退去時の原状回復を借主（法人）がするという申し出

Question

この度、都心の１Ｋ（約２６m2）のマンションに法人契約の申し込みが入り、現在契約書を作成中です。

その会社は、室内デザインやリフォームなどを手掛けているベンチャー企業なので、将来退去した時に自分の会社でリフォームなど原状回復の仕事をさせてもらうように契約書に入れてもらえないかという申し出がありました。

今回、退去の後は壁紙全部白に貼り換え、カーペット敷きだった床を白のフローリングに、その他全て新品に交換したのでピカピカです。

普通に３年間ぐらい住んでいても経年劣化で汚れは目立たないと思います。

普通は、貸主指定業者によるリフォームが当たり前ですが、借主の会社がするということに何か不利になるようなことはあるでしょうか。

私としては気が進まないのですが、理論的に裏付けがあると心強いので、お知恵をお貸しください。

black2005 · Accepted Answer

予期せぬ問題が起こりそうな予感がしますね・・・
契約書上で認めたら、どんな風にされても文句の一つも言えないでは？
特例は認められない、と断れば良いと思います。
例えリフォーム専門会社でも、たかだか1kマンションのリフォームを自社にさせろなんて、普通は言わないですよ。

fujic-1990 · Answer

３番回答者です。補足質問を拝見しました。

いやー、大変失礼を致しました。

> 「乙は明け渡し日を事前に甲または甲指定の管理人あてに通知し
> 立ち会い日を協議したうえ本契約が終了するまでに
>本物件を明け渡さなければならない。
> 乙は前項の規定において通常の使用にともない生じた本物件の
>損耗を除き乙の費用負担で本物件を原状回復しなければいけない」

その文章だと、時系列的に　原状回復工事をまずやって、その後に退去手続き、という順番にならないどころか、原状回復はいつやってもよい、言い換えると原状回復工事はしなくてもいい、という契約になっていますね。

どこにも、「いつまでに作業をしなければならないか」は書いていないからです。

私の読み落としや質問者さんの書き落としではないとすれば、工事は１０年後でも１００年後でもいいことになってしまいかねません。

（質問者さんの書き落としでないなら）その契約書は明らかに不備です。

賃借人が厚く保護される昨今情勢下、「いつまでに原状回復するのかについては契約書になかったし、説明もなかった。資金ができたらやればいいと思った」と言われたら、大家はどう反論するのでしょう？

賃借人や消費者センターに「業界の常識」「ふつう」は通じませんから、言い訳でなく、賃借人が本気でそう誤解したのなら、誤解させるような契約書を用意した賃貸人のほうの責任となりますよね。

質問者さんにとっても、賃借人にとっても、不利益（無用の誤解と紛争を招く危険がある）ですので、その契約書は使用を止めたほうがいいと思いますよ。

ふつうの契約は、前回書いたように、「賃借人が原状回復工事をして退去する」という形になっているものだと思っていました。

退去までの家賃を払ってもらうわけです。

> 工事が終わってから引き渡し、その間の家賃
> をもらえるとは考えられないのですが。

例えば、壊し方が激しければ（部屋内だけでなく、建物本体にも影響が出た。影響の程度や修理の必要範囲などを調査しなければならないケースなど）修理に時間がかかって賃貸できないのです。

賃借人の破壊のせいで何ヶ月も賃貸できなかったのに、修理費だけ出せばいい、というのは不公平ですよね？

賃借人の連れてきた工事業者が技術力がいいかげんで、元通りにされていないで放置された場合なども同様です。

賃貸できないのですから、追加工事代のほかに、家賃相当分の損害が発生します。

賃貸できない期間とは、賃借人が使い続けた（あるいは賃貸人の賃貸を妨害した）のと同じなので、賃貸できるようになるまで、賃借人は家賃を払うべきなのです、本来は。

しかし、そういうケースはあまり頻発しないし、大家が知っている業者に工事をやらせればおおむねそのような弊害は防げるので、サービスの一環として、質問者さんのお書きのような手順でやることが多いダケなのです。

ですから胸を張って、私の言うような契約書を使うか、特約を入れるかすべきです（ほかの所にもバグがありそうですね、その契約書は）。

そうした後に、

「私大家が連れてきた（気心も技術力も知っている）業者に工事をさせれば、"特例（大サービス）"として、壊し方が激しくて修理に日数がかかっても家賃分を賠償しろとは言いません。その業者がたまたまいい加減な工事をしても、賃借人に賠償しろとはいいません。約束します。どっちがおとくか判断してください」

