土地購入　個人と法人どちらが有利ですか？

Question

個人名義若しくは法人名義で土地購入を考えています。

３０００万程度までの物件を探しています。

会社規模は資本金９００万　課税所得は５００万～７００万程度です。
同族経営です。

私と妻で１０００万の年収です。（私７００妻３００）

頭金は個人名義なら１５００万程度
法人名義は５００万程度

住宅ローンもまだ２０００万程残っているのですがこちらは金利が安いので
金利を考えると私は個人名義で購入した方が良いと思うのですがどうでしょうか？

アドバイスお願いします。

hata79 · Accepted Answer

他者へのお礼で「子孫に財産を残したい」とあります。
もしそうなら「法人が持つ」のはよすべしです。

理由
個人の不動産なら相続発生時に「相続財産評価基準」によります。路線価格とか倍率価格とかいう評価です。
そのために時下よりも何割か低額設定されてます。
対して法人の所有不動産は、代表取締役が死んだ場合に相続財産ではありません。
ではなにが相続されるかというと「法人への出資」つまり株です。
非上場会社の株ですから、時価評価して株価単価を出すのですが、この際に法人の所有してる不動産も「株価決定の要素」です。
さて、このとき「法人所有不動産」の評価は時価価格です。
相続財産評価基準による路線価格や倍率価格ではありません。

「親父が会社の不動産にしたばかりに、評価額が相続税評価ではなく時価評価になって、株価格がどえらい額になってしまった」というもありえます。

不動産を担保にしての借入金は法人財務諸表では負債なので株価を下げます。
しかし、個人でも借金があれば相続財産からは債務控除されますので、システム的机上の空論的な理論では「同じようなもの」になりそうですが、元々の評価基準が違うので、この点を考えるべきです。

ちなみに「法人は自然人と違って死なない」です。
つまり相続税が発生しません。
そこで法人が不動産をもつと相続税対策になるという声が出ます。
しかし、これは「後々残った子孫に、どえらい迷惑をかける法人を残して死んでいく」ことに留意してません。
法人がシステム的に「儲かってしょうがない」なら、その存続は永遠にあるでしょうが、赤字法人で従業員給与支払も満足にできないとなり、いっそ精算解散してしまえとなる場合もあります。
そのときに不動産も処分しますので、損失を上回っての利益が出て法人税負担が出る可能性もあります。
また、同族会社への法人税課税方針がきつくなれば、不動産の売却代金は、欠損金との相殺を認めないという特例もできないともいえません。
すると「法人が赤字だから、不動産を売っても税金がでない」などと言ってるわけにはいきません。
かって「土地重課政策」を政府がとったことを忘れてはいけないのです。

ＳＦ的ですが、未来の孫はこんなことを言うかもしれません。

「親父の親父が作った法人なんだけどね。時に相続税対策だっていって、土地を法人のものにしたんだよ。
持ち株評価でチャンと相続税はかかったしぃ。会社の代表者に、いちおう孫だからなってるけど、おれサラリーマンだから、知らんって。役員報酬なんて貰ってないんだけど、貰ってることになってるっていうから、毎年確定申告していくらか払ってるし。
法人が赤字でも国と県と市に申告書出さないといけないんで、税理士に頼んでる。申告書作ってもらうだけで１０万円以上はらってる。
１０年なら１００万円だぜ。
爺さんが孫に財産残したかったって気持ちはありがたいけど、どえらい出費があるし、めんどくさくてかなわん。
ほんと、とんでもない爺さんを先祖にもっち待ったよ。
え？土地を売って、法人解散してしまえばいいって？
考えたよ。土地売った代金にまともに法人税がかかって、地方税もかかるんだよ。
これって、計算すると、じいさまが死んだときに相続税を素直に払ってるほうが安いんだ。
しょうがねぇんだよね」

oska · Answer

＞金利を考えると私は個人名義で購入した方が良いと思うのですがどうでしょうか？

質問者さまの、考え方次第ですね。
１．明日の１００万円よりも、今日の９０万円が欲しい場合。
個人名義で購入する事です。
２．今日の９０万円よりも、明日の１００万円が欲しい場合。
法人名義で購入する事です。

個人経営（同族会社含む）は、商法・民法の規定に関わらず「所有・経営が分離していない」と金融機関は看做しますよね。
現実的に、会社の借金＝経営者個人の借金となっています。
「所有と経営は別だ！会社の借金は、会社の借金で経営者の借金で無い！」と、法的にはなっています。
が、多くの場合（個人経営だと）「会社の借金時には、個人保証を要求される」のが常です。
つまり、不動産名義が法人でも個人でも実質的に同じです。
※個人経営の法人が倒産すれば、社長個人も自己破産している方が多いです。

会社の存続を優先するのであれば、法人契約。
個人の生活を優先するのであれば、個人契約。
「今日の９０万円か、明日の１００万円か？」ですね。
個人は当然ですが、法人でも「自己（法人）所有不動産の有無は、信用に影響を与える」のです。
法人の担保力が、増しますからね。
（お怒りを承知で言うと）経営危機時の保険にもなりますよ。
民主党政権が進めている「産業空洞化政策」が、順調に成果を上げていますよね。
政策最後の仕上げに、「安定電源供給廃止」という日本経済へのとどめを刺す暴挙にでています。
私の会社（弱小法人。質問者さまよりも資本金は少ないです）も、このままだと赤字です。
が、法人名義の資産があるので「最悪廃業しても、個人名義の資産には全く影響が無い」状態にしています。
※都銀から融資を受けていますが、個人保証はありません。^^;
質問者さまなら理解できると思いますが「資産ー負債＝資本」ですよね。
資産を大きくする事は、資本力を大きくする事に繋がります。
結果として、金融機関からの信用は増大します。
不動産暴落状況が続いていますが、日本は土地神話が生きています。

tom900 · Answer

購入する土地の利用目的よってもどちらが有利かどうかは変わるでしょう。
また、同族会社だとしても法人なのですから、税理士さんとか公認会計士に決算書類の作成を依頼していないのでしょうか？多少でもお付き合いがあるのでしたら、そちらに相談するのが最適だと思いますよ。

購入した土地を使って、マンションやアパート経営を考えているなら、法人名義で購入した方が税金の面で言えば有利になると思います。
個人名義での取得なら１５００万円の頭金を用意できるのであれば、私なら、その資金を会社に貸し付けて、法人でも頭金を多くして借入金を少なくし支払い金利を少なくします。

土地購入 個人と法人どちらが有利ですか？

他者へのお礼で「子孫に財産を残したい」とあります。

＞金利を考えると私は個人名義で購入した方が良いと思うのですがどうでしょうか？

購入する土地の利用目的よってもどちらが有利かどうかは変わるでしょう。

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