家が売れないんです。築13年2LDK 注文物件当時3800万円の家  今1780万で売り出して9ヶ月です。3人の方がローン審査おりず・・・購入したいという方がいたのですが・・・
土地20坪  建物81平方メートル  専任です。
壁や水周りなどリホームやクリーンニングしたほうがいいですか?   どんな情報でもいいので教えてください。  東00リバブルで売り出しています。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (8件)

一昨年の秋、転勤により自宅マンションを売却した経験があります。


我が家も売買契約まで約5か月かかりました。
質問者さんと同様、申込みがあったけどローン審査がおりず売買不成立にもなりました。

9か月というと、昨年秋頃から売り出したのですかね?
不動産業者に聞いたところによると、「秋に売り出すのであれば、だいたい12月から1月が勝負。
遅くても2月まで契約が成立しなければ、まず売れない」とのことでした。
というのは、4月から新生活を新居で迎えたいと思って購入する人が多いのだそうです。
逆算していくと、年末年始に契約をしておかないと(リフォーム・引っ越し等を考える)間に合わない、と。多分、どこの土地でも同じではないかと思います。
「4月以降は、まず売れない。売る(買ってもらう)のは難しい」と言われていたので、
質問者さんは、今、そういう状況なのかな?と感じました。

不動産売買を経験してみて、私が質問者さんの立場なら…

◇今、販売委託している不動産屋の契約を打ち切り、大手ではなく地元の不動産屋に替える
  ↓
 どこに委託しても一緒だけど、大手不動産会社は売り手側と買い手側の両方から手数料を取りたくて、客を抱え込む傾向があり、売買成立がしにくいことがあると分ったから。
 それと、その地域を知り尽くしているような不動産屋であることと、頻繁にやり取りするので、自分と相性の良い担当者のところと委託契約をする。

◇販売価格を下げる
  ↓
 不動産は生モノと一緒で、時間が経過すれば価値が下がるし、固定資産税等の経費はかかる。
 一円でも高く売りたいけど、売買成約しなかったら「損」するだけ。
 賃貸同様、築10年以内なら、いくらでも内覧希望者が出てきますが、10年以上だと、いくらキレイな状態でも見向きもされません。他と比較して魅力を出そうとすれば、価格を下げるしかないので。

◇印象が良くなるように、できるだけ手入れをする
  ↓
 内覧時の印象は大事なので、空き家になっているのなら、できるだけ通いつめて、掃除をします。特に水回り関係は念入りに掃除をして、ピカピカにしておく。フローリング床があるのなら、磨きあげた後ワックスをかけて光らせておく。誰も住んでいなくても、ハウスダストは出るし、内覧者がいれば毛髪も落ちるので、とにかく念入りに掃除します。
 庭は雑草はマメに抜いて、モデルハウスとまではいかなくても、常にきれいに維持する。

ということをします。

リフォームに関しては、買い手がどのような考えの人か分らないのでやりません。
実際、我が家もしませんでした。
リフォームをすれば、その分、価格を高く設定するようになりますよね?
価格が下がるならまだしも、価格が上がれば、益々買い手がつかなくなりますよ。
これは不動産業者にも よく言われました。
『買って、そのまま住みたい』という人ばかりではないし、
私が買い手なら「安く買って、自分も思い通りにリフォームして住みたい」と思うので納得でした。

厳しい期間だと思いますが…早く売却できるといいですね。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。地元の不動産に変更しようかと視野に入れていましたが・・・あんまり変更すると・・・ダメなのかな?と思い・・・10月に売却しましたが・・・・もうすぐ1年・・・こまめに掃除もしているんですが・・・この秋から勝負と思い不動産を変え・・・価格も下げるように検討します。本当にありがとうございました。

お礼日時:2012/07/11 23:39

>3人の方がローン審査おりず・・・購入したいという方がいたのですが・・・




当たり前のことであり正常な状況です。

不動産屋を営んでいると、家を買いたいという人はたくさん来ます。

しかし住宅ローンがまともに通るのは正直な所、一握りといって過言ではありません。

現在の年収は問題なく一見通りそうでも、以前のキャッシング歴を隠していたり、忘れていたりで通らなかったりするのは日常茶飯事です。

買いたい人たちのローン審査が通らないのは、その物件のせいではないので気にしないでいいと思いますよ。
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この回答へのお礼

