の通りでした。

　とても勉強になりました。

　ご協力、ありがとうございます。

お礼日時：2012/06/22 19:35