この土地の販売価格は妥当ですか？

これから建築条件付土地の購入を検討していますが、土地販売価格が妥当かどうか教えてください。

土地の価格は 5000万円 です。
１つの土地を２区画に分筆して販売しているもののうちの１区画です。
分筆後の各区画の面積は、おおよそ 区画Ａ(購入検討中の区画) 52% ： 区画Ｂ(分譲済み) 48% です。

該当地の登記簿（全部事項証明書）を取り寄せたところ、
昨年の時点で以前お住まいの方から売主さん（不動産やさん）に所有権が移転しており
移転同日に文筆前の土地に根抵当権が設定されていて、極度額が 9000万円 となっていました。
(根抵当権は区画Ｂが売買された日に抹消しています)

某所で「極度額は担保評価額の110％が一般的」との記述がありました。
とすると単純計算では 9000万円 ÷ 110% ＝ 8181万円 が評価額となり、
分筆後の面積で按分すると該当区画は 8181万円 × 52% ＝ 4254万円 ということになります。
(ちなみに土地としての価値(隣地との距離等)は区画Ｂ(分譲済み)のほうが少しよさそうです)

この計算があっているのかどうか、また残り差額 746万円 は不動産屋さんの利益（だけ）
なのか、これは一般的な利幅なのかボっているのか、等を知りたいと思います。

以上、よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： bunbun8 回答日時： 2008/05/08 18:24

登記内容により、売主の借入状況から推測して「妥当か？」と考えるのはあまり意味がないように思います。

要は、近隣の相場と比較して妥当なのかどうか、高いほうに妥当でなければ買わないのか、それでも欲しいから少し値段交渉してみるのかだと思います。
不動産屋は建売り用地などを仕入れる場合、実勢価格（いわゆるエンドユーザー価格）で仕入れることはあまりありません。工務店など建築業も兼ねている不動産屋などは、建築で利益がでたらいいや・・と高めで仕入れる場合もありますが、それでも万が一、建築条件を外して土地だけで売却するところまで考えれば、やはり赤字になる金額では仕入れないでしょう。
利幅については、貴殿の計算通りなのかどうなのかはわからないと思います。全額融資を受けてだとすれば、ある程度は合っているのかもしれません。しかし仮にそうだとしても、仕入れの段階で、前の所有者との交渉で、実勢価格から逆算して、金利や登記費用、測量、整地などの費用も鑑みて仕入れているはずですから、その不動産屋が思ったより安く仕入れられたとしても需要があれば頭から価格を下げて売りに出すことはしないと思います（商売ですから）
貴殿の言うとおり、746万円が5000万円のうちの利益だとすると約15％ですから一般的かなとも思いますが。。

No.3 回答者： september6 回答日時： 2008/05/08 18:33

大変失礼ながら「販売価格が妥当かどうか？」というご質問内容と、「根抵当の極度額や担保評価を推論して業者の利幅等を弾く」というアプローチ法は、観点が少々ズレていると言えます。

まず、土地の価格が妥当かどうかというのを考える場合には、その地域における土地の流通事例等から相場観を掴むことが基本です。
よく「坪○万円」などと言われるように、グロスで5,000万円というよりも「単価」で比較したほうが良いですね。（予算と照らす上ではグロスで見るしかないですが、比較検討するには単価で見ます）

例えば坪50万円程度が相場のエリアであれば50坪なら2,500万円、80坪なら4,000万円ですが、2,500と4,000という数字で比較しても意味がありません。単価としては同じ値段なのです。
そういう意味ではあなたの文章には土地の面積（地積）が出てきません。分筆時の割合（52%とか）など、むしろどうでも良いことです。

エリア内に売地が出ていれば、そういうものと比較してみます。
単価的に割高なのか？割高なりに環境や条件が良いのか？
おそらく土地単体で見れば割安ではないでしょうか？その理由は建築条件付だからです。土地では大きく利幅を見ずに建物で取れるからです。

極度額を参考にして、約9,000万円でその土地を仕入れたとして、2筆を1億円で土地分譲だけしても、恐らく業者に利益は出ません。不動産を動かせばそれだけ色々な経費がかかります。
それは余談でしたが、とにかく価格の妥当性という意味では、業者の仕入価格や銀行の担保評価を見ていても仕方ありませんよ。

極端な例ですが、相場的に今回と同様の土地が3,000万円程度でザラに売っているエリアと仮定した場合には、業者が利益を乗せようと削ろうと5,000万円では割高に変わりがないのです。逆に今の例で、業者が暴利を得ていたとしても2,500万円で売っているなら割安なわけです。

業者がいくらで買って、いくら利益を乗せているのかを見ても、価格が妥当かどうかの検討材料としては少し筋が違う話になります。
もしあなたの目的が、相場として妥当かどうかではなく、業者の利益率と照らして判断したいという特殊なお考えであれば別ですが。

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2008/05/08 18:10

極度額でその土地の評価は単純にでないとおもいます。

結局は現状の近隣相場、また土地の地形、向きなどなど
同じ町内でも数割の違いはあるので妥当かどうかを担保評価からだけでは判断できない気がします。