所有マンションの天井が落下

私が勤めている会社が所有しているマンション（築10年）の３階の角部屋（2DK）の寝室の天井が先日落下しました。原因は長年マンション外壁からの割れ目から水が浸入し天井のボードが濡れ重みに耐えきれず落下したものと考えられます。（本当の原因については調査中）幸いにも入居者は外出中でケガ等はありませんでした。質問事項は以下の通りです。
1.天井落下に伴い寝具等が濡れたため、それに代わる同等品の金額は実際使用していた物と同じ金額でよいか。
2.家賃の引き下げをすべきかどうか（天井落下部屋の間取り分だけでよいか）
3.1.2以外の賠償費用はどの程度か？
4.入居者が改修工事も立ち合いたいとのことで工事の進め方（入居者の休日しか作業できない）
5.入居者に別マンションに引っ越しを勧めた（引っ越し費用等は当社もち）が、入居者が（奥様は妊娠中で病院に入院中）「嫁が妊娠中で引っ越しすると出産に影響があるからこのまま住みたい」と言っているため拒まれたが、強制的に移転もしくは退去させることは可能か？
以上になります。回答をよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2012/07/05 03:03

先ずは修繕の段取りを急ぐべきでしょう。

天井が落下した部屋は賃貸の用をなさない訳ですから、現時点
では貸す義務の履行不能状態になっています。
このうような状態では、民法５３６条により賃料を受け取る権利
が消滅しその状態が続けば賃貸借は消滅することになります。

入居者の休日のみの工事というのは、（請け負う業者がいれば別
ですが）普通は無理でしょう。そうなると、↑のような流れにな
ります。
ですから、入居者に万全の管理で工事すると申し入れて早期に
工事着手する、または別物件に移ってもらうことのいづれかを至急
選択してもらうことです。もし、入居者が選択を拒めば賃料受取を
拒否して賃貸借を終了させるとすればいいと思います。
（もちろんその場合家賃供託などの対抗手段が無いわけではあり
ませんが、そこまでダダを捏ねる利益が入居者にあるとは思えま
せん）

以上が４．５．の回答です。
１．２．３．についてはあなたの会社のポリシー次第でしょう。
けちけちでいくのもありでしょうし、慰謝料上乗せを提案するのも
ありだと思います。



（債務者の危険負担等）
第536条　前２条に規定する場合を除き、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を有しない。