お礼遅れてすみません。ありがとうございます。ローンが通らない事多々あるんですね。
参考になりました。感謝にて・・・

お礼日時:2012/07/11 23:22

不動産業者です



○東00リバブルで専任
○過去3人のローン審査落ち
○値引き実績あり

以上のことからは、ご質問者様の物件の「人気度」はソコソコかと。
ただ、「誰もが欲しがるほどの魅力は無い」といったところでしょうか。

では物件がなぜ売れないか?
一番大きな理由は「価格」です。
現在のままでも「ソコソコの人気」はあるでしょうが、売りだしてから既に9か月が経過しているとの事ですから、既に「賞味期限」は過ぎています。

不動産購入を考えている人(特に土地・戸建)はそれこそ「目を皿のようにして」市場の動向を注視しています。
そこへ9か月も売り出している物件は、これらのお客様にとって言葉は悪いですが「晒し物」になっています。

つまり、ご質問者様が「なぜ売れない」と思っているのと同じく、お客様も「なぜ売れない」と思っているという事。
そしてやっかいなのはその「なぜ」をお客様は勝手に想像しちゃうんです。

「何か問題があるんじゃ・・・」って。

なので、現時点で仲介業者を変えたりしても大きな変化は期待できないでしょう。
勿論、今の業者さんに信頼が置けないのなら替えるのも当然ですが、肝心の「物件に変化」が無ければ結局は同じだと思います。

で、その「変化」ですが、一番のカンフル剤は「価格」なんです。
しかも「額面」を下げるのが一番効果的。

で、ご提案なんですがまず「リフォーム」はヤメましょう。
戸建を買う人はマンションより「こだわり」が強いのが一般的です。
なのでリフォームは「自分で好きなように」やってもらいます。

で、ご質問者様はそのリフォーム代として考えていた分の金額を「額面から引く」のです。

これだけでも効果はありますが、できれば一旦売却を引っ込めて1ヵ月後くらいに「改めて」売り出すと「新着物件」として鮮度が上がります。

ここまでやれば大抵は引き合いが増えます。
そこで間髪入れずに売却してしまうのがいいでしょう。

売主の心理としては出来るだけ高く売りたいのは重々承知していますが、現在の不動産市況や日本全体の経済状況を鑑みれば「できるだけ高く売る」という発想から「できるだけ早く売る」という発想に転換しましょう。

以上ご参考に。
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この回答へのお礼

 目がうろこになるくらい勉強になりました。売却をいったん引っ込めて価格設定も考えます。
お礼大変おそくなりましたが・・・心よりありがとうございます。プロの方から教えていただき嬉しく
思います。感謝にて・・・・

お礼日時:2012/07/11 23:27

3人希望者がいてローンが下りなかったというなら価格は適正です。

もう少し待って借入なしで買う人が出るのを待ちましょう。

ただし!

業者は専任はやめます。一般扱いで何社にも仲介を依頼します。

さらに物件はこぎれいにしておくこと。自分でできる範囲で結構です。値引交渉になりますからあまり金をかけない方がいいです。

※土地の相場(坪単価)がわかるともうすこし的確な回答がつくと思います。
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この回答へのお礼

気長に待ちますね!!御回答に心より感謝いたします。業者は専任を辞め、一般にします。土地購入13年前1780万だったんです。今は、坪単価55万ですが・・・・また何か分かりましたら補足頂けると嬉しいです。

お礼日時:2012/06/26 10:27

 仲介業者を変更したほうが良いと思います。



 物件の地域などがわかりませんので、価格が妥当かどうかは解りかねますが、

 大手の仲介業者に依頼して、売り出し価格を査定しているはずですし、購入希望者が実際にいたのならば、価格は問題な  いのではないでしょうか?

 それより、9ヶ月売れていなく、常に、ローン審査で、・・・・という理由が疑問です。

 これまでに、案内はそれぞれ、何件ありましたか?

その案内は、専任媒介を結んでいる業者さんが、直接お客様を案内している場合と、
他の不動産会社が、レインズや、業者用の広告を基に、お客様を案内している場合があります。

現在、その物件に居住中ですか?
居住中でなければ、オープンハウスなどはやって頂いてますか?

1780万に値引き交渉はありましたか?

インターネットでご自分の物件を検索できますか?