とでもいうのがいいと思いますね。

in_go-ing · Answer

大家しています。

大抵の契約書では、他の回答者氏の言われるとおり『速やかに原状回復をして明渡す』となっています。『貸主指定業者によるリフォームが当たり前』は、借主さんに負担を負わせないように“便宜上”そうしているだけで、私などは代金に上乗せするようなこともしていませんから、全くの“親切”だと思っています。

借主さんが自分でなさりたいならそうすれば良いでしょう。fujic-1990様のお書きの通り『工事をやって引き渡した時が退去ですから、工事完了・退去までの家賃』を頂いて、工事が気にいらなければクレームをつけてやり直させれば良いだけです。当然、その間他の入居者様にお貸しすることも出来ませんから家賃は負担していただくことになるでしょう。

契約書には『貸主の納得のいく原状回復』と言う文言を入れておけば良いでしょう。

ただ、こんな文言を入れて契約するようじゃ大した会社じゃありませんね。先行き不安？(笑)

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

確認ですが、リフォームをやるんですか、原状回復作業をするのですか？

まあ、退去したからと言ってリフォームやっていたら大変ですから、単純な原状回復工事をするのだと思って書きます。

ふつう、「借主は原状回復をして退去する」というような契約になっていますよね。質問者さんがお使いの契約書はどうでしょう。

この文の場合「借主は」という主語は、「原状回復する」と「退去する」の２つの述部の主語ですので、自動的に借主（法人）が原状回復作業をすることになってしまいます。

時系列は、原状回復が先、退去は後です。

借主が自分で原状回復するというのなら、契約通りやらせて、終わった後に部屋を返してもらって、返してもらった時までの家賃をもらったほうが「おとく」なように思いますが、それはお嫌いですか？

もしそれがイヤなら、契約内容を、原状回復工事は大家がやる。借主は資金だけ出せ、という意味あいに、契約書を変えないといけません。

但し、大家がやるのは退去してからであり、退去してからの分、つまり工事期間中の家賃はもらえませんね。

そのような契約に変えることに対して渋るようでしたら、

工事を自分でヤルなら、工事をやって引き渡した時が退去ですから、工事完了・退去までの家賃を支払わなければなりませんよ。

さらに、工事の内容が原状回復になっていない場合は、原状回復をして退去するという契約に反しますので、工事が終わるまで何ヶ月か分かりませんが、家賃を頂き続けないと税務署が黙っていませんがよろしいでしょうか？

税務署は、「もらう権利がある以上、もらって、キチンと納税しろ」と五月蠅いので、おまけはできませんがよろしいですね？

そんな面倒なことをするより、私に任せたほうがお得だと思いますけど、いかがでしょうか。

退去してもらってから工事しますので、工事中の家賃は不要ですし、工事の質に不満がある・ない・やり直せとかいうトラブルもありませんしねぇ。

とかお尋ねになってはどうでしょう。

まあ、どの程度のオブラートに包むかはお任せしますが
 (^_^;＼(^O^ )ペチッ!

「発生主義が本則だから、もらう権利があるならその分も納税しろ」と税務署が言っているのは本当ですので、納税させられた分は実際に「もらう」のは当然です。

間違ったことを言っているわけでなく、成り立つ理論です。

Cupper-2 · Answer

退去後の引き渡し時の状態を借主立ち会いで確認し、
原状回復が必要かをその時に協議・判断する。

で良いと思うんです。
借主は自社で原状回復を試みると言うことですが
引き渡し前に原状回復の作業を終了させてそれで問題がなければOK。
ダメなら貸主（質問者さん）側の指定業者に発注し直しで良いでしょう。
指定業者への費用は当然ながら借主側の負担。

それなら双方納得できると思うのですがいかがでしょう。
確認する項目をリスト化しておき、借主へ渡しておくと良いかもしれません。

指定業者との契約上、他社に作業させられないのでしたら
そう言う理由だからと断るというのもありです。

まあ、自社の職人に少しでも仕事をさせたいという事なんでしょうけどね。
それなら実費で済みますし、少しでも出費を抑えられると考えたのでしょう。

退去時の原状回復を借主（法人）がするという申し出

予期せぬ問題が起こりそうな予感がしますね・・・

３番回答者です。

大家しています。

不動産賃貸業を営んでおります。

この回答への補足

退去後の引き渡し時の状態を借主立ち会いで確認し、

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