専任媒介ですと、レインズという不動産情報登録サイトに掲示されているはずですし、その他、アットホームなどにも登録くださっているとおもいますので、確認してみてください。

レインズは、業者の方でないと確認できないので、登録されている箇所を東急∞リバブルさんに印刷して頂いても良いと思います。もしくは、レインズに登録してもらっているかを、他の不動産会社にネットで確認してもらっても良いですし。


どのように販売活動をしていただいてるのかを、しっかり把握されたほうが良いと思います。
売れない理由が見えてくることもあります。

9ヶ月は長いです。
物件のある地域で、一戸建ての仲介を熱心にしてくれそうな業者さんにご相談してみてはいかがでしょうか?


リフォームは考えなくて良いと思います。
購入希望の方の好みもありますし、購入希望者が考えます。
値引き交渉があるかもしれませんし、現段階では、費用をかけなくて良いと思います。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。心より感謝いたします。空き家物件ですが、オープンハウスするといってもしていません。13年前土地購入1780万、現在坪単価55万円です。りホームを考えましたが、皆様の回答でしない方向で考えます。他の業者の方に相談します。インターネットで自分の家を検索できました。不動産から値引き交渉ありました。1700万でと言われ承諾しましたが、ローンの審査で4件銀行を回り1カ月目で破棄になりました。仲介業者も変更しようと思います。

お礼日時:2012/06/26 10:19

ローン審査が降りなくてアウトだったというのなら、


物件価格が高すぎたのかもしれません。
リフォームにやたらとお金をかけるより、相場を下げたほうが現実的かと思います。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。りホームはやめますね!!心より感謝申し上げます。

お礼日時:2012/06/26 10:21

我が家の近所の家は


おなじように築15年くらい
約100坪で1200万でスタート
徐々に値段が下がってきて
半年後に700万くらいで
買い手がつきましたね

クリーニングより値段を下げる方が
早いのでは

それは専門の業者さんの判断でしょうが・・・
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この回答へのお礼

とても悲しいですが・・・これが現実ですね!!クリーニングなど辞めますね!!値下げも検討します。

お礼日時:2012/06/26 10:32

3800万円で買って13年ですか? それで1780万円では売れるわけないですね。


どんな土地や条件か分かりませんが、家の値段はゼロで土地の時価にしないと売れないでしょうね。
土地も20坪ですよね~、せめて50坪は無いとね~
場所がわかりませんが、近所の不動産屋さんで同じような物件の値段を調べてみてください。

私の近所なら、800万円くらいですね。
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この回答へのお礼

御回答ありがとうございました。

お礼日時:2012/06/26 10:30

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あまり書くと仲介さんと売主さんに悪いかな。

内装は床壁天井、クーラーなど取替え済みですよね。
トイレもおそらくはウォシュレット。
築浅と30年の間で迷うというのは、お高い証拠。
もちろん、それが4000万円中ごろで2LDKなら
もう一声指値いれてみたらどうでしょう。
キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
300万円の値引きを言ってみましょう。ダメもとで
買換えで業者買取物件なら16坪としても坪220万で
査定し3500万くらいで買い取っているでしょう。
リフォームが販売経費を600万のせて4100万が
損益分岐点と仮に読みます。

あとは、相場家賃ですが、月坪1.1万円なら
月額家賃は17.6万円
年利回り(年間家賃÷物件価格)5%で4200万円
6%なら 3520万
普通の投資物件で買う人なら4000万以上では手は
ださない。
ちなみに仲介業者は貸したらいくらになるって言って
ましたか。その数字をもとにご自身で計算なさって
ください。

でも言い方はこう言うのです。
「いいんだけどなぁ。バスユニットがもう限界だよ。
キッチンだってコンロは取り替えてすむけどこの
造作はもう寿命だよ。
買ってすぐに工事したいからもっと安くしてよ。」
「そうですか。引けて100万ですが・・・」
「キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
で310万値引きしてくれたら買うよ。」

ただし交渉のときにダミーでいいから築浅駅徒歩
13分くらいの2Lで同額くらいの物件ちらすかせ
「こっちは築3年でこの値段だ。考えちゃうなぁ」
とつぶやくのをお忘れなく。
「お客さん、向こうは湾岸でしょ。こっちは白金台
 地位がちがいます。土地の持分だってみてください
 向こう何平米あります。こっちは倍ちかくある。
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「だって大規模修繕まだでしょ。
 やったばっかり?
 でも旧耐震だからねぇ。耐震補強しようって
 話になったら逆に戸数少ないのは負担だよ。」
それ見込んで買うんだから上司に掛け合ってよ
オレみたいに属性いい客すぐに見つかるとは
かぎらないよ。」
と迫ってください。
買ったらDIYでご自由に改修なさってください。

ただ、比較検討の片方知らないからなぁ
・・・あーあ 書いちゃった

あまり書くと仲介さんと売主さんに悪いかな。

内装は床壁天井、クーラーなど取替え済みですよね。
トイレもおそらくはウォシュレット。
築浅と30年の間で迷うというのは、お高い証拠。
もちろん、それが4000万円中ごろで2LDKなら
もう一声指値いれてみたらどうでしょう。
キッチンリフォームで60万円、バスユニット取替え
配管やり変えで250万
300万円の値引きを言ってみましょう。ダメもとで
買換えで業者買取物件なら16坪としても坪220万で
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Q絵(イラスト)について回答お願いします。漫画家志望です

絵について回答お願い致します。
私は高校一年生の、漫画家志望で、少年漫画を目指しています。
この絵についてなのですが…評価ではなく、この絵柄でも少年漫画でいけるかどうか、判断お願い致します。
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申し訳ありません。

Aベストアンサー

これでだめということはありません。
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美形でない主役級をたくさん描けることと
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あらゆる年代の人物を描く必要があります。
ストーリーの大筋にかかわらなくても
脇役をたくさん描けることが武器になるのです。
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Qマンションの2LDKか、ニ階がある2LDKアパートか・・・

こんにちは。引越しをする事になり部屋探しをしていのですが、昨日メゾット?メゾネット??という
2LDKのアパートを見て来ました。

一階にキッチン(6畳)・トイレ・お風呂があり外には小さいバルコニー、ニ階に洋室(6畳)が2部屋あるアパートでした。
見た目もかわいらしくって、アパートなのにニ階に
別れてるって事で私はすっごく気に入ったのですが、
家賃もそこそこで・・・。駐車場が狭くて二台だと
前に止めた人が出ないと後ろに止めた車が出れないという縦列駐車の駐車場でした。

もう一件の物件はマンションでオートロック、
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4.5畳。重量鉄筋マンションです。
不動産屋さんに、これはすごくお薦め物件だと
言われました。

この二件の物件どっちもだいたい家賃は同じ位で
すごく悩んでます。
皆さんならどちらにされますか??
後、↑の様なニ階になったタイプの部屋って
メリットもデメリットもあると言われました。
実際住むと、どうなんでしょうか??
何かアドバイスいただけると嬉しいです。
よろしくお願いします。

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私の体験ではなく、友人の体験なんですが・・・
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使用例:
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*新しい家は気持ちがいい・・・家
*うちにいる時はネクタイはしません・・・家、家庭
*今度の日曜日うちにおいで・・・家、家庭
*うちのは出かけています・・・妻(夫)
*うちの会社はケチです・・・所属する団体
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もし不安な場合は、仲介業者や管理会社にその事を尋ねれば、
過去に事故があったかどうか教えてくれますよ。

直接、管理会社に聞いてみてください。

Qイラストのギャラの相場についての質問です

先日あるお医者様が書かれる本のイラスト3点の依頼を受けました。イラストの内容は細胞の構造のようなものですが特別複雑なものではありません。
普通このような医学書で個人的に依頼されたものである時にいくら位が妥当といえる金額なのでしょうか…(-c-;

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長年専業イラストレーターでメシを食っているものです。ほとんど広告業界が守備範囲で、出版関係はそれほど経験がないのですが。
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とはいえ、既出のみなさんの回答はイラストレーターにとってやや気の毒なレベルに思えますが・・・。

うちの高校生の息子のファミレスの皿洗いの時給が800円前後のようですから、ま、
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時給といっても、自分で失敗したロス時間は入れるべきではないでしょうし、逆に、先方の都合で修正したり、描き直したりした分は加算したいところです。

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先に書いた時給計算で、1万を下回るようであれば、1万円くらいは請求、3万以上になってしまえば、出た分はまけておく、くらいにお考えになってはいかがでしょう。

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Q川崎市中原区で2LDK8~9万円の賃貸物件はありますか?

honey-chouchouと申します。結婚に伴い川崎に引っ越すことになりましたが、関西在住のため川崎の地理にあまり詳しくなくみなさんのご意見を聞かせていただけたらと思います。
今のところ、
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という条件を挙げて探しています。(細かくてすみません)
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よろしくおねがいいたします。

Aベストアンサー

鹿島田とかガス橋のあたりはけっこう街中で、ごちゃごちゃしているので、住むのなら南武線、溝の口より北側の方が良い気がします。